'풀었다, 조였다' 정권마다 대출관리 차이 뚜렷

이재명 정부가 출범 이후 오늘(27일) 처음으로 내놓은 부동산 대책은 과거 민주당 정부 시절 다주택자 투기 수요 등을 잠재우고자 내놓은 대출 규제와 맥을 같이 하는 것으로 보입니다.

문재인 정부는 집권 초 2017년 8·2 대책에서 서울 전역과 경기도 과천, 세종시를 투기과열지구로 지정하고, 서울 중 강남 4구(강남·서초·송파·강동) 및 용산·성동·노원·마포·양천·영등포·강서 등 11개 구와 세종시는 투기지역으로도 묶는 고강도 대출 규제책을 내놨습니다.

투기과열지구와 투기지역으로 지정된 지역은 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 40%로 내려갔고, 투기지역에서는 주택담보대출 건수가 세대당 1건으로 제한됐습니다.

집값을 올리는 투기 수요로 지목된 다주택자를 대상으로는 주택담보대출을 1건 이상 보유한 세대원의 경우 지역에 상관없이 LTV와 DTI 비율을 10%포인트씩 내리는 추가 규제를 적용했습니다.

2019년 12·16 대책에서는 규제지역 내 시가 15억 원을 넘는 아파트에 대한 주택담보대출을 원천 금지하며 고가 주택 매입을 위한 대출 규제를 대폭 강화했습니다.

규제지역 내 시가 9억 원 초과 주택을 대상으로는 9억 원 초과 부분에 대해 LTV를 20%만 적용하고, 총부채원리금상환비율(DSR)을 대출자 개인별 40%(비은행권은 60%)로 제한하는 방안도 포함됐습니다.

이처럼 강도 높은 규제책은 그에 앞서 '투기와의 전쟁'을 선포한 노무현 정부로 거슬러 올라갑니다.

'규제 3법'으로 불린 재건축 초과이익 환수, 종합부동산세, 분양가 상한제를 근간으로 강력한 부동산 규제에 나선 노무현 정부도 투기지역 LTV와 DTI를 40%로 규제하는 등 고강도 대출 규제책을 폈습니다.

그러나 노무현 정부 임기 말에도 집권 초반 대비 서울 아파트값이 80% 오른 것으로 나타나 집값 잡기에는 결국 실패했다는 비판을 받았습니다.

부동산 시장 침체기를 겪은 보수 정부 시절에는 대출 규제가 상대적으로 완화됐습니다.

2008년 글로벌 금융위기에 대응해야 했던 이명박 정부는 부동산 거래를 활성화해 미분양 주택을 줄이고자 LTV를 종전 60%에서 70%로 상향 조정하는 등 규제 완화책을 폈습니다.

이명박 정부를 이은 박근혜 정부도 '빚내서 집 사라' 식의 규제 완화책에 초점을 맞추며 LTV와 DTI를 전 금융권에 70%로 적용하는 쪽으로 대출 규제를 풀기도 했습니다.

윤석열 정부 역시 DSR 규제는 유지하긴 했으나 투기지역, 조정대상지역 등 규제지역을 대폭 해제하고 무주택자의 생애최초 주택 구입 시 LTV를 80%로 올리는 등 규제 완화 기조를 유지했습니다.

이재명 정부가 애초 주택 공급 확대를 통한 집값 안정을 부동산 정책의 큰 방향으로 제시했지만, 최근 서울과 수도권을 중심으로 부동산 시장이 과열된 상황에서 첫 카드로 대출 규제 강화를 꺼낸 만큼 실제 집값 안정 효과로 이어질지 주목됩니다.

다만 시기별로 대내외 거시경제 환경의 차이가 있긴 하나 정권별 집값 추이를 보면 규제가 강했던 때에 오히려 집값 상승 폭이 뚜렷했던 것은 사실입니다.

최근 경제정의실천시민연합(경실련)이 부동산뱅크와 KB부동산 시세정보를 활용해 정권별 서울 아파트값 변동을 분석한 결과 문재인 정부 임기 말 아파트 가격 집권 초 대비 119% 상승했고, 노무현 정부 시절에는 80% 오른 것으로 나타났습니다.

박근혜 정부 시기에는 21% 상승했고 이명박 정부에서는 10% 떨어졌습니다.

윤석열 정부 3년간은 상승폭 자체는 1%였으나 윤 정부 말기 서울 강남과 비강남 아파트 가격 격차가 3.2배로 다른 정부 시절보다 컸습니다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "어차피 '현금 부자' 등 풍부한 유동성을 보유한 이들은 대출 규제의 영향을 크게 받지 않는다"며 "부동산 관련 대출 정책의 목표는 큰 틀에서 저소득층과 중산층의 주거 안정인데, 이런 목표를 도외시하고 지나치게 규제를 강화하면 정작 보호 대상인 계층의 주거 안정과 주택 매입을 저해할 수 있다"고 말했습니다.

(사진=연합뉴스)