"수요 관망세로…규제 효과 지속은 지켜봐야"

정부가 오늘(15일) 서울 전역과 경기도 12개 지역을 규제지역과 토지거래허가구역으로 묶고 주택담보대출 규제를 강화하는 등 내용을 담은 대책을 내놓자 전문가들은 당분간 시장이 숨 고르기로 돌아설 것으로 보면서도 집값이 안정세에 접어들지는 지켜봐야 한다는 의견을 내놨습니다.

박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "서울 마포구와 성동구, 광진구 등 한강 벨트는 물론 수도권 아파트값을 주도하는 경기도 과천시, 성남시, 용인시, 수원시 등 경기남부 벨트도 타격을 받을 것"이라며 "수요자들이 관망세로 돌아서 전반적으로 숨 고르기 장세에 들어갈 듯하다"고 말했습니다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장도 "서울 강남권과 한강 벨트의 포모(FOMO) 및 '패닉 바잉' 수요는 일부 숨을 고를 전망"이라며 "다주택자와 고가 주택 매입 대기자도 규제지역 세금 부담과 대출 문턱이 높아져 좁아진 가수요 유입 문턱을 돌파하기가 쉽지 않은 상황이 됐다"고 진단했습니다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "규제지역이 광범위하게 확대되면 해당 지역의 매매거래 위축에 따라 가격 변동은 줄어든다"면서도 "인위적으로 억누르는 효과를 언제까지 유지할 것인지, 과거처럼 거래량은 급감해도 신규 물건의 가격 변동에 어떻게 대처할 것인지 등에 대한 논란은 불가피하다"고 짚었습니다.

다만 규제가 지나치게 강력해 '거래 단절' 수준의 상황이 오면 오히려 유동성이 풍부한 고액 자산층만 주택 거래를 할 수 있게 돼 양극화가 심화할 것이라는 우려도 나왔습니다.

양지영 신한프리미어 패스파인더 전문위원은 "대출 의존도가 낮은 현금 자산가 중심으로만 거래가 이뤄지고, 공급 제한과 매물 희소성으로 강남 3구, 용산구, 성동구 등 고급 주거지만 가격이 오르는 '초양극화'가 우려된다"며 "1주택자의 갈아타기도 사실상 차단돼 실수요자 이동성이 차단될 것"이라고 말했습니다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수도 "사실상 '매매 금지'에 가까운 조치인데 부동산 시장을 매수 억제 정책만으로 안정시키는 데는 한계가 있다"며 "규제지역을 서울 전역과 경기도로 확대한 건 실수요자 불편만 가중할 것이고 거주 이전의 자유를 제한하는 것과 마찬가지"라고 지적했습니다.

시중에 풀린 유동성과 금리 인하 기대감 등 집값 불안 요소를 고려하면 이번 조치가 단기적 시장 냉각이 아닌 주택가격 안정화 추세로까지 이어질 수 있을지는 지켜봐야 한다는 의견도 있었습니다.

함영진 랩장은 "4천조 원을 넘긴 풍부한 유동자금과 기준금리 인하 기대, 전월세 가격 상승 등 불안 요인이 겹쳐 무주택자 또는 상급지 갈아타기를 노리는 1주택자의 구매 수요와 집값 상승 전망까지 완전히 진화할 수 있을지는 더 지켜봐야 한다"며 "올해 집값이 많이 오른 주요 지역이 대부분 고가 아파트가 즐비한 강남권 및 한강 벨트였고, 이들 지역에서는 대출에 구애받지 않는 주택 매수는 통제가 어렵다"고 했습니다.

이번 대책에는 1주택자 전세대출에 대한 총부채원리금상환비율(DSR) 적용으로 전세대출 한도를 축소하는 방안도 포함됐습니다.

이는 갭투자(전세 낀 주택 구입) 수요를 일정 부분 누르는 효과는 있겠으나 이에 따른 전세의 월세화 현상을 가속할 수 있다는 지적도 나왔습니다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 "갭투자한 임대인들이 전세대출을 받아 거주할 경우 받을 수 있는 전세대출 한도가 축소된다는 뜻이므로 갭투자 신규 유입은 제한될 수 있다"면서도 "학군지 등 실거주 선호지역에서는 보증부 월세 전환 물건이 빠르게 증가해 월세화 현상이 가속할 것"이라고 내다봤습니다.

일각에서는 이번 대책에서 규제지역 지정을 벗어난 지역에 풍선 효과가 연쇄적으로 발생할 수 있다는 전망도 내놓지만 실제 효과는 제한적일 것이라는 전망도 있습니다.

이은형 연구위원은 "규제지역이 신규 지정돼도 풍선 효과는 인접지 또는 직근접지에만 일부 제한적으로 발생한다"며 "도미노처럼 풍선 효과가 번져 서울 또는 수도권 전역이 폭등하는 것 아니냐는 식의 주장은 위험을 과장하는 것"이라고 말했습니다.

(사진=연합뉴스)