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탄 원 서





선인: 20030613-1


수신: 서울 민사 지방법원 집행2계 판사님 귀하


참조: 강제관리 변호사 천효재 님


발신: 선인상가상우회 회장 이병운 (선인상가 홈페이지: http://www.suninsangga.co.kr)


내용: 선인상가 임대차계약 관련 과 점유자(입점상인)의 생각





서울민사지방법원은 본 선인상가의 강제관리하에서 임대차 계약을 체결키 위하여 한국감정원에 의뢰하여 선인상가의 임대차계약 가능한 가격을 산출하라는 명을 한 것으로 압니다. 우리 입주상인의 대표기구인 선인상가 상우회에서는 이점에 대하여 담당 판사님 과 한국감정원장님께 몇 가지 부탁을 드리고, 현 선인상가의 사태를 알려 드리고자 합니다.





1. 서울지방법원으로부터 선인상가 대지/건물/상권에 대하여 임대차 계약 가능한 금액 산출을 명을 받은 한국감정원은 선인상가 점포임대차계약과 관련금액 산출 시 아래와 같은 근거를 토대로 산출하여야 한다고 사료됩니다.


① 현 주소지의 대지. 건물 가격. (건물의 노후 관계)


② 임대차계약 가능한 가격 산출 시 현 경제상황.


③ 현 입주상인의 매출상황 및 앞으로의 매출 저하 예상 변수 등.


④ 점포 위치별 상권을 근거로 인한 정확한 가격을 산출.


⑤ 입주상인이 임대차계약 가능한 적당한 가격을 산출 및 적용.


⑥ 용산 전자 단지 내 타 상가와 비교 분석.


⑦ 건물주의 실질적 투자금액 대비


⑧ 2004년 용산 민자역사의 상인 입주 및 오픈 과 관련 선인상가의 상권 감소 예정.





2. 건물주 지포럼AMC는?


건물주 지포럼AMC는 본 선인상가를 정당하게 매수하여 임대업을 할 목적이라면 자기자본 약


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30∼40% 보유하고 나머지 모자라는 돈은 본인이 직접 은행 융자를 받고, 입주자를 상대로 임대하여 보증금으로 충당하여야 한다고 사료되오나, 현 건물주 지포럼AMC는 전액을 차입금(빌려온 돈)으로서 충당하고 임주상인을 상대로 아래와 같이 임대 분양하여, 순식간에 입주상인을 채무자로 만들어 아래와 같이 대출을 일으켜 원금을 회수하고 또한 거금의 차액 금을 남기려 하였다고 사료됩니다. (어떻게 이런 말도 안되는 일을 생각 할 수 있습니까)


건물주 지포럼은 2002년9월경 입주상인을 상대로 설명회에서 다음과 같이 설명하였습니다.


① 본 선인상가(21동 22동)는 총 임대 분양가격 2000억원에 분양하겠다.


② 임차인을 배제하고 점유자를 상대로 10년 장기 임대분양 계약서를 작성하여 주겠다.


③ 본 선인상가 건물을 목적 담보물로 제공하고 입주상인은 은행으로부터 대출을 받아 건물주 지포럼AMC에 보증금으로 납부한다. 이로서 건물주 지포럼은 채무 부담이 일 체 없는 상태에서 순식간에 차용(빌려온돈)원금 회수와 동시에 수 백 억 원의 차액(약 300억원)을 챙긴다. 라는 시나리오로 볼 수 있습니다. 이런 상황에서 건물주가 잘못된 생각(임의부도)을 한다면 우리 점유자 들은 빛덤이에 않게 된다고 사료됩니다.


- 은행 대출은 점유자가 제 1 체무자가 되어 대출을 받는다.


- 건물주는 은행과 점유자간 소개를 하고 건물을 담보로 제공한다.


- 점유자는 체무자가 되어 은행으로부터 대출을 받아 건물주 지포럼에게 보증금으로 납부한다. (단. 은행금리는 약 7.5% 변동금리로서 점유자가 직접 은행에 납부한다.)





3. 임차인조합 및 조합원들은


① 저가에 임대하여 고가에 제 임대로 함으로 인하여 은행 금리의 몇 배에 해당하는 월세 수입 이익금을 챙겼다고 보아야 할 것입니다.


② 임차인들은 건물주를 배제하고, 국내 경제적 불안에 관여치 않고 점유자야 장사가 되든 말든 상관없이 부동산소개소와 결탁하여 짜고 점유자를 상대로 무차별 임대료 인상을 요구하였고, 임차인의 뜻에 따르지 않는 점유자에게는 제 임대를 하여 주지 않고 나가라 는 수법으로 입점 과 퇴점을 마음대로 결정하였다고 사료됩니다.


③ 점유자들은 전차인 이라는 약점 때문에 울며 겨자 먹는 식으로 임차인들의 횡포를 알면 서도 들어주어야 했습니다. (有全無罪 無全有罪)


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④ 임차인들은 고금리의 월세를 받아먹고 배만 채울줄 알았지 점유자의 입장을 고려하지 않고 세금계산서를 발행하지 않으므로 인하여 점유자는 본의 아니게 장부를 조작하고 세금계산서를 ��獰�하는 정신적 금전적으로 피해를 보았다고 사료됩니다.





4. 건물주 지포럼은 2002년 9월경 설명회에서 입주상인을 상대로 차후 직접 임대차계약을 하여 준다고 설명하였던 바. 건물주 지포럼은 현 상황(강제관리인의 임대차 계약)으로 미루어 볼 때 건물주로서 법원 및 강제관리 변호사에게, 현 점유자를 상대로 임대차계약을 체결할 수 있도록 도와주어야 한다고 사료됩니다.


① 본 선인상가는 전문임대상가이고 컴퓨터전문상가이므로 과거와 같이 컴퓨터를 취급 하지 않는 외부 임차인들이 건물주와 점유자의 중간에 있으므로 인하여 사회 정의상 맞지 않는 부당 임대료 이익 을 챙기고, 또한 임차인들은 부동산 소개소와 결탁하여 점유자를 상대로 점포 입점 및 퇴점을 마음대로 하는 횡포를 부리는 것은 본 선인상 가의 활성화에 도움이 되지 않고 결론적으로 상권을 죽이고, 상가를 죽이고, 영세 상 인 전체를 본 선인상가로부터 내쫓는 행동이라 사료됩니다.


② 본 선인상가는 임대 전문 건물이고, 컴퓨터전문상가로서 건물주 와 입주자가 같이 살 수 있고, 장래 상가 활성화를 위하여 직접 점유하여 컴퓨터와 관련 사업을 할 수 있 는 자가 임대차계약을 하고 직접 입주하여 직접장사를 하여야만 선인상가 발전 및 상가 활성화에 도움이 된다고 사료됩니다.


③ 지금 당장은 법원 및 변호사 님의 입장이 어떠 하신지 모르나 향후 한국 컴퓨터 시 장의 선두로서 선인상가 건물의 발전과 영세입주상인들의 생계를 위하여 는 위 사항 을 염두에 두고 차후 임대차계약 을 하여야 한다고 사료됩니다.





5. 본 선인상가는 건물주 지포럼이 있으므로 입주상인(점유자)들이 마음대로 임대가격을 산정 하여 건물주를 상대로 요구 할 수는 없다고 봅니다. 그러나 저희 입주상인이 건물주와 직접 임대차계약을 하여 임차인이 되어야만 앞으로 상가활성화를 꾀할 수 있고, 현 위치에서 장기적인 사업계획을 세움으로서, 계속하여 장사를 하여 25000여 명에 달하는 직원 및 가족의 생계를 유지할 수 있다고 사료됩니다, 또한 점유자가 직접 건물주와 임대차계약을 체결하는 것이


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상가 건물 임대차 형평성에도 맞고 사회정의에도 맡는다고 사료됩니다. 만약 점유자를 무시하고, 직접 입점하여 사업을 하지 않고 고금리의 임대업을 목적으로 하는 임차인 조합원들이 제 임대차를 한다면, 우리 입주상인들은 점유자의 권리와 계속적인 사업을 위하여 하나로 뭉처, 정부 및 법원 과 건물주 와 임차인을 상대로 우리 점유자의 권리를 주장하고, 투쟁 할 수밖에 없습니다. 또한 1300여 저희 입점 상인들은 모두가 사업자 등록을 반납하고 선인상가를 떠날 수밖에 없습니다.


① 임차인들은 과거와 같은 방법으로 점유자를 상대로 임대료상승납부요구 및 횡포를 부릴 것이 분명하다고 봅니다.


② 건물주와 점유자 사이에 불필요한 임차인이 있으므로 인하여 임차인들은 상가발전과 아무런 관계가 없으면서도 중간 임대차이익을 챙기려고 하므로, 점유자들은 현 경제 상황으로 미루어 볼 때 임차인들의 엄청나게 비싼 임대료 납부요구를 버틸 수 가 없 습니다.


③ 임차인들은 과거 수년에 걸쳐 임차인의 권리를 이용 부동산과 결탁하여 짜고 점유자 인 전차인을 상대로 무차별 임대료 상승을 유발시키고 비싼(약6.5배) 임대료 수익을 보았다.





6. 임대 가격 비교


① 선인산업에서 임차인 조합원에게 임대한 금액


월세계약 조건 : 약 월 3억2천3백만원


② 임차인들이 점유자를 상대로 제 임대한 금액


월세 계약 조건 : 약 월21억원


③ 임차인 조합 및 조합원들은 선인산업으로부터 임차를 하여 점유자를 상대로 제 임 대함으로 인하여 약 6.25배에 달하는 이익금을 챙겼다고 사료됩니다.


위 임대차금액 비교표는 현 시점으로 보아 부동산 가치가 상승하였다고 주장 할 수 있습니 다. 그러나 임차인 조합 및 조합원들은 부동산 가격이 상승하였다고 하여 건물주를 상대로 보증금 및 월세를 올려 상승하여 납부하였는지요. 임차인 본인들은 보증금 및 월세를 상승 납부하지 않은 상태에서, 임차인조합은 본 건물을 경매로 끌고가 매입키 위하여 조합원에게


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분담금 납부를 요구하였고, 임차인들은 분담금을 만들기 위하여 부동산 소개소와 결탁하여 짜고 점유자를 상대로 제 임대차 계약서를 작성하는 수법으로 월세를 상승 적용하였다고 사료됩니다.





7. 건물주 지포럼AMC 의 2002년 9월경 입주상인을 상대로 선인상가 21동 22동 총 임대 분양 가격 2000억원에 대하여, 입주 상인을 상대로 정확한 산출근거를 제시하고, 입주 상인을 납득 시켜야한다고 사료됩니다. 차후 선인상가 입주상인 의 대표 기구인 선인상가 상우회 에서는 산출 근거를 확인 한 후, 현재 입점 하여 있는 상인들이 이유 없을 시 아래 금액과 같이 임대 방안에 대하여 제안합니다.


① 총 임대 분양가격 2000억원 기준 월세로 환산


보증금 200억원 / 월세 12억원 (년 144억원)


② 월세 산출 근거


- 총금액 2000억원 중 보증금 200억원을 제한 1800억원에 년리 8% 적용 계산하였음.


- 현행 은행 금리 약4% 이므로 상가 임대료 기준은 배에 해당하는 8%로 적용하여야 한다고 사료됩니다. 차후 은행금리 변동에 따라 월세 변동 적용 가능하다고 사료됩니 다. (무조건 타 상가와 비교 적용한다는 것은 현 정부의 금리 인하 정책에 맞지 않 고, 현 경제 상황으로 미루어 볼 때 선인상가에 입주하여 사업을 하는 사업자를 죽이 는 것이고, 선인상가를 떠나게 하는 것이라 사료됩니다.)


③ 용산 전자 단지의 타 상가는 은행금리 가 높을 때이고, 또한 부동산 투자 금액이 낮고 이를 반영하여 15% 적용 임대료를 책정하였으나, 지포럼은 반대로 투자금액이 높고 현 행 은행 금리가 낮으므로 현실에 맞게 적용, 분양 총 금액의 금리 8% 적용하여 임대차 계약을 하여야 한다고 사료됩니다. 무조건 옆에서 하니까 나도 한다는 식으로 임대 가격 을 적용하는 것은 현 경제 상황 및 은행 금리 와 정부의 금리 인하정책 에도 맞지 않는 다고 사료됩니다.


④ 현재 전국 임대상가 기준 전세를 월세를 환산시 약 최저 6% ∼ 최고 8% 까지 적용 한 다고 사료됩니다.





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8. 건물주와 점유자간 직접 임대차 계약 은 필수


위에서도 말씀 드렸지만 건물주와 입주자가 직접 계약을 체결하는 것은 상가 임대차 형평성에


도 맞는 것이고, 차후 건물주의 건물 관리에도 편리하고, 점유자의 월세부담도 줄이는 것이라 사료됩니다.


① 강제 관리 및 건물주는 1차로 점유자를 상대로 임대차 계약 할 것을 요구하고.


② 점유자가 부득이한 사정으로 인하여 임차권을 포기한 점포에 대하여는 현 상우회와 협 의하여 본 상가에 직접 입점 하여 장사를 할 수 있는 자 와 임대차 계약을 함으로서 상 가 활성화를 꾀 할 수 있고 본 상가의 정상화를 할 수 있다고 사료됩니다.





존경하는 정부 각처 및 담당 판사님


이제 선인상가는 지포럼AMC 라는 회사에 매각되었으었므로 위와 같은 폭리를 일삼는 임차인들을 빼고 점유자(직점 장사를 하는 상인)와 건물주가 직접 임대차 계약을 하여 정당한 임대료를 납부하고, 정확한 세금계산서를 받아 세무신고를 할수 있는 정당하고, 정확하고, 밝고, 투명한 선인상가에서 한국의 컴퓨터 시장 활성화를 꾀하고 현 장소에서 장기적인 사업계획을 세워 계속하여 장사를 할 수 있다고 사료됩니다.


판사님 과 강제관리 변호사 님은 본 선인상가를 제 임대차 계약을 함에 있어서 강제관리 업무상


① 임차인들은 예전 선인산업과 임대차 계약한 사실이 있으므로 그를 근거로 하여 제 임 대차 계약서 작성하기가 수월하다.


② 임차인들은 돈이 많은 사람들이므로 보증금을 납부하기가 수월하다.


③ 점유자들은 영세하므로 보증금을 납부 할 수 있는지 의심스럽다.


이와 같은 이유를 들어 임차인 조합원과 제 임대차 계약을 하는 것은 현 사회 정의 및 상가건물 임대차 관련 형평성에도 맞지 않고 임차인들의 계속적인 탈세를 도와주는 것으로 사료됩니다. 존경하는 판사님 과 강제관리 변호사 님께서는 저희 점유자인 입주 상인이 건물주와 직접 임대차 계약을 체결하여 앞으로 상가 활성화를 도모하고 계속하여 생업에 종사 할 수 있도록 도와주시길 간절히 바라옵니다.





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2003년 6월 13일








선인상가 상우회 회장 이병운





선인상가 상우회 임원 일동