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[친절한 경제] 미혼 · 무주택자 집 사기 더 어려워진다…DSR 뭐길래

[친절한 경제] 미혼 · 무주택자 집 사기 더 어려워진다…DSR 뭐길래

김혜민 기자 khm@sbs.co.kr

작성 2021.05.03 10:08 수정 2021.05.03 19:38 조회수
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<앵커>

어려운 경제를 쉽게 풀어보는 친절한 경제 시간입니다. 김혜민 기자와 함께하겠습니다. 김 기자, 최근 정부가 7월부터 DSR이라는 것을 규제를 좀 한다, 이런 이야기가 나오면서 논란이 좀 있는데, 많이 듣기는 했어요. 그래도 들을 때마다 잘 모르겠더라고요. 이 개념부터 설명해주시죠.

<기자>

간단하게 말하면 '버는 만큼 빌려준다' 이런 뜻인데요, DSR의 정식 명칭은 '총부채원리금상환비율'입니다.

개인이 1년 동안 벌어들이는 소득에서 대출금과 이자 같은 상환액이 차지하는 비율을 말하는데요.

그동안 DSR은 극히 일부에서만 적용돼왔고요, 예를 들어서 집을 살 때 주로 받고 있는 주택담보대출도 LTV라고 해서 담보가 되는 주택 가격의 비율대로 대출이 나왔습니다.

하지만 그러다 보니까 가계 부채가 크게 늘어나는 것을 막을 수가 없었거든요.

그래서 이제는 대출할 때 담보에다가 소득까지 다 보겠다, 이것입니다.

올해 7월부터는 모든 규제지역의 6억 원을 초과하는 주택 구입하는 경우와 또 1억 원 넘는 신용대출을 받는 경우에 DSR 규제가 적용이 되고요.

그리고 내년 7월부터는 총대출이 2억 원을 넘을 때, 2023년 7월부터는 총대출 1억 원을 초과할 때도 이 규제를 받습니다. 이렇게 단계적으로 규제 범위가 넓어지는 것입니다.

<앵커>

그러니까 앞으로 은행에서 돈 빌리기가 조금 더 어려워진다, 이렇게 이해를 하면 좀 쉬울 것 같습니다. 그런데 결국 돈 빌리는 것이 우리 서민들이 대부분 집 살 때 돈 빌리는 것이잖아요. 그런데 요즘 아파트 가격이 많이 올라서 6억이 넘는 경우가 대부분인데, 그러면 이것을 알아야 계산을 해서 대금도 계산하고 그럴 것 아닙니까? 그러면 내 DSR은 얼마 정도인지 계산할 수 있는 방법이 있습니까?

<기자>

이것이 쉬울 것 같은데요, 그렇지가 않습니다. 좀 어렵습니다.

연소득이 5천만 원이고, 또 5천만 원짜리 마이너스통장이 있는 직장인을 예로 들어보겠습니다.

서울 규제지역에 7억 원짜리 아파트를 사기 위해서 주택담보대출을 받는다, 이렇게 가정을 하고 한 은행의 시뮬레이션을 돌려봤는데요.

올해 7월 전까지는 주담대 2억 8천만 원까지 받을 수 있지만, 7월부터는 2억 3천만 원, 그리고 내년 7월 이후에는 이게 1억 7천만 원까지 크게 줄어듭니다.

이렇게 대출 금액이 줄어든 가장 큰 원인 중의 하나가 바로 신용대출 때문인데요, 신용대출은 현재 대부분 이자만 먼저 내고 원금은 나중에 갚잖아요.

그동안 DSR 계산을 할 때는 10년 만기로 원금을 갚는다, 이렇게 가정을 했습니다. 그런데 이 만기가 올해 7월부터는 7년으로 줄어들고요. 내년 7월에는 5년으로 더 낮아집니다.

그러니까 10년 동안 갚을 것으로 봤던 돈을 5년으로 줄인 것이라서 매년 갚을 대출금이 늘어나고, 대출 한도는 그만큼 줄어들게 되는 것이죠.

현재 DSR 비율을 계산해보고 싶은 분들은 간단하게 포털사이트에 DSR 계산기로 검색하셔서 알아보실 수 있고요.

집을 구매할 계획이 있다, 하시면 은행에서 가셔서 직접 알아보시는 것이 제일 좋습니다.

<앵커>

이렇게 집값은 오르고 대출받기는 점점 어려워지는 것만 같고 서민들이 고민이 좀 많을 것 같은데, 그런데 이것이 계산해 보니까 오히려 규제를 받아야 될 고액 연봉자들은 이 규제에서 좀 제외된다는 이야기가 있다면서요?

<기자>

연봉이 1억 400만 원이 넘으면 이번 DSR 규제를 피해갈 가능성이 크다고 합니다.

이것도 한 은행의 시뮬레이션 결과를 먼저 보면, 연소득이 1억 5천만 원이고 마이너스통장 1억 원을 미리 받아놓은 사람이 시세 10억 원짜리 아파트를 담보로 주택담보대출을 받는다고 가정을 해보겠습니다.

내년 7월 이후부터도 대출 금액이 전혀 줄어들지 않았습니다. LTV 최대 비율인 3억 8천 만 원의 주담대를 모두 받을 수가 있는 것입니다.

그리고 주택담보대출은 배우자의 연소득도 함께 합해서 계산할 수 있습니다. 반대로 연봉 1억 원이 넘지 않거나 아직 결혼을 하지 않은 사람들, 또 무주택자들에게는 아주 강력한 규제가 되겠죠.

집값이 아무리 올라도 내 소득이 그만큼 오르지 않으면 대출한도가 그 속도를 따라갈 수 없기 때문입니다. 지금처럼 집값이 계속 상승한다면 시간이 지날수록 내 집 마련이 더 어려워질 수 있다는 것입니다.

<앵커>

진짜 이렇게 저소득층, 저소득층은 아니겠지만 그래도 일반 서민들은 정말 집을 하나 사기가 점점 더 어려워지는 것 아닌가 이런 생각이 들기도 합니다. 그리고 마지막으로 지금까지는 우리가 DSR 이야기하면서 대부분 연봉 기준을 이야기했잖아요. 그러면 월급 받지 않는 사람들은 대출이 아예 불가능합니까? 어떻습니까?

<기자>

아닙니다. 각각 상황별로 다른 계산법이 있는데요, 금융당국이 아주 다양한 소득 추정 방식을 추가하기로 했습니다.

예를 들어서 퇴직자는 노령연금을 연소득으로 추정을 하고요. 실직 근로자는 매월 납부하는 국민연금을, 전업 주부는 신용카드 사용액으로 연소득을 추정합니다.

학생들은 적금을 들었다면 이것을 소득으로 본다고 하네요.

그리고 현재는 소득이 낮지만 앞으로는 증가할 것으로 예상이 되는 청년들은 '미래 소득'이라는 걸 반영해서 대출 한도를 늘려주기로 했습니다.

대출이 만기가 되기 전까지 연평균 소득이 아마도 늘어날 텐데, 이것을 계산해서 대출 한도에 미리 반영해준다는 것이죠.

적용 대상은 소득이 20% 이상 증가할 것으로 예상되는 사람들이고요, 주택담보대출을 받을 때만 가능합니다.

별다른 데이터가 없기 때문에 처음에는 정부가 제공하는 고용노동통계를 근거로 대출자가 속한 직군과 연령대에 따라서 미래 소득을 추산하고요. 예상 소득 증가율을 구해서 적용하기로 했습니다.

나중에는 금융기관별로 자율적으로 미래 소득을 추산해서 적용할 수 있다고 합니다. 

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