서울 집값 불장에 '삼중 도어락'…강력 '수요 억제책' 효과는?

[편상욱의 뉴스브리핑]

인터뷰를 인용 보도할 때는 프로그램명 'SBS <편상욱의 뉴스브리핑>'을 정확히 밝혀주시기 바랍니다. 저작권은 SBS에 있습니다.

■ 방송 : SBS <편상욱의 뉴스브리핑> 월~금 (14:00~16:00)
■ 진행 : 편상욱 앵커
■ 대담 : 박연미 경제평론가
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● 또 부동산 대책 발표

박연미 / 경제평론가
"서울 전역을 토허구역 지정한 것은 처음"
"경기도 주요 12개 포함은 굉장히 강력한 규제"

● 서울·경기 초강경 규제

박연미 / 경제평론가
"기본적으로 시중에 유동성이 워낙 많아"
"한강벨트가 마치 트로피 자산처럼 기능하는 상황"

● 아파트 '갭 투자' 막는다

박연미 / 경제평론가
"추석연휴에도 수요 많았기 때문에, 열기가 식지는 않을 듯"

● 이번엔 집값 잡힐까

박연미 / 경제평론가
"거래량은 상당히 줄어들 전망"
"부동산 가격이 내리는 건 별개의 문제"
"정부, 부동산 감독 기구 설치 예정"

● 부동산 세 부담 늘리나

박연미 / 경제평론가
"보유세, 거래세 인상 예상"
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▷ 편상욱 / 앵커 : 이재명 정부가 세 번째 부동산 대책을 발표했습니다. 서울 전역과 경기도 12개 지역을 규제 지역과 토지 거래 허가구역으로 지정한다고 밝혔습니다. 먼저 정부 발표부터 들어보겠습니다. 여기에 부동산 세제 합리화까지 언급하면서 정부가 동원할 수 있는 초강경 규제 카드를 한꺼번에 제시했습니다. 세제 합리화라는 게 결국은 보유세 부담을 늘리겠다는 뜻인데요. 과연 시장은 어떻게 반응할까요? 박연미 경제평론가와 자세히 짚어보겠습니다. 평론가님 어서 오세요. 일단 현 정부 들어서 세 번째 부동산 대책 발표인데 내용부터 좀 짚어볼까요?

▶ 박연미 / 경제평론가 : 크게 두 가지로 나눌 수 있습니다. 가장 큰 건 서울 전역과 경기도 12개 지역을 토지거래 허가구역이자 또 투기과열지구 혹은 조정대상지역으로 지정했다. 바로 이 점입니다. 이른바 시장에서는 삼중의 도어락을 걸었다. 이렇게 평가를 하기도 하는데요. 특히 서울 전역을 토지거래 허가구역으로 묶은 건 사상 처음 있는 일입니다. 특히 경기도에서도 과천이나 분당 지역 정도는 규제 대상 지역이 될 수도 있겠지만 12개 지역을 모두 포함했다. 이 부분에서 굉장히 강력한 규제다. 이런 평가를 받고 있는데요. 서울 전역의 갭 투자 금지되고요. 실거주 의무 2년이 생깁니다. 풍선 효과와 갭 투자를 방지하기 위해서 이렇게 했다. 이게 정부의 설명이고 두 번째 틀은 대출 규제를 대폭 강화한다, 바로 이 점입니다. 15억 원 이하의 주택은 규제 대상 지역 또 수도권에서 6억 원까지 최대 대출이 나오지만 앞으로 15억 원에서 25억 원 사이라면 4억 원까지만 대출이 나오고요. 25억 원을 초과하는 고가 주택의 경우에는 2억 원까지만 대출을 해줍니다. 이 조치는 당장 내일부터 시행됩니다.

▷ 편상욱 / 앵커 : 일단 하나씩 짚어보죠. 규제 지역으로 묶인 서울 전체 그리고 경기도 주요 12개 지역에서는 그럼 갭 투자는 아예 불가능하다. 집을 사면 무조건 그 집에 2년을 살아야 한다. 이런 얘기인 거죠?

▶ 박연미 / 경제평론가 : 그렇습니다. 그래서 무조건 들어가 살아야 하고 그래서 당장 나오는 이야기가 그러면 전세가 가뜩이나 씨가 말랐는데 전세 매물 더 귀해지지 않겠느냐. 이런 이야기도 나옵니다. 시장에서 이사 계획했던 분들은 지역 간의 이동 이런 것들이 사실상 불가능해졌다. 또 큰 현금을 들고 있지 않은 경우에는 사실상 가고 싶은 지역으로 이동할 거주 이전의 자유가 사라졌다. 이런 주장이 나오기도 하고요. 반면에는 주택담보대출 증가 폭이 너무 가팔랐는데 시의적절하게 나올 만한 조치가 나왔다, 반론을 펴는 입장도 있습니다.

▷ 편상욱 / 앵커 : 일단 이재명 정부 들어선 지 얼마 되지도 않았는데 벌써 세 번째 대책입니다. 두 번의 대책도 상당히 고강도 대책이라는 지적이 많았었는데 그럼에도 불구하고 부동산이 오르는 이유가 뭡니까?

▶ 박연미 / 경제평론가 : 일단은 시장이 유동성에 충분히 적셔져 있다. 이렇게 평가를 해야 할 것 같은데요. 지금 시중 유동성이라는 게 현금뿐만 아니라 당장 현금화할 수 있는 온갖 금융자산을 모두 포함하는 개념입니다. 매월 시장에 도대체 이런 광의통화라고 하는 당장 현금성으로 동원 가능한 유동성이 얼마나 풀려 있는지 한국은행이 집계를 해서 통계를 발표하는데 가장 최근 통계인 8월 기준으로 시중에 풀려 있는 돈이 4400조 원이 넘습니다. 이걸 1년 전과 비교를 해보면 무려 7% 정도 시중의 유동성이 늘어난 걸 확인할 수 있고요. 대출 규제가 강화됐다고 하지만 역설적으로 시중에 풀려 있는 유동성은 한 달 전과만 비교해도 무려 50조 원 이상 늘었습니다. 그러면 시중에 돈이 전반적으로 풀려 있어서 주가가 오르기도 하고 금, 코인 가격이 오르기도 하는데 세상 모든 게 오르고 물가도 오르는데 부동산 가격만 빠질 수가 있겠느냐. 이걸 생각해 보면 사실은 유동성이 이렇게 풀리는 환경에서는 쉽지가 않은 거죠. 다른 한 가지는 소득 수준이나 다른 것들과 무관하게 어쨌든 지금 대한민국에서 한강변의 뷰가 보이는 신축 아파트가 마치 트로피 자산처럼 기능을 하고 있다. 바로 이 점입니다. 도대체 어디에 사는지를 먼저 밝히고 사람을 만난다. 결혼 시장에서 이런 것들이 문제가 될 정도로 사는 지역이 사회적인 계급을 반영한다. 이게 현재의 트렌드라서 아마 이 두 가지가 영향을 미치지 않을까 싶습니다.

▷ 편상욱 / 앵커 : 부동산 시장이 이 폭등하고 그럴 때는 대개 보면 앞으로 떨어질 거다. 아니면 더 오를 거다. 이렇게 전문가들 사이에서도 의견이 갈리는데 이번에는 그렇지 않다고 그래요.

▶ 박연미 / 경제평론가 : 이번에는 우리가 소위 하락론자라고 했던 대표적인 유튜버들도 의견을 좀 바꾸고 있는데 가장 큰 근거로 드는 게 유동성이 너무 많이 풀려 있다. 두 번째는 원하는 지역에 충분히 공급이 되지 않는다. 세 번째가 사실 뼈아프기도 한데요. 원하는 지역에 충분히 공급되지 않는 상황에서 대출도 줄어들고 규제가 점점 늘어나니까 가고 싶은 지역, 소위 사람들이 말하는 상급지가 한정판이 되고 있다. 이런 얘기입니다. 그러니까 내가 내 돈 주고 사면서도 소위 명품관 앞에서 사람들이 오픈런을 하듯이 그런 시장이 지금 형성이 되고 있다는 거고 안타깝게도 정부가 내놓은 135만 호 공급 정책이 시장에서는 충분한 신뢰를 얻지 못하고 있다. 이렇게도 평가할 수 있겠습니다.

▷ 편상욱 / 앵커 : 일단 매매 건수가 늘어나는 게 상승의 신호 아니겠습니까? 지금은 어떤가요?

▶ 박연미 / 경제평론가 : 9월 통계가 아직까지 완전히 집계가 끝나지 않았습니다만 지금 절반만 통계가 집계됐는데도 불구하고 6530건 거래된 것으로 나타났습니다. 이게 강동, 노원, 성북, 성동 이런 순서로 거래가 많았는데 전월인 8월과 비교하면 2000건 이상 거래 건수가 늘었습니다. 그런데 서울만 그런 게 아니고요. 경기도도 보면 1만 1000건 이상 거래가 돼서 전월과 비교할 때 3000건 이상 거래가 늘었다는 걸 확인할 수 있습니다.

▷ 편상욱 / 앵커 : 경기도 12개 지역까지 규제 지역을 확대한 건 경기도 지역의 집값이 그만큼 올랐다는 뜻입니까 아니면 오를 것으로 보이기 때문에 선제적 조치에 나선 겁니까?

▶ 박연미 / 경제평론가 : 두 가지 다입니다. 하나는 분당의 경우에는 주간 상승 폭이 1% 이상이 됐던 6월 이후에 소폭 상승 폭이 좀 줄어드는 듯하더니 가장 최신에 나온 통계를 보면 거의 1%에 육박하게 0.97%까지 주간 상승 폭이 다시 회복이 됐습니다. 그러면 주간으로 따지면 아마 감이 잘 안 오실 텐데 곱하기 52를 하시면 1년 동안 집값이 얼마나 올라가는지 짐작하실 수가 있죠. 일주일에 1%씩 올라간다는 건 분당은 이 속도로 나누면 1년 동안 50% 넘게 올라간다. 이런 얘기가 됩니다. 그리고 이게 거래량을 통해서 정부가 아마 이 지역은 좀 위험하다 이렇게 찍어놓은 지역들이 있는 것으로 보이는데 성남의 분당구나 아니면 수원의 팔달 이런 지역들이 그래서 두루 포함이 되어 있습니다.

▷ 편상욱 / 앵커 : 오늘 발표한 부동산 대책, 당장 내일부터 적용되는데 오늘 계약분까지는 적용이 안 되는 거죠?

▶ 박연미 / 경제평론가 : 지난번과 비슷하다고 보시면 되겠는데 그래서 어제도 부동산에서 아마 북새통을 이뤘다. 이런 현장의 임장 갔던 전문가들의 소식이 좀 있었고 사실은 추석 연휴 기간이면 연휴가 길기도 하고 통상적으로는 부동산 거래를 잘 안 하는 시점인데 이때에도 하루에 계약서를 몇 건씩 썼다. 이런 부동산도 제법 있었습니다. 아마 오늘 막차 타는 수요가 좀 있을 것으로 보이는데 대출 규제가 앞으로 영향을 어떻게 미칠지 이 부분도 좀 관심 있게 지봐야 겠습니다.

▷ 편상욱 / 앵커 : 이번 대출 규제는 아파트값이 비쌀수록 대출을 더 조이는 구조죠?

▶ 박연미 / 경제평론가 : 그렇습니다. 25억 원을 초과하는 아파트를 사려면 이제 대출은 2억 원밖에 해주지 않는다. 이런 얘기니까 만약에 소위 말하는 한강뷰가 보이는 전용 84 아파트를 구매하려고 한다. 최소한 30억 원 이상이 필요한데 그러면 28억 원 이상은 본인이 현금으로 동원해야 한다 이런 얘기가 됩니다.

▷ 편상욱 / 앵커 : 전세대출 규제 강화도 발표가 됐는데 내 집이 있는데 전세를 구하는 분들, 앞으로 담보대출이 얼마나 줄어들게 되는 겁니까?

▶ 박연미 / 경제평론가 : 이게 아마 케이스별로 굉장히 다르겠습니다만 예컨대 DSR을 이 경우에도 적용한다는 건 무슨 얘기냐 하면 총부채 원리금 상환비율 DSR은 여기에 내가 주택담보대출 갚고 있고 신용대출이 있고 마이너스 통장을 썼다 하면 이것에 대한 이자로 1년 동안 얼마가 나가는지를 기존의 연봉 대비해서 퍼센테이지로 계산을 합니다. 예컨대 이거 3개 이자를 통해서 1년에 2000만 원을 지출을 하는 사람이 연봉이 한 5000만 원 된다고 하면 이미 DSR 3단계 기준인 40%가 되니까 이런 분들은 내 집이 있다 그러면 추가로 전세 대출 안 해주겠다. 이런 뜻입니다. 전세로 받게 되는 대출의 이자를 갚아야 하는 총부채에 넣겠다. 이런 뜻이니까 대출할 수 있는 대출금의 규모 자체가 줄어드는 거고요. 뿐만 아니라 스트레스 DSR에 적용하게 되는 가상금리도 올린다고 했으니까 전반적으로 대출할 수 있는 금액 자체가 줄어든다, 이렇게 이해하시면 되겠습니다.

▷ 편상욱 / 앵커 : 일단 정부가 30억 원 이상 초고가 주택 그리고 아파트 증여 건수를 전수 조사한다고 그래요. 이 밖에 정부의 단속이 강화되는 부분 어떤 겁니까?

▶ 박연미 / 경제평론가 : 지금 말씀하신 것처럼 그 증여가 최근에 굉장히 많이 늘었기 때문에 단속을 강화한다고 하고요. 뿐만 아니라 외국인들이 부동산을 구매하는 그 과정에서 알 수 없는 사업자 대금, 법인을 통한 자금의 동원 이런 것들도 강력히 규제한다고 했습니다. 사업자 대출이 전용될 수 있는지 이런 부분들에 대해서도 강력히 규제하겠다. 이런 입장을 밝혔고요. 이미 지금 국토부에서 2023년 이후 2년 치 계약 중에 석연치 않다고 생각되는 435건에 대해서 조사를 벌이고 있고 이 중에서 8건은 수사를 의뢰한 상태입니다. 별개로 총리실의 직속 부동산 감독기구를 만들게 되는데 이재명 대통령이 대선 캠페인 기간 중에 이야기했던 말하자면 부동산 계의 금감원 같은 게 출범을 하게 됩니다. 여기에서 구체적으로 이상 거래를 파악을 하고 이게 실질적인 수사까지 이어지도록 하겠다는 게 정부의 구상입니다.

▷ 편상욱 / 앵커 : 이재명 대통령도 국무회의에서 현재 부동산 상황에 대해서 언급했습니다. 우리나라 부동산 상황이 일본처럼 될 수 있다고 말했는데 어떤 의미인지 들어보죠. // 이재명 대통령 얘기, 우리나라 부동산 시장이 일본처럼 될 수 있다. 이게 무슨 뜻이고 왜 이 시점에 나온 거죠?

▶ 박연미 / 경제평론가 : 일본이 과거에 부동산 버블이 커지면서 30년 동안 불황을 겪었던 그 사례를 꼽은 것으로 보이는데요. 지금 지나치게 부동산이 고평가돼 있고 그 가격 주고 살 만한 물건이 아닌데 그 가격에 거래되는 건 이상하다, 폭탄 돌리기 끝에 마지막에 물건 갖게 되는 사람들이 이 부담을 떠안게 될 것이다. 이 부분을 정조준을 한 겁니다. 사실은 대통령이 직접적으로 폭탄 돌리기다 하면서 부동산을 직격한 건 이번이 처음이라고도 볼 수 있는데 기존의 대책이 많이 남아 있다고 경고를 했던 것과 달리 부동산이 이제 급 브레이크 잡아야 할 정도로 과열되고 있다. 이런 인식을 드러낸 것으로 볼 수 있습니다.

▷ 편상욱 / 앵커 : 정부의 이번 발표 보면 실제로 실수요자가 아니면 집을 사지 마라, 이런 강력한 메시지인 것 같은데 그럼에도 불구하고 대출 규제를 아무리 강화해도 수십억 원대 집이 거래가 되잖아요. 과연 궁금한 건 이번 대책으로 집값이 잡힐까 하는 점입니다.

▶ 박연미 / 경제평론가 : 이게 두 가지 측면에서 보셔야 할 것 같은데요. 거래량은 상당히 줄어들 가능성이 있어 보입니다. 왜냐하면 여러 가지 측면에서 그런데요. 대출이 줄어들기 때문에 실질적으로 매수 여력이 줄어들기도 하지만 내가 이사를 가려고 할 때는 보통 수평 이동이 아니라 보다 나은 지역으로 가고 싶어 하시거든요. 그러면 그 집을 팔고 나가려는 주인도 조금 더 나은 지역으로 가고 싶을 텐데 연쇄 이동이 사실상 불가능한 상황이 됐습니다. 그러면 시중에 매물이 줄어들 테고 또 지방에서 서울로, 수도권으로 이전하는 게 사실상 어려워졌기 때문에 이런 것도 종합하면 시장에 들어오는 매수 세력 플레이어 자체는 줄어들 수 있습니다. 거래 건수는 줄어들 것으로 보이는데 다만 그렇다고 해서 가격이 떨어질 거냐? 이건 좀 다른 문제라고 생각이 됩니다. 지금까지도 여러 가지 강력 규제를 통해서도 잡지 못했던 가격인 데다가 주간 통계 같은 건 단 한 채만 팔려도 해당 인덱스 아파트의 가격으로 책정이 되기 때문에 한 채가 종전과 비슷하거나 조금 높은 가격으로 팔렸다고 한다면 이런 규제에도 불구하고 시장 가격이 일주일 사이 올랐다. 이런 통계를 발표하게 되니까 시장의 온도 차이가 있을 것으로 보입니다.

▷ 편상욱 / 앵커 : 정부는 또 시장을 상황에 따라서 추가적인 조치를 할 수 있다. 결국은 세금 올리겠다. 이런 뜻인 것 같은데.

▶ 박연미 / 경제평론가 : 그런데 이제 세금을 올리는 게 명목상의 세율을 정말로 올리는 방법도 있고요. 시장에서 종부세 등을 매길 때 혹은 재산세 매길 때 공정시장가액 비율이나 아니면 재산세 기준이 되는 공시가격을 조정하는 방법이 있습니다. 이걸 통해서 얼마든지 세율 조정하지 않고도 증세 효과는 누릴 수 있는데 다만 정부도 부담되는 것이 내년도 지선이 다가오고 있잖아요. 그래서 이와 관련해서 시중의 민심을 명민하게 읽으려고 노력할 텐데 아마 균형 잡기가 만만치는 않을 것 같습니다.

▷ 편상욱 / 앵커 : 부동산 세금 관련해서는 정부가 내놓은 표현이 아직은 좀 모호한 상황입니다. 먼저 구윤철 경제부총리가 이달 들어 했던 부동산 세금 관련 발언 들어보겠습니다. // 구윤철 경제부총리 오늘 발표에서는 부동산 관련 세금에 대해서 이렇게 말했습니다. 계속해서 들어보겠습니다. // 세제 합리화 방안을 검토하겠다. 즉 세금 올리겠다. 이렇게 번역할 수 있는 부분인데 지방선거가 내년에 있습니다만 지방선거 후에라도 세금 올릴 가능성은 여전히 있는 거군요.

▶ 박연미 / 경제평론가 : 남아 있는데 일단 지선 전과 후로 온도가 좀 나뉠 테고 그럼에도 불구하고 보유세를 만약에 올린다고 하면 출구를 만들어서 물량이 돌게 해야 한다, 이게 일반적으로 우리가 생각하는 부동산 시장 전문가들의 공통된 입장인데 그러면 이때 양도세 같은 것들을 내릴 수가 있겠느냐. 취득세를 깎을 수가 있겠느냐. 이 부분에 대해서 정부가 굉장히 고심하는 듯 보입니다만 아마 출구까지 동시에 마련하면서 가기가 만만치는 않다. 그래서 선진화, 합리화 이런 표현 뒤에 인상이라는 단어를 다소 숨기고 있는 게 아닌가 이런 생각도 듭니다.

▷ 편상욱 / 앵커 : 세금 부동산 관련해서는 우리가 트라우마가 있는 게 정부가 세금을 올리면 그만큼 집값이 더 올라요. 그래서 이게 과연 효과가 있겠느냐는 점입니다.

▶ 박연미 / 경제평론가 : 또 한 가지는 세입자에게 전가될 가능성이 있습니다. 지금 전세 매물이 굉장히 줄어들고 그나마 이제 월세로 나와 있는 물건에 이 세금이 전과된다고 하면 사실상은 집주인 보고 내라는 세금을 또 세입자가 대신 내게 되는 그런 상황이 벌어지기도 하거든요. 그래서 좀 정교하게 디자인을 했으면 좋겠는데 거의 대부분의 정책이 과거에 사용했던 정책과 비슷하게 가고 있어서 학습 효과가 있는 시장이 어떻게 반응할지는 좀 지켜봐야 할 것으로 보입니다.

▷ 편상욱 / 앵커 : 알겠습니다. 오늘 말씀은 여기까지 듣겠습니다. 박연미 평론가 말씀 잘 들었습니다.

(SBS 디지털뉴스편집부)