실거주 이유로 갱신 거절후 새 임대차…대법 "불가피성 증명해야"

실거주를 이유로 세입자의 계약갱신을 거절한 집주인이 이후 새 세입자에게 집을 임대하려면 갱신 거절 당시에는 예측할 수 없었던 사정으로 새 임대계약이 불가피했다는 점을 증명해야 한다는 대법원 판단이 나왔습니다.

오늘(12일) 법조계에 따르면 대법원 2부(주심 권영준 대법관)는 임차인 A 씨가 임대인 B 씨를 상대로 낸 손해배상 청구 소송에서 원심의 원고 승소 판결을 지난달 확정했습니다.

A 씨는 2020년 7월 B 씨로부터 서울 서대문구 아파트를 2년간(2020년 9월∼2022년 9월) 보증금 6억 6천만 원에 임차했습니다.

A 씨는 계약 종료를 앞둔 2022년 5월 계약 갱신을 요구했으나, B 씨는 자신이 실제로 거주하겠다며 갱신을 거절했습니다.

B 씨는 2022년 9월 전입신고한 뒤 이듬해 2월 입국해 2024년 4월까지는 실거주했습니다.

B 씨는 그러나 2024년 2월 해당 아파트를 제3자인 새 임차인에게 보증금 8억 2천만 원(임대차 기간 2024년 4월∼2026년 4월)에 임대하기로 계약을 맺었습니다.

이에 A 씨는 갱신요구가 거절되지 않았다면 갱신됐을 기간(2년)이 만료되기 전 B 씨가 새 임대차계약을 맺었다며 주택임대차보호법에 따라 손해를 배상하라며 소송을 냈습니다.

주택임대차보호법 제6조의3 제5항은 임대인이 실거주 사유로 갱신을 거절해놓고, 갱신 요구가 거절되지 않았더라면 갱신됐을 기간이 만료되기 전에 '정당한 사유' 없이 제3자에게 주택을 임대한 경우 이로 인해 임차인이 입은 손해를 배상해야 한다고 정합니다.

소송에서 쟁점은 B 씨에게 '정당한 사유'가 인정되는지였습니다.

B 씨는 당시 남편과 공유한 다가구주택 6개 호실 임차인이 한꺼번에 보증금 반환을 요구해 '정당한 사유'가 인정된다고 주장했습니다.

당시 B 씨가 반환해야 할 보증금 합계는 총 6억 9천만 원이었는데 새 임차인들로부터 받은 보증금은 1억 8천만 원에 불과했고, 소득이 없어 대출이 불가능한 데다 집을 팔더라도 양도소득세 약 3억 원을 내야 해 부득이 제3자에게 임대했다는 것입니다.

1심은 B 씨의 손을 들어줬습니다.

2022년 말께 전세사기 문제로 전세 위험성이 사회적으로 대두되면서 다가구주택 임차인들이 동시에 보증금 반환을 요구했는데, 이는 B 씨가 A 씨의 갱신 요구를 거절하던 당시 예측할 수 없었던 사정에 해당한다고 본 것입니다.

그러나 2심은 이를 뒤집고 B 씨가 A 씨에게 손해를 배상하라고 판결했습니다.

2심은 다가구주택 보증금 반환채무는 갱신 거절 당시에도 이미 있었고, 2024년 2월에는 계약기간이 끝나 반환채무를 이행해야 한다는 사실도 예상할 수 있었다는 것입니다.

나아가 B 씨는 다가구주택 보증금 마련을 위해 여러 수단 중 하나를 선택했을 뿐, 제3자에게 임대해야 할 불가피한 사정이 있었다고 볼 수도 없다고 판단했습니다.

2심은 새 임차인에게 얻은 환산 월차임과 갱신 거절 당시 환산 월차임의 차액 2년분(4천400만 원) 범위에서 A 씨가 청구한 3천800만 원을 손해배상액으로 인정했습니다.

B 씨가 2심 판결에 불복해 상고했으나 대법원 판단도 같았습니다.

대법원은 주택임대차보호법 제6조의3 제5항의 '정당한 사유'가 인정되려면 "임대인이 갱신 거절 당시에는 예측할 수 없었던 사정 때문에, 제3자에게 임대하는 것이 불가피했어야 한다"는 두 가지 요건을 처음으로 판시했습니다.

나아가 이런 정당한 사유가 있었다는 점에 대한 증명책임은 임대인에게 있다고 밝혔습니다.

대법원은 B 씨가 주장하는 사정은 갱신거절 당시 예측할 수 있었고, 제3자 임대가 불가피하지 않았다고 본 2심 판단에 잘못이 없다며 상고를 기각했습니다.

(사진=연합뉴스)