[부동산]'투자·거주' 두토끼 잡으려면 '다세대주택' 노려볼만해

■다세대 주택 '들썩' - 김학주 대표 신한국투자 연구소

연립이나 다세대 주택은 그 동안 아파트에 비해 인기가 없었었는데 찾는 분들이 늘고 있는 것은 대출 규제 등으로 사기가 쉽지 않은 아파트에 일종의 풍선효과라기 보기에는 빌라의 내재가치가 바뀌어 가고 있다라고 보여진다.

과거 새아파트를 받기 위해서는 오래된 재건축 아파트 밖에 없었다. 2004~05년도 법 개정 실행 후 오래된 단독 빌라를 가지고 있어도 아파트를 받을 수 있는 방법이 생겼다. 특히 단독은 투자금이 많이 들어가다 보니까 빌라쪽의 투자가 수익 이 괜찮았다. 그래서 빌라에 대한 수요가 늘어났다.

부동산 거래, 아직 미비

돈이 있으신 분들은 아파트를 선호하고 돈이 조금 모자르면 빌라를 선호하는데 829대책 이후에도 거래가 활성화 되지는 않는다.아파트는 돈이 많이 들어서 아직까지 수요자가 적다. 상대적으로 빌라가 거래량이 많은 것일 뿐 예전에 비해서 거래량이 살았다고 볼 수 없다. 풍선효과로 보기에는 시장에서는 이슈화되거나 드러나 있지는 않다.

다세대나 빌라의 경우 대략 평당으로 치면 1000~1200선 정도 된다. 빌라가 아파트보다 55%~60% 이상의 가격이 형성되어 있다. 빌라는 40여평이 되어야 아파트 25평 전용면적이 나온다. 같은 전용면적 가격대비 비교할때 아파트 대비 빌라가격이 50%~60% 정도 밖에 가격형성이 되어 있지 않다. 그런데 강북을 보면 80%까지 가격이 형성되어 있다.

○지역별 빌라 가격 차이 요인

아파트와 빌라 가격이 이렇게 지역별로 차이가 나는 이유는 빌라의 가치를 분양권으로 보는데 있다. 강북은 빌라를 가지고 있었을때 새 아파트를 받을 가능성이 높고 강남은 받을 가능성이 낮다. 강북은 오래된 빌라가 개발될 가능성이 높고 강남 지역의 경우 개발될 가능성이 낮은 편이었다. 그것이 지역별로 아파트와 빌라의 가격을 벌어지게 한 요인이다.

이사철을 앞두고 전세값이 오르고 있다. 연립이나 다세대 주택으로 매수세가 몰리고 있다. 아무래도 전세가 올라가다보니까 이참에 집을 하나 살까라는 생각에 대출을 많이 받고 사고 보니까 금리가 오를듯 하니 부담이 된다. 그래서 상대적으로 저렴한 빌라로 선택하는 경우가 많다 보니까 이사철 시즌 거래가 활성화되는 편이다.

○투자 전략

한 예로 송파구 삼정동에 가보면 빌라도 큰 빌라가 많다. 그런 빌라들은 투자가치가 없다고 봐야 한다. 강남 거주는 편한데 개발 확률이 적다보니까 투자가치는 떨어진다.

금액적으로 단독주택을 사는 것과 빌라를 사는 것 대비 들어가는 현찰의 규모가 60% 이상이 되는 경우 투자를 멈추는 것이 좋다. 60% 정도에 기준을 잡을 수 있다.

내가 정확하게 구입하려는 목적에 맞게 빌라를 선택해야 한다. 무조건 빌라가 아니고 그 목적에 맞는 빌라를 찾는 그런 올바른 투자방법이 필요하다.

○투자 포인트

강북은 여전히 재개발에 대한 수요가 여전한 것 같다. 강북이 재개발 할 여지가 많고 강남은 낮다. 그 이유는 아무래도 개발하려고 하면 살기가 힘들고 낙후된 지역부터 개발을 하게 된다. 정부 측면에서 보면 낙후지역부터 개발을 한다. 그 낙후지역이 모여 있는 강북, 강서, 강동 등 외곽지역 쪽에 몰려있다 보니까 그런 지역 위주로 먼저 개발하는 것이다.

강남을 개발하지 않는다는 것이 아니고 조금 늦을 수 있다는 것이다. 미리 들어갈 필요 없다고 보는 것이다. 거주여건이 불편한 지역이 투자가치가 높고 거주여건이 쾌적한 지역일수록 개발이 늦게된다. 미리 들어가서 10년동안 그 돈을 묻어 둔다면 이것은 투자가치적으로 실패를 하는 것이다. 기간적 부분을 생각하고 투자하는게 현명하다.

뉴타운 예정 지역, 아직 투자 매력 있다

뉴타운 예정 지역의 다세대 주택 가격이 많이 착해 졌다. 아파트 가격이 하락하면 빌라도 6개월에 걸쳐서 똑같이 하락한다. 개발이 안되는 것이 아닌데도 불구하고 아파트 가격이 하락하다 보니까 뉴타운 쪽 빌라도 하락한 것이다.

공공관리자제도라는 법 개정으로 20년 걸리던 재개발 기간이 많이 줄었다. 7~8년이면 가능하기 때문에 이제는 믿을 수 있다. 개발을 믿고 적은 돈을 가지고 실수요자 측면에서 접근하셔서 내 집을 싼 금액으로 마련해 보는 것도 좋겠다.

투자vs거주, 두마리 토끼 잡을 수 있다

부동산 경기가 워낙 침체기 때문에 부동산 시장 투자 꺼려지기도 하고 부담이 되기도 한다. 연립이나 다세대 주택을 구입한다라고 할 때 실 거주목적 또는 투자목적에서 두마리 토끼를 잡을 수 있는 현명한 투자방법을 살펴 보겠다.

강남의 빌라는 거주목적이지만 한강변의 빌라에 투자가 몰리고 있다. 강남에도 개발될 지역이 있기 때문에 잘 선택할 필요가 있고 한강변에도 개발지에 포함되어 있지만 쾌적한 지역이 있어 거주목적도 투자목적으로도 가용하다.이런 지역을 직접 발품을 팔고 전문가와 상의해서 한다면 두마리 토끼를 잡을 수 있다.

"다세대 투자, 지금 기회"

강남,  한강변 지역의 경우 2~3억 가지고 투자와 실거주까지 가능한 곳도 있다. 대출이 필요한 지역도 있고 융자를 껴서 한다면 전세를 사는 것보다 지금이 기회라고 본다.

부동산을 가지고 실거주하지 않더라도 수익률은 은행 예금보다 더 높게 나올 것으로 본다. 추석 이후에는 부동산이 움직일 듯하다. 집값이 더 이상 하락하지 않을 것으로 본다.

(www.SBSCNBC.co.kr)
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