부동산 정책 주요 용어와 규제지역 정리

정부가 부동산 값 안정을 위해 잇단 부동산 대책을 내놓았습니다. 그동안 나온 부동산 정책의 주요 용어를 정리해봤습니다.

1. 투기지역

땅값이나 집값이 타지역(시군구)에 비해 많이 올라 투기가 우려되는 지역을 소득세법에 근거해 재경부 부동산가격안정심의위원회(위원장 재경부 차관)가 지정.

투기지역으로 지정되면 양도세(매도차익에 대해 물리는 세금)를 기준시가가 아닌 실거래가로 물어야 함.

기준시가는 시세의 50-80% 수준으로 투기지역으로 지정돼 실거래가로 양도세를 물게 되면 세 부담이 20-30%에서 배 가까이 늘어나게 됨.

투기지역은 토지투기지역과 주택투기지역으로 구분해 지정.

토지투기지역은 신행정수도 인접지역이나 2/4분기 지가가 전국평균의 2배 이상이고 상반기 지가가 전국평균의 2배 이상 오른 곳 가운데 투기가 우려되는 곳을 지정.

현재 서울 8곳, 경기 김포시등 17곳, 충청권 15곳을 포함해 모두 40개 시.군.구가 지정돼 있음.

주택투기지역은 지난달 주택매매가상승률이 전국소비자물가상승률보다 30%이상 오른 곳등 월별 분기별 기준에 해당되는 지역을 대상으로 지정.

현재 주택투기지역은 서울 14곳, 인천 3곳, 경기 22곳,충청 10곳, 경남 창원시등 50곳이 지정돼 있음.

2.주택거래신고지역

투기지역 가운데 투기가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역을 특별히 정해 거래를 규제하는 지역.

주택거래신고지역에서는 아파트 전용면적 60㎡(18평)초과 아파트, 재건축·재개발 정비구역안에 있는 모든 아파트를 거래할 때 시.군.구청에 거래내역을정확히(실거래가로) 신고해야 함.

지방자치단체는 취득세와 등록세를 실거래가를 기준으로 물리기 때문에 매수자의 취득.등록세 부담이 3배-5배 정도 늘어남.

투기지역은실거래가를 기준으로 매도차익에 대한 양도세를 물리는 것이라면 주택거래신고지역은 매수자에게 취득.등록세를 실거래가로 물리는 것임.

주택거래신고지역은 이미 투기지역으로 지정돼 있기 때문에 매수자.매도자 모두 실거래가로 지방세와 국세를 무는 부담이 생겨 거래가 급격히 감소함.

현재 주택거래신고지역은 서울 강남.송파.강동구.용산구와 경기도 과천시, 성남시 분당구등 6곳이 지정돼 있음.

3. 투기과열지구

투기과열지구는 아파트 분양시장의 투기를 억제하기 위해 주택법에 근거해 건설교통부 장관이 지정.

지정대상:주택가격상승률이 물가상승률 보다 현저히 높은 지역 가운데 -2개월간 청약경쟁률이 5대1을 초과하거나 주택의 전매행위가 성행해 주거불안의 우려가 있는 지역.

투기과열지구로 지정되면,-등기할 때 까지 분양권 전매가 금지되고, 아파트 청약자격이 제한됨.

*청약자격 제한

:과거 5년내 당첨사실이 있는 자, 2주택 이상을 소유한 자, 세대주가 아닌 자는 청약 1순위자가 될 수 없음.

*또 35세 이상의 5년 이상 무주택세대주에게 25.7평 이하 민영주택의 75% 우선공급.

*지역·직장주택조합과재건축 조합의 조합원 지위도 분양권으로 간주돼 양도할 수 없음.

*재건축 아파트는 건축공정의 80%짓고 나서 입주자를 모집해야 함.

현재 투기과열지구지정 현황

: 서울.경기.인천.부산.대구 광주.대전.울산 전지역.경남 창원시,양산시 . 충남 천안시,아산시,공주시,계룡시,연기군 . 충북 청주시,청원군

4. 재건축개발이익환수제

재건축으로 생긴 개발이익을 환수해 재건축 추진아파트에 대한 투기수요를 억제하기 위한 제도.

건설교통부는 도시 및 주거환경정비법을 개정안을 마련해 7월 13일 입법예고하고, 국회통과후 내년 3월쯤 시행될 예정.

재건축을 통해 늘어난 용적률의 25%를 임대아파트로 일반아파트와 의무적으로 섞어 지어야 함. 정부는 대신 임대아파트 건설분 만큼 용적률을 늘려 주기로 함.

이미 사업승인까지 받은 재건축 단지는 용적률 증가분의 10%를 용적률 인센티브 없이 임대아파트로 지어야 함. 대신 정부가집값과 땅값을 공시지가로 지불.

재건축조합들은 재건축 개발이익환수제가 시행되면 강남권 같은 부유층 아파트단지에 임대아파트가 함께 들어서 단지의 가치가 크게 떨어지는등 수익성이 악화되기 때문에 사업을 진행할 수 없다며 반발하고 있음.

5. 토지거래허가구역

토지투기가 우려되거나 땅값이 급등할 우려가 있는 곳에 대해 국토이용관리법에 따라 건교부 장관과 지방자치단체장이 지정.

뉴타운 개발예정지로 지정되거나도청이 옮겨가는등 개발과 토지이용상의 계획변경으로 땅값이 뛸 우려가 있는 곳을 동.리단위까지 지정할 수 있음.

토지거래허가구역으로 지정되면 토지 매수자는 해당 지자체에 토지이용계획등을 서면으로 제출해 실수요자로 판정받아야 땅을 사들일 수 있음.

도시계획구역 밖의 지역의 경우 농지 1천평방미터 초과,임야 2천평방미터 초과, 그 외의 토지 5백평방미터 초과를 거래 할 때 토지거래허가를 받아야 함.

도시계획구역내에서는 주거지역 180평방미터 . 상업지역 200평방미터를 넘는 땅을 거래할 때 허가를 받아야 함.

토지거래허가구역 지정현황은 1특별시 6광역시 43개시 26개군이 지정돼 있으나 읍.면.동.리별로 지정되고 지자체별로 수시로 해제와 지정이 이뤄져정확한 현황을 파악하기는 어려움

현재 전국토의 16%가 토지거래허가구역으로 묶임.

신행정수도건설과 관련해 충청권의 13개 시.군이 허가구역으로 지정됐다가 행정수도 입지가 확정되자 지난 20일 음성.진천. 옥천.보은.금산군등 5곳이 해제됨.