[부동산따라잡기] '대토 보상' 비율 확대 방안은?

경기도 수원시 고등동.

주거환경정비 구역으로 지정된 이곳은 지난해 9월 토지 보상금이 지급됐어야 하지만 아직까지도 주민들에게 보상금이 지급되지 않고 있습니다.

검단 신도시가 예정된 인천시 서구 일대 역시 비슷한 문제로 골머리를 앓고 있습니다.

이렇게 LH가 진행 중인 택지개발 사업장 가운데 보상이 지연된 곳은 지난해 말 기준으로 수도권 택지지구 8곳.

11조 원이 넘는 규모의 택지 보상이 연기된 상태입니다.

상황이 이렇자, 지난 달 관련법 개정을 위한 절차가 시작됐습니다.

신영수 한나라당 의원이 발의한 개정안에 따르면 1인당 대토면적은 현재 주택용지 기준 330제곱미터에서 990제곱미터까지 상향 조정됩니다.

또한 대토계약 체결 1년 후에는 현금으로 보상할 수 있는 전환 기회가 부여됩니다.

그동안 제한적으로 시행됐던 대토 보상 제도를 활성화하자는 것이 골자입니다.

[신영수/한나라당 국회의원: 그동안 토지 보상으로 인한 현금이 인근지역에 흘러가면서 인근 지가를 많이 상승 시켰습니다. 그래서 그것을 좀 예방하고 보상받는 시민의 입장에서 선택의 폭을 넓히기 위해서 대토 보상이라든지 채권 보상이라든지 이런 선택의 폭을 넓히는 것이 금번 개정안의 취지라 할 수 있습니다.]

하지만 2008년 대토 보상 비율은 전체 보상금액의 0.9%에 불과합니다.

토지 보상 제도를 개정만으로 얼마만큼의 실효를 거둘 수 있을지는 미지수입니다.

[박상언/유앤알 컨설팅 대표:아무리 대토 보상 면적을 확대하고 비율을 높인다 하더라도 거주민들에게는 현금 보상만큼 매력적이지 않습니다. 따라서 대토 보상 비율을 확대하는 것 외에도 대토 보상의 수익성을 높일 수 있는 다양한 대책들이 필요할 것으로 보입니다.]

이런 가운데 대토 보상자들을 모아 공동개발을 하는 대토 보상 지주공동사업이 새로운 대안으로 떠오르고 있습니다.

대토 보상 지주 공동 사업은 지주들이 신탁 회사에 토지를 신탁하면 개발 사업체가 지주에게 토지 보상금의 60%를 먼저 지급 하고 신탁한 토지를 이용해 개발을 대행하게 됩니다.

그리고 개발 이후 나온 이익을 지주에게 배분하는 방식인데요.

실제 위례신도시 일부 지역에선 이같은 방식의 공동사업이 진행중입니다.

[손지호/지주공동개발사업체 대표:저희는 지주분들의 요청에 의해서 이러한 대토보상을 보다 현실화 할 수 있는 방안을 모색하고 되었고요. 또 부동산 개발의 전문가들과 신탁 구조를 도입해서 다수의 지주분들이 참여할 수 있는 지주공동개발 사업의 모델을 제시하게 됐습니다.]

위례신도시 대토보상 규모는 총 1천 9백억 원.

이 가운데 400억 원 상당의 대토 지주 24명이 이번 사업방식에 참여하고 있습니다.

[김성찬/위례지구 대토보상 참여 지주:재정착을 할 수 있어서 참여한 지주분들도 계시고요 보상금에 대해 만족을 못하신 분들이 공동사업에 참여해서 수익성을 거기서 보완받기 위해서 참여하신 분들도 계시고요.]

하지만 이러한 지주공동사업 역시 시행 초기이기 때문에 안심하기는 이른 상황.

개발이익이 적거나 개발사업체에 문제가 생겼을 경우 지주들에게 피해가 돌아갈 수 있기 때문입니다.

또한 분양가 상한제가 적용된 택지의 경우 지주공동개발 방식의 수익성이 크지 않다는 점 역시 한계점입니다.

따라서 대토 보상 비율 향상과 수익성 제고를 위한 당국의 추가 방안이 선결돼야한다는 지적입니다.