재건축 부담금 예정액 공개 줄 잇는다…내달 초 '송파 문정동'

올해 재건축 초과이익 환수제가 부활한 이후 두번째 부담금 예정액이 공개됩니다. 이번엔 단독주택입니다.

송파구청은 서울 송파구 '문정동 136' 조합의 재건축 부담금 예정액을 내달 초 통보할 예정이라고 30일 밝혔습니다.

송파구는 이 조합의 재건축 부담금 산출을 위해 한국감정원에 자문을 의뢰했으며, 국토교통부와 감정원의 검토가 마무리돼 지난 29일 구청에 전달됐습니다.

송파구는 국토부와 감정원의 검토 결과를 토대로 자체 검증을 거친 뒤, 9월 초 조합에 최종 산출한 예정액을 통보할 예정입니다.

이 단지는 재건축 초과이익환수제가 적용되는 첫 단독주택 재건축 사업으로 관심을 모았습니다.

올해 3월 처음으로 부담금 예정액이 공개된 서초구 '반포 현대'는 기존 낡은 아파트를 허물고 새 아파트를 짓는 것이지만 '문정동 136'은 단독·다가구·다세대 등을 재건축해 아파트를 짓는 것이어서 부담금 산정 방식을 놓고 논란이 있습니다.

조합 측은 지난달 자체 분석을 통해 구청에 예상 부담금액으로 총 490억 원을 제출했습니다.

조합원(총 827명) 1인당 평균 부담금은 5천900만 원 선입니다.

송파구청과 국토부, 감정원 등은 최종 통보금액도 이 조합이 자체 산출한 부담금에서 크게 벗어나지 않을 것으로 내다봤습니다.

송파구청 관계자는 "국토부와 감정원 모두 조합 산출 안에 큰 문제가 없다는 입장이어서 최종 검토만 끝내면 다음주 초쯤 조합에 예정액을 통보할 수 있을 것"이라고 말했습니다.

◇ 단독주택 재건축 부담금 논란은 여전

문정동 136 재건축 조합은 구청의 최종 부담금이 통보되는 대로 이주·철거 등 후속 절차에 들어갈 예정입니다.

조합 측은 예상 부담금이 강남 아파트 재건축 사업에 비해 높지 않은 만큼 6천만 원 안팎의 부담금이라면 조합원들이 크게 반대하지 않는다는 것입니다.

그러나 현행 재건축 부담금 산출 방식이 단독주택의 특수성을 반영하지 못하는 것에 대해서는 불만을 제기하고 있습니다.

재건축초과이익 환수제는 재건축을 통한 조합원 1인당 평균 개발이익이 3천만 원을 넘으면 초과금액의 최대 50%를 부담금으로 내도록 한 제도입니다.

평균 개발이익은 종료시점(입주시점)의 주택가격 총액에서 개시시점(추진위원회 설립)의 주택가격 총액과 정상 집값 상승분, 개발비 등을 제외한 금액으로 산출하는데, 이때 개발 전후 주택가격 총액을 따지는 기준이 '공시가격'입니다.

조합 측은 아파트에 비해 단독주택 공시가격의 현실화율이 낮아 향후 개발이익이 커지는 문제가 있어 불합리하다고 말합니다.

조합 관계자는 "현재 아파트의 공시가격은 평균 65∼70%지만 단독주택의 공시가격 시세반영률은 시세의 50%에도 못 미쳐서 재건축 후 들어서는 아파트의 공시가격을 똑같이 시세의 80%로 책정하게 되면 단독주택의 개발이익이 상대적으로 커진다"며 "제도적으로 모순이 있고 형평성에도 어긋난다"고 말했습니다.

실제 문정동 재건축 사업지구 내 감정평가 금액이 3억6천500만 원인 한 빌라는 공시가격이 1억5천600만 원으로 시세반영률이 43%에 불과합니다.

조합은 이 때문에 앞으로 행정소송을 통해 '개시시점'의 단독주택 공시가격을 아파트 수준으로 맞추는 방안을 추진하기로 했습니다.

국토부는 이에 대해 "재개발이 아닌 단독주택 재건축 사업은 토지구획이 반듯하고 택지개발 사업을 통해 조성된 곳이 많아 공시가격의 시세반영률도 상대적으로 높다"고 설명했습니다.

그러나 "입주 시점에 실제 부담금이 부과되고, 문제가 있다고 판단되면 조합이 이의신청 절차를 통해 재산정을 요구할 수 있다"고 덧붙였습니다.

전문가들은 앞으로 재건축 부담금 부과 대상이 늘면 부담금을 둘러싼 논란이 확산할 것으로 보고 있습니다.

J&K 도시정비 백준 대표는 "위헌논쟁부터, 부담금 산정 방식, 조합원 개개인에 부담금을 분배하는 문제, 재개발과의 형평성 문제 등 수많은 소송과 분쟁이 이어질 것"이라며 "초과이익환수제가 유지되려면 현장에서 무리 없이 작동할 수 있도록 실제 부과 단지가 나오기 전에 제도개선부터 선행돼야 한다"고 말했습니다.

◇ '수억 원' 부담금 폭탄은 대치 쌍용2차부터 나올 듯

소위 '억대' 부담금이 부과될 단지는 지난 6월과 7월 각각 시공사 선정을 마친 강남구 대치 쌍용2차와 반포주공 3주구 가운데 나올 전망입니다.

대치 쌍용2차 재건축 조합은 지난 6월 초 현대건설을 시공사로 선정하고 현재 세부 계약조건을 협의 중입니다.

시공사 측은 늦어도 다음달 추석 전까지는 본계약을 끝낼 것으로 기대하고 있습니다.

계약 후 조합은 한 달 내 구청에 부담금 산정을 위한 기초자료를 제출하고, 구청은 한 달 내 예정액을 통보해야 해 이르면 11월 중에는 부담금 예정액이 통보될 것으로 보입니다.

정부는 내심 이 아파트의 재건축 부담금이 공개되면 강남 재건축 단지의 가격 오름세를 진정시킬 수 있을 것으로 기대하고 있습니다.

이 아파트 조합은 당초 재건축 부담금을 가구당 7천만∼8천만 원 정도로 예상했습니다.

그러나 국토부가 '반포 현대'에서 적용한 기준을 적용하면 이 아파트의 부담금이 가구당 3억∼4억 원에 달할 수 있다는 전망이 나오고 있습니다.

대치 쌍용2차 재건축 조합은 예상 부담금이 과도하면 재건축 사업을 계속 추진할지를 재논의하겠다는 입장입니다.

반포 3주구는 다음주부터 시공사로 선정된 현대산업개발과 본격적인 계약조건 협의에 들어갈 예정입니다.

업계 관계자는 "이 아파트는 조합과 시공사 간 이견이 커 계약 체결까지 적지 않은 시간이 걸릴 것 같다"며 "그만큼 부담금 예정액 통보도 늦어질 것"이라고 말했습니다.

(사진=연합뉴스)