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1-1 부동산중개업소 과열경쟁





공인중개사 자격 취득자가 급증, 부동산 중개업소(공인중개사ㆍ중개인ㆍ법인 포함) 1개소에서 담당하는 가구수가 271.6가구에 불과한 것으로 나타났다.


이는 적정규모의 절반 수준으로 부동산 중개업소가 과열경쟁 상태임을 말해주고 있다.


더군다나 활용않하는 유휴자격증이 10만장이다.





이 같은 수치는 통계청의 2000년 인구ㆍ주택 총조사 결과와 건설교통부의 올 3월말 현재 부동산중개업소 등록 현황을 분석한 결과 나온 것이다.





한 부동산연구소의 분석자료에 따르면 현행 법정중개 수수료율과 100가구 당 1년 평균 이사횟수(3~4회) 등을 고려해 볼 때안정적인 영업을 유지하기 위해서는 중개업소 1개소 당 500가구 정도는 담당해야 하는 것으로 제시됐다.





그러나 전국의 총 가구수는 1,439만1,374가구.





3월말 현재 전국에서 활동중인 중개업소는 5만2,969곳이나 달해 전국 평균 1개 업소 당 271.6가구를 대상으로 영업을 하고 있다.





서울ㆍ경기도 지역은 더욱 심해 업소 당 1~2개 동(170~180여 가구)의 아파트 정도만 맡고 있는 실정.





서울의 경우 중개업소가 1만8,282개소인 데 비해 총 가구수가 310만9,809가구로 1개 업소 당 170가구 정도가 영업범위에 속한다.





경기도 역시 184.7 가구로 서울과 별 차이를 보이지 않고 있다.


더군다나 활용않하는 유휴자격증이 10만장이다.





영업 활동 범위 축소에 대해 중개사들은 정부의 공인중개사 시험 정책을 들고 있다.





중개사 시험의 경우 지난 99년부터 매년 시험을 실시하고 있는 데다 절대평가제(평균 60점 이상, 과락 40점 이하)로 운영돼 자격 취득자를 대거 양산하고 있다는 것이 이들 중개사들의 지적이다.





이에 따라 공인중개사 시험 관련 정책에 대해 대대적인 수술을 요구하고 있으나 주무 부처인 건교부는 고려치 않고 있어 중개사와행정당국 간의 갈등이 더욱 심화되고 있는 상황이다.





한편 올 13회 공인중개사 시험은 오는 10월 20일 치뤄진다.





서울경제신문 이종배기자











1-2. 중개사의현실... 이렇게 배출해놓고 뭘 어떻게 하라는겁니까!!!





여러분 중개사가 14만 명이예요 학원은 한달에 수억원씩 챙겼겠죠.


또 중개인이 수만명 이예요 보조원은 채용과 들어오는게 무한정이죠!!!


개업자가 3만여명 활용못하는 자격증이 10만장이고 수도권은 170 가구당


1개 중개업소죠... 이것이 과연 정상입니까!!!


이럴바에야 신고제로하지 무엇하러 중개사제도를 도입했는지...


지금 제가 하는 얘기는 개업중개사나 합격자들이 모였을때 하는 이야기예요.





건교부 담당자에게 묻고 싶네요.


창업이요? 창업안한 10 만명이 창업하기 싫어서 돈벌기 싫어서 창업안하나요


창업비용이 얼마가 드는지 아세요 최소 1억원(보증금3~5천에 월100 시설비 1천이상,


권리금5000-1억5천 ..)은 있어야 가게 얻고 시설비하고 운영할수 있는데


(최소한 이 정도 이하는 장사가 안되는 곳임)


그중 90% 정도는1년이면 가게세와 운영비로 기천만원 날리고,


내년에합격하실 여러분에게 동업하자고 말할거예요.


온나라가 부동산이니 안그런게 이상한거죠.





취업을 한다고해도 월급은 커녕 밥값에다 기름비까지 내돈 내가며 일을 배워야


하는데 거기다가 영업까지 시키며 눈치까지 봐야하니 이나이에 할수 있겠어요.


법인 이요, 웃기지도 말아요 겉만 뻔지르르 하지 다단계 피라미드 판매회사


취직 한다고 생각하면 틀림 없어요.





자격증 대여요? 자격증이 넘치다보니 대여가 그렇게 쉬울수가없고 그나마


15-20만원 준다는게 보통인데 사정을 알면 제정신으로 빌려주기 힘들죠.


내 인감도장도 맡겨야 하는데 사고나면 내가 다 물어주고 감방가고... 진짜입니다.





이게 중개사 배출생의 현실이기도 합니다.


분노가 치밀어 오름을 참기가 힘듭니다. 어디까지 참기를 바랍니까?


폭발 직전이예요, 다른 집단 같으면 벌써 난리 났어요.





개업률이 25% 미만인데 중개사 현업종사자가 3만여명이고


활용못하는 장롱자격증이 11만여장인데... 해마다 2-3만명씩 배출하면...


도대체 어디까지 참기를 바라고 어떻게하라는 겁니까!!!





2.





중개업계 현실을 제가 아는대로 알려드립니다.





현재 잘 보시다시피 중개업소는 아파트단지에 더이상 들어설 자리가 없읍니다.


이 가게들이 대부분 수입을 거의 못 올리고 있읍니다.기존에 하던 사람들은 권리금을 받고 떠나고 있읍니다.





예로 IMF전에 2천만원하던 중개업소의 권리금이 지금 2억을 넘고 있읍니다. 그 때보다 업소 수입이 10배 되었을까요? 천만의 만만의 말씀입니다.


장사는 파리 날리고 있지만 업소를 인수할려는 사람이 개때같이 많으니까


권리금만 가당찮게 오르는 겁니다.





중개업소들은 지금 주인이 활발하게 바뀌고 있읍니다.


기존에 하던 사람들은 권리금 받고 떠나고 새로 중개사 자격취득한 사람들이


IMF전의 10배의 권리금을 주고 가게를 인수하고 있읍니다.





얼마전의 벤쳐투자열풍과 같읍니다. 새로 인수한 사람들이 얼마나 버틸지는 두고 봐야겠지만, 운이 좋으면 다음회 중개사가 배출될 때 권리금 더 받고 떠날 수도 있을 겁니다.


하지만 수익 못내고 버틴 시간에 대한 월세와 영업비 등 비용은 보상을 못 받습니다.





더 중요한 것은 다른 일을 했을 경우 벌었을 수입입니다.


그 동안의 가족희생을 생각해 보십시오.





가장 피해를 보는 사람은, 필연적이지만, 거품이 빠질 때 마지막 차를 타는 사람입니다.


그 때는 권리금이 1/10로 원위치 할 것이기 때문입니다.


우리나라 사람들에게 거품이 일기 시작하면 아무도 못말리는 것은 잘압니다.


얼마전의 터무니 없는 벤쳐열풍이 이를 잘 말 해주고 있지 않읍니까?





그러나 중개사 열풍이 벤쳐열풍보다 피해가 더 심각한것이 피해자에게 돈만 요구하는 것이 아니고 시간도 같이 희생시키기 때문입니다.





중개사가 국가자격증이라고 착각을 하시면 큰일 납니다. 지금 현상은 국가가 국민을 상대로 사기를 치고 있는 것입니다. 벤쳐열풍후에 그 원흉이 처벌받았읍니까?


피해액을 보상받았읍니까? 개인에게 사기 당했으면 멱살잡이라도 해볼 텐데 국가에게 이런식으로 사기당하면 하소연 할데도 없읍니다.





자신을 지킬 것은 자신의 현명한 판단밖에 없읍니다.


부디 어떤 일을 착수하기 전에 모든 것을 잘 조사해 보고 현명한 판단을 하시기 바랍니다.





3.





본인은 명퇴한 40대 실직가장입니다





2년전 명퇴를하고 1년을 방황했습니다, 이사업을해볼까,저사업을해볼까,주식투자로소일도하면서..


시간은 정말 유수와같다더니 1년은 그렇게 의미없이흘러갔습니다


어느날 같이 회사를명퇴한 동료가 찿아왔습니다 공인중개사명함을 들고서 말입니다


정말부끄러웠습니다 제가 시간을죽이고있던사이 그친구는 공부를하여 자격증을따고 개업을하였으니


저와비교가 되었고 제자신이 한심했습니다


소주잔이 몇잔오고가고 처음 유쾌하게뜨들던 그친구가 취기가올라오자 생활고를 비관하면서 중개업의


불확실성을 이야기하더군요 이업에발디딘게 후회가된다고..


저는 속으로 이자식 누구약올리나 별소리다하고있네 이렇게생각했죠





중개업근처도 가지말라던 그친구의 말을 뒤로하고


다음날부터 중개업에 관심을 가지고보니 정말주위가 온통 중개업소더군요 야 장사가잘되나보다


신문의 학원광고도 자연히눈에들어오고 고수익, 노후대책보장, 누구나합격....


아 바로이것이구나 이렇게쉽게 돈벌수있는것을 내자신을 한탄하며


바로 학원에 등록을 하였습니다 5월초의일입니다


학원에는 젊은이 늙은이 아줌마 저같은실업자들..(지금생각하면 모두 환상에젖은 부나방들)


그리고정말 열심히하였습니다 모두들 월드컵에 미처있던 6월에도 10월의아시안게임때도 독서실에살았습니다


그리고 요행히 합격을하였습니다





11월초 중개보조원으로경험을 살리고자 취직을하였는데 정말 장난이아니더군요 월급주는데가없어요


월급은고사하고 기름비 밥갑 광고비 모든경비 자기가다내고 7:3 할당제입니다


지금 2달짼데 20만원짜리 상가임대 달랑한건했습니다


처음엔 초짜고 능력이 부족해서 그렇겠지생각했지만 주위가모두 그런걸보니 그것도아닌것같습니다


수요공급의 불균형 그이상 그이하도 아니었던 것입니다


보조원으로서는 도저히 생계가되지않고 희망도보이지않아 (참고로 보조원으로 월수100벌면 기네스북에오름)


창업을 생각하고 알아보니 돈이엄청드는군요 그리고 마땅한자리도없고


10평기준 대충 1억 드는군요 물론목좋은데는 한없이들고


임대료 5천/월100, 권리금2천, 시설비등 1천, 6월간운영비 2천.......그러니 무슨 돈으로 창업을합니까


성공한다는 보장도없고 우리사장님보니 저와 별반차이가없어요 불쌍합니다


그래서지금 절망에빠져있습니다 이러지도못하고 저러지도못하고....


살길이 막막합니다 퇴직금은 점점줄어만가고


그런데 월수 10만원의 중개보조인 이거 실업자입니까 아닙니까 고등실업자라고요?


그렇습니다 공인실업자입니다 시험쳐서 실업자를 뽑는것입니다








4.


중개사 3만7천명 중개인 만팔천명 합계 5만5천명의 중개업자가 있습니다.


전국적으로 270 가구당 1개중개업소고 수도권은 170가구당 1개업소입니다.


미활용자격증이 10 만장넘게 있는 상태에서 말입니다.


이런 상황인데 중개사자격 남발해서 실업자 구제책이 될 수있겠읍니까!!!





김대중 정부가 IMF 이후 실업자 구제차원이란 미명하에 이전에는


상대평가 격년제로 1000 여명씩 배출하던시험을 절대평가 매년시행으로


15000 명씩 15배이상 배출함으로서 공인중개사 자격증을 남발시킨 결과


자격증 소지자가 대거 늘어났고 기업의 구조조정에 따라 실직한 직장인들이


부동산 중개업소를 대량 개업하면서 아파트상가 대부분이


공인중개사 사무실로 변했읍니다.





부동산경기의 내리막길과 경쟁업소 난립은 수입 격감으로 작용했고


많은중개업소가 폐업하게 되었습니다.





이러한 가운데 경쟁업소를 비난하거나 신규개업하려는 업소를 방해하는


회원제 운영등... 이 생겨났고 과다배출로 보조원 자리를 얻지 못하거나


자본이 없어서 개업을 못한 자격증 소지자들이 자격증을 대여하는 등...


부동산 시장 질서는 날로 문란해지고 있읍니다.





그럼에도 김대중정부는 근본적인 대책과 해결책을 제시하기보다는


과다배출을 계속하고있으면서 집중단속이라는 단순한 방법으로 문제를


해결하려는 태도를 보이고 있읍니다.





실질적으로 부동산 시장을 주도하면서 질서를 흐리고 있는 장본인은 자격증을


대여받아 운영하고 무한정의 보조원을 채용함으로서 운영하는


자격증이 없는 업소들에 있읍니다.





제9회 공인중개사 시험에서 자격증을 획득한 뒤 부동산 중개업을 하다가 최근에 그만두었다는 한 네티즌은 "무자격자가 돈은 더 잘 벌더라. 그들은 겁이 없을 뿐만 아니라 사고 터지면 사라지고 나머지는 도장찍은 중개사가 책임을 지기 때문이다.


흔한게 중개사 자격인만큼 중개사자격을 대여받기가 무척 용이하기 때문에


그들은 공인중개사를 자신들의 대타로 알고 아주 우습게 안다"며 하소연합니다.





그는 또 "그들과 일을 같이 안하면 되지 않느냐고 묻는 사람이 있을지 모르지만 신규로 자격증을 딴 사람이 경험과 자본이 없는상태에서 그들과 같이 손잡지 않을 수 없는 것이 현실"이라고 했읍니다.





"김대중정부는 1999년부터 실업자 구제차원이란 미명하에 중개사들을 양산하고 있으나 실효를 걷우지 못하고 오히려 실업자들에게 학원비와 교재대 등 많은 비용만 부담지웠을 뿐, 자격증을 따도 써먹지 못하는 또 다른 형태의 실업자만 양산시키고 있는 꼴"이 현실입니다.





실제로 지난 IMF 이후 실업자가 늘어나자 김대중 정부가 실업자 구제차원에서


이전에는 상대평가 격년제로 1000 여명씩 배출하던시험을 절대평가 매년시행으로


15000 명씩 15배이상 배출함으로서 공인중개사 자격증을 양산해왔읍니다.





발급된자격증은 14만장이지만 중개사들은 1985년이후 3만7천명이상


개업하지 못하고 있습니다


또한 자격증은 있지만 개업하지 않은 중개사도 10만명을 넘어서고 있으니,


자격증 부여만이 실업자를 구제한다는 발상은 허구에 지나지 않는다고 볼 수 있읍니다.





부동산중개시장의 질서를 잡기 위해서는 자격증 소지자를 무작정 생산해 내는 것도, 무작정 단속만 강행하는 것도 아닐 것입니다.





일반국민들이 부동산 중개에 대해 가지고 있는 불신을 씻어 줄 수 있도록 보다 질적인 서비스의 창출을 유도해 낼 수 있는 제도 개선과 항구적인 정책 시행만이 진정한 개선책이 될 수 있을 것입니다








5.


공인중개사제도 문제있습니다





저는 53세의 전직 공무원인 공인중개사로서 현제 중개업을 하고 있는 사람입니다.


본인은 현직에 있을 때 십 수 년을 지도, 단속업무를 주로 해왔던 조금은 고지식한


(타인들의 말에 따르면) 사람입니다.


명예퇴직을 한 이후 본인이 부동산중개업 현업에 종사하면서 느낀 문제점을 몇 가지 지적하고하고, 제가 몸으로 느끼는 문제점들이 꼭 새 정부의 정책에 반영되었으면 하는 바램으로 몇 자 적습니다.


문제점과 개선해야 할 점이 너무 많아 다 말씀드리지 못해 안타깝습니다 만 공인중개사 과다배출에 대하여만 말씀드리겠습니다.





공인중개사 과잉배출은 공인중개사의 자질저하에 따른 사회적 위상하락과 더불어 중개사들을 냉소주의에 빠지게 하였으며, 이런 분위기에서는 사회적 책임이나 양심적 행동을 기대하기 어렵습니다. 전문자격사로서의 품위유지를 기대하기 어렵다는 말씀입니다.


이런 현실에서 중개업계가 사회적으로 건전하게 육성 발전되기란 애당초 기대하기 어려운 일입니다.





또 공인중개사가 과다 배출되면 과당경쟁에 따른 불법행위가 만연될 수밖에 없습니다.


아파트 단지나 상업지역에 가 보십시오. 부동산 간판으로 도배되어 있습니다. 그들은 비싼 월세와 광고비, 인건비를 매월 지출해야 합니다. 그러나 이미 과포화 상태에서 불법, 탈법을 자제하면서 생계를 유지하기는 어려운 형편에 와 있습니다.


그들의 불법과 탈법은 고스란히 국민의 몫이 될 것입니다. 저는 왜 공인중개사를 이 지경에 이르도록 배출했는지 이해가 가지 않습니다.


합격자를 많이 배출하면 많은 합격자들이 정부를 고맙다고 생각할까요? 어렵게 자격증 취득하고 큰 돈을 투자한 영업장이 적자에 허덕이다 거들나면 그 들은 공인중개사를 과잉 배출한 정부를 원망하고 욕하며 등을 돌리게 될 것입니다.





또 공인중개사를 적정수준의 인원만 선발하여 법정수수료 만으로도 생계가 보장될 수 있다면 과연 그 들이 떳다방을 하고 불법적 거래에 뛰어 들고 법정수수료를 인상해 달라고 요구할까요?


전문자격사로서의 품위유지를 할 수 있을 만큼 인원수급을 조절하였다면 부동산중개업계도 여타의 전문 자격사처럼 건전하게 발전하였을 것입니다.


본인도 지도, 단속업무에 종사하였습니다만 불법과 탈법은 공무원의 단속과 처벌로는 결코 근절할 수 없습니다. 좋은 정책과 제도가 뒷받침 될 때만이 가능합니다.





그리고 저의 이 글이 밥그릇 챙기기 차원에서 드리는 글로 오해하지는


말아 주시기 바랍니다. 그것은 오랜 공직생활과 명예롭게 퇴임한


저의 자존심에 관한 문제니까요.





우리 업계의 어려움을 부디 헤아려 주셔서 건전한 부동산시장 정착에 일조하여


주시기를 간곡히 당부드리면서 이 글 마치겠습니다.





6. 중개사시험 실업자대책용은 부동산가격혼란만불러...





지금 공인중개사는 엄청난 공급초과상태입니다. 현재 대표적인 ‘장롱 자격증’으로 전락했을 정도로 인플레를 보이고 있습니다.





여기에는 정부당국의 수급조절 실패에도 큰 책임이 있습니다. 과거에는 공인중개사 자격증을 상대평가로 선발해 합격자수를 최소화했습니다.


이것이 99년부터 “IMF후의실업자불만무마용”식으로 합격자를 양산시켰습니다. 97년의 경우 합격자가 3469명이던 것이 김대중정권이후로 99년 10회에 1만4779명으로, 2000년에는 1만 4570명으로 급증했습니다. 물론 수요가 따라준다면야 문제가 없겠지만 불행히도 공인중개사의 진로가 다양하지 못합니다.





결국 합격자를 대폭 줄여야한다는 전문가들의 목소리가 높아졌습니다. 일각에서는 기득권층의 엄살이라고 비판했습니다만 제가 보기에도 분명히 중개사 자격증 취득자를 줄여야할 현실적인 필요성이 있었습니다. 어떤 전문가들은 앞으로 합격자수를 전년도의 10% 이내로 줄여야한다고 주장하기도 했는데 현실의 수요를 보면 터무니없는 주장은 아닌 듯합니다.





따라서 정부가 중개사 공급초과현상에 대한 대비책도 마련해야 만 합니다.


정부가 합격자를 줄여야한다면 차라리 처음부터 시험을 상대평가로 바꿔 합격자수(물론 예년보다 훨씬 적겠지만)를 밝혀야 했습니다. 물론 합격선은 높아졌겠지만 난이도, 출제경향에 대한 시비는 훨씬 적었을 것입니다.(해마다 응시자들의 몆만명이 이의신청 2-3 천명이 행정소송 제기)





제가 판단하기로는 공인중개사 자격증은 현재의 수요-공급으로 볼 때 연간 2000-3000명 정도 배출되면 적당합니다. 그런데 연간 시험 준비생은 30만명에 달합니다.





결국 문제의 핵심은 현재 중개사 수요에 비춰볼 때 지나치게 많은 사람들이 달라붙고 있다는 것입니다. 따라서 지금 상황으로는 “실업자불만무마용”라는 식으로 합격자를 늘리는 것도 문제입니다. 이는 자격증 자체를 무용지물로 전락시킬 것이고 부동산가격안정 떳다방근절 에도 부정적인 요인을 제공할것입니다.





지금의 중개사시험의 이상과열이 쉬운과목과 1,2차 객관식 시험방식에도 원인이 있는만큼


1차상대평가 2차주관식도입등... 의 특단의 대책이 필요하다고 생각됩니다.





끝까지 읽어 주셔서 대단히 감사 합니다