정부 규제에 경매는 과열…서울 아파트 낙찰가율 4년 만에 최고

지난해 서울 아파트 경매 낙찰가율이 2021년 이후 최고를 기록했습니다.

아파트값 상승세가 지속되는 가운데 정부가 서울 전역을 토지거래허가구역으로 묶으면서 경매 법정으로 투자수요가 몰린 것입니다.

특히 12월 서울 아파트 낙찰가율은 석 달 연속 100%를 넘기며 2022년 6월 이후 최대를 기록했습니다.

법원경매전문회사 지지옥션에 따르면 지난해 서울 아파트 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 평균 97.3%를 기록해 2021년(112.9%) 이후 4년 만에 가장 높았습니다.

서울 아파트 경매는 집값이 급등했던 2021년 낙찰가율이 100%를 넘었다가 이후 집값이 하락하며 2023년에는 낙찰가율이 평균 82.5%까지 떨어졌고, 이후 2024년 92.0%에 이어 지난해 다시 5.3% 포인트 상승했습니다.

6·27대책 등 정부의 강력한 대출 규제에도 불구하고 시중의 넘치는 유동성으로 집값 상승세가 지속되면서 경매 시장도 달아오른 것입니다.

특히 토지거래허가구역 확대가 결정적이었습니다.

10·15대책으로 서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶이자 관할 구청의 거래 허가를 받지 않아도 되고, 전세를 낀 갭투자도 가능한 경매로 투자자들이 몰린 것입니다.

실제 서울 아파트 매매 거래량(계약일 기준)은 지난해 9월과 10월 각각 8천건을 넘다가 10·15대책 이후 급감해 10월 3천283건, 11월은 2천786건(해제 거래 제외)으로 줄어들었습니다.

이에 비해 경매 낙찰가율은 지난해 9월 99.5%에서 10·15대책이 발표된 10월에 처음 100%를 넘은 102.3%를 기록한 뒤 지난해 12월까지 석 달 연속 100%를 돌파했습니다.

지난해 12월 낙찰가율은 102.9%로 2022년 6월(110.0%) 이후 3년 반에 가장 높았습니다.

경매 시장이 과열되면서 낙찰률(경매 진행건수 대비 낙찰건수 비율)도 높아졌습니다.

지난해 경매 법정에서 입찰에 부쳐진 물건 2천333건 가운데 절반에 가까운 49%(1천144건)가 주인을 찾아 역시 2021년(73.9%) 이후 최고를 기록했습니다.

물건당 평균 응찰자 수는 8.19명으로, 2017년(8.72명) 이후 8년 만에 가장 많았습니다.

구별로는 강남권과 한강벨트 아파트 쏠림 현상이 두드러졌습니다.

지난해 전체 25개 구 가운데 낙찰가율이 100%를 넘은 곳은 총 9곳으로, 이중 성동구의 낙찰가율이 110.5%로 최고를 기록했습니다.

성동구는 지난해 구별 매매가 상승률도 1위입니다.

이어 강남구가 104.8%, 광진구와 송파구가 각각 102.9%로 뒤를 이었습니다.

영등포구(101.9%), 동작구(101.6%), 중구(101.4%), 마포구(101.1%), 강둥구(100.7%)도 낙찰가율이 100%를 넘었습니다.

물건별 낙찰가율 상위 10개 단지도 대부분 강남 3구와 한강벨트 아파트가 차지했습니다.

지난해 낙찰가율 최고 단지는 11월 24일 경매에 부쳐진 서울 성동구 금호동3가 두산아파트 전용면적 60㎡로, 40명이 경쟁한 끝에 감정가 8억 3천500만 원의 160.2%인 13억 3천750만 원에 낙찰됐습니다.

두 번째로 높은 단지는 지난해 9월 30일 낙찰된 서울 강남구 압구정동 미성아파트 전용 106.5㎡로 감정가(34억 원)보다 18억 원 이상 높은 52억 822만 원에 낙찰돼 낙찰가율이 153.2%에 달했습니다.

지난달 1일 입찰한 서울 성동구 성수동2가 청구강변아파트 전용 60㎡는 성수전략정비구역 개발 호재로 감정가(18억 2천900만 원)의 150.6%인 27억 5천500만 원으로 낙찰가가 뛰었습니다.

전문가들은 올해도 서울 아파트 경매 시장은 달아오를 것이라는 예상이 많습니다.

지지옥션 이주현 전문위원은 "정부의 10·15대책 이후 지방에서도 토지거래허가와 실거주 의무가 없는 경매 시장으로 몰려들고 있다"면서 "총선 전후로 정부의 정책 변화를 살펴봐야겠지만 일단 정부 규제가 풀리지 않는 한 거래 허가 의무가 없는 경매 시장의 과열은 지속될 것"이라고 말했습니다.