대법 "공인중개사, 다세대주택 공동근저당 설명 의무 있어"

공인중개사가 다세대주택의 매물 거래를 중개할 때 다른 세대와 공동근저당이 설정돼 있다는 사실을 설명할 의무가 있다는 대법원 판단이 나왔습니다.

4일 법조계에 따르면 대법원 2부(주심 권영준 대법관)는 지난달 다세대주택 임차인들이 한국공인중개사협회를 상대로 낸 공제금 등 청구 소송에 대한 원심의 원고 패소 판결을 깨고 사건을 서울중앙지법에 돌려보냈습니다.

이 소송은 2022년 영등포구의 한 다세대주택이 경매로 넘어간 뒤 임차인들이 임대인에게 맡겨둔 임대차 보증금을 돌려받지 못하게 되면서 제기됐습니다.

이들은 2017년 이곳의 일부 호실에 대한 임대차 계약을 체결했는데, 당시 임대인은 이들이 임차한 호실을 포함해 각각 등기된 23개 세대에 18억 원의 근저당권을 설정해 둔 상태였습니다.

이후 이 다세대주택이 경매로 매각됐는데, 공동근저당이 설정된 다른 세대 임차인들이 선순위 배당되면서 이들은 보증금 6천만 원 중 절반도 안 되는 2천500만 원만 돌려받거나 아예 돌려받지 못했습니다.

이들은 해당 계약을 중개한 공인중개사 A 씨가 중개대상물 확인·설명 의무를 게을리해 손해를 봤다며 한국공인중개사협회에 소를 제기했습니다.

A 씨는 계약 당시 중개대상물에 근저당권이 설정돼있는 점만 알렸으며 다른 호실과 함께 묶인 공동근저당인 점, 등기부상에 표시된 선순위 권리 등에 대해서는 고지하지 않은 것으로 드러났습니다.

원심은 다세대주택이 다가구주택과 달리 각 세대에 대해 독립적으로 소유권·담보권이 형성되므로 공인중개사가 다른 세대의 임대차 현황을 확인·설명할 의무는 없다고 판단했습니다.

중개대상물인 해당 호실에 설정된 저당권을 설명한 것으로 충분하다는 취지입니다.

그러나 대법원은 원심 판단이 공인중개사법이 요구하는 중개사의 확인·설명 의무에 관한 법리를 오해했다고 판단했습니다.

공인중개사는 임차 의뢰인이 보증금을 제대로 회수할 수 있는지 판단하는 데 필요한 정보를 성실히 제공할 의무가 있다는 것입니다.

이 사건의 경우 A 씨는 등기부에 표시된 공동근저당권의 권리관계뿐 아니라 보증금 회수 가능성을 좌우하는 다른 세대의 선순위 권리도 설명했어야 한다고 대법원은 봤습니다.

재판부는 "이 사건 건물 현황에 비춰 A 씨는 공동근저당권이 설정된 다른 호실의 상당수 임차인이 있을 것임을 충분히 알 수 있었다"며 "그런데도 관련 자료를 요구·확인해 원고들에게 교부한 사정이 발견되지 않는다"고 지적했습니다.

그러면서 "중개 행위를 하면서 고의나 과실로 중개사로서 확인·설명 의무를 위반했다고 볼 여지가 크다"고 판단했습니다.

이 판결은 다세대주택 공동저당과 관련해 공인중개사의 설명 의무를 명시적으로 언급한 대법원의 첫 판단으로 알려졌습니다.