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[친절한 경제] "가게 월세 어쩌죠" 상가임대차법 총정리

[친절한 경제] "가게 월세 어쩌죠" 상가임대차법 총정리

권애리 기자 ailee17@sbs.co.kr

작성 2020.09.25 10:27 수정 2020.09.25 10:56 조회수
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<앵커>

권애리 기자의 친절한 경제 시간입니다.

권 기자, 어제(24일) 임대차보호법 개정안이 국회를 통과했는데, 뭐가 바뀐 건지 궁금해하시는 분들이 꽤 많습니다. 내용부터 좀 살펴볼까요.

<기자>

네. 이 법은 상가 관련된 거죠. 새 법의 핵심은 크게 두 가지입니다.

첫 번째 앞으로 최대 9개월간 상가 세입자가 월세를 내지 못 한다고 해도 임대인이 세입자에게 비워달라고 얘기할 수 없습니다.

앞으로 영원히 이렇게 한다는 것은 아닙니다.

코로나로 위기를 감안해서 임시로 특례 규정을 둔 건데요, 기존에도 월세를 3번 못 낼 때까지는 그것 때문에 임대인이 바로 세입자를 내보낼 수는 없었습니다.

3개월 정도까지는 월세를 밀리는 경우가 있어도 임차인을 봐줄 수 있게 한 거죠. 여기에 6개월이 더해지는 거기 때문에 앞으로 최대 9개월까지 세입자는 월세를 못 내는 상태로도 상가를 점유하고 영업할 수 있습니다.

만약에 지난달까지 월세가 이미 두 달 밀린 사람이 있다, 이 상태에서 새 법이 시행되면 앞으로 월세를 못 내는 기간 6개월은 이 임시 특례 적용 기간입니다.

그 뒤로도 한 달 더 월세가 밀렸을 때 법 시행 두 달 전부터 밀린 기간까지 합쳐서 그때 비로소 임대인이 다른 세입자를 찾아야겠다고 통보할 수 있는 것입니다.

이거는 유예지 감면이나 면제가 아닙니다. 결국은 세입자가 다 내야 하는 돈입니다.

만약에 9개월 밀린다면 밀린 만큼 이자가 쌓이겠죠. 이자도 다 쳐서 갚아야 합니다.

보증금이 있다면 보증금에서 차감할 수도 있습니다.

<앵커>

보증금 좀 더 받겠다는 임대업자도 나올 수 있을 것 같기는 하네요, 그리고 세입자가 임대를 좀 깎아달라고 요구할 수 있는 권한도 법에 명시가 됐다고요?

<기자>

네. 정확히는 코로나19 같은 1급 감염병을 근거로 해서 임대료에 대한 증감 청구권을 행사할 수 있게 된 겁니다.

기존 법에도 임대료를 깎아달라고 요구할 수 있는 다른 사유들이 있었습니다.

여기에 1급 전염병을 추가했습니다.

임대인이 무조건 이 요구를 받아들여야 하는 건 아닙니다.

그런데 세입자가 소송을 제기해 볼 수 있습니다.

세입자가 꼭 이긴다는 보장은 없지만 다퉈볼 수 있는 근거가 생기는 것입니다.

그리고 만약에 굳이 소송까지 가지 않고 세입자의 임대료 인하 요구가 받아들여지면 코로나19 상황이 끝난 거 같다, 그러면 임대인은 언제든지 다시 임대료를 올릴 수 있습니다.

임대료를 낮춰주는 정도에는 제한이 없고요, 낮춰준 임대료를 다시 올릴 때는 원칙적으로는 원상복귀가 가능합니다.

건물주가 월세를 올릴 때 같은 세입자에게 한 번에 5% 넘게 못 올리게 하는 이른바 '5% 룰'이 여기에는 적용되지 않는 것입니다.

그런데 만약에 깎아줬던 정도가 5%가 안 된다고 하면 올릴 때 5% 상한 안에서는 한꺼번에 더 올릴 수 있습니다.

<앵커>

핵심이 되는 두 가지 부분 얘기해주셨는데 아무래도 시장에 영향이 큰 것은 요구할 수 있는 권한보다는 '임대료 유예' 부분이겠어요?

<기자>

네. 그럴 걸로 보입니다. 그런데 우리보다 훨씬 더 경제 봉쇄를 강하게, 길게 겪은 미국과 유럽은 이미 이런 임대료 유예 조치를 시행하는 곳들이 많았습니다.

그런데 대부분 주택에 대해서 시행한 겁니다.

상가도 비슷한 조치를 우리처럼 한 곳은 독일 정도입니다.

미국과 유럽은 전세가 없고 월세뿐이니까요, 갑자기 수입이 끊긴 많은 국민들이 말 그대로 길거리에 나앉게 되는 상황을 걱정해서 주택에 대해서 주로 이런 유예 조치를 해왔습니다.

<앵커>

영업장의 장기 유예 조치를 허용하는 것은 주거할 수 있는 권한 이런 것과는 좀 다른 얘기 같은데요?

<기자>

네. 좀 그런 면이 있죠. 새 법이 이르면 다음 주부터 시행될 텐데요, 법을 개정하면서 최대한 그 효과를 키우기 위해서라도 보완조치가 정교하게 나오면 좋을 것 같습니다.

임대인도 예를 들면 퇴직금으로 상가 분양 한두 자리받은 영세한 수준의 생계형 임대업자나 대출이 많은 사람이라고 하면 몇 달씩 임대료 수입이 끊긴다고 할 때 다른 세입자를 찾을 수도 없어서 자기 빚을 못 갚는 타격을 입을 수도 있습니다.

나중에 밀린 월세를 한꺼번에 받는다고 해도 이미 신용에 큰 문제가 생겨 있다고 하면 너무 늦었겠죠.

게다가 새 법은 임대료를 미루는 세입자가 코로나19로 경제상황이 얼마나 어려워졌는지 입증을 안 해도 됩니다.

사실 그렇게 형편이 어렵지 않은 사람이라도 '지금 돈이 필요한 다른데 먼저 집중하고 임대료는 지연이자 감안해도 미루는 게 유리한 상황이다' 이런 계산을 할 여지도 있기는 하거든요, 반대로 아까 앵커가 얘기한 것처럼 경기침체기에 모든 임대인이 쓸 수 있는 방법은 아니지만 위치 좋은 곳의 임대인이라면 새 세입자를 들일 수 있게 될 때 보증금을 크게 올리려고 할 수도 있습니다.

코로나로 어려움을 겪는 임차인을 보호하자는 취지는 좋지만 사적인 계약이 제대로 이행되지 않아서 생기는 손해를 임대인 쪽에 집중시키면 된다는 식이 됐다가는 부작용이 오히려 클 수 있다는 겁니다.

월세를 장기간 못 받게 되는 임대인은 대출 이자를 미뤄 준다든가 세금이나 공과금을 미뤄주는 보완책이 같이 검토돼야 할 걸로 보입니다.

[권대중/명지대 부동산학과 교수 : 소명할 수 있는 근거 자료가 있지 않은 상태에서 월세 유예를 신청할 수 있는 것에 대한 보완이 필요하고요. 유예 신청을 했을 경우에, 그 반대급부로 임대인에 대한 혜택도 정부가 구체적으로 제시해야 할 거라고 생각합니다.]  

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