서울·경기 27곳 3중 규제지역 지정…풍선효과 차단

이재명 정부가 6·27 대출 규제과 9·7 공급대책에 이어 출범 4개월 만에 세 번째 부동산 대책을 내놨습니다.

기존 규제지역인 강남3구·용산구를 포함한 서울 25개 구 전역과 한강 이남의 경기도 12곳 등 총 27곳을 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역 등 '삼중 규제지역'으로 묶고 금융규제까지 강화하는 초강력 대책입니다.

그간 서울과 수도권 및 지방 광역시 일부가 조정대상지역·투기과열지구로 동시에 지정된 적은 있어도, 강남3구와 용산구 등 구 단위가 아닌 시 전체가 토지거래허가구역까지 광범위하게 묶인 것은 이번이 처음입니다.

현재 집값이 과열 양상을 보이는 한강벨트 및 분당·과천 등 일부 수도권 외에 인근 지역으로 풍선효과가 번지는 것을 사전에 차단하겠다는 강력한 의지로 해석됩니다.

전문가들은 이번 대책으로 실수요층이 두텁지 않은 서울 외곽과 수도권 지역의 거래가 급격히 감소하는 등 침체가 이어질 것으로 예상했습니다.

정부는 10·15 대책에서 기존 규제지역인 강남3구와 용산구 등 4곳의 규제지역을 유지하면서 서울 나머지 21개구와 과천시, 광명시, 성남시 분당구ㆍ수정구ㆍ중원구, 수원시 영통구ㆍ장안구ㆍ팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시 등 경기지역 12곳을 조정대상지역·투기과열지구로 지정했습니다.

서울 전역과 경기도 4개 지역(과천, 성남 분당·수정, 하남, 광명)은 지난 2023년 1월 조정지역과 투과지구에서 풀린 지 2년 9개월여 만의 재지정입니다.

수원·안양·용인시 등지는 2022년 11월 규제지역에서 풀린 지 2년 11개월 만에 다시 규제지역으로 묶였습니다.

정부는 투기과열지구는 확대했지만 투기과열지구 내에 적용할 수 있는 분양가상한제 지역으로 묶진 않았습니다.

국토부 김규철 주택토지실장은 이에 대해 "현재 시장은 주택 매매 가격 상승에 따른 문제이고, 분양가 관련 부분은 아니라고 판단해 일단 분상제는 제외했다"며 "분상제는 추후 분양가 등 상황을 봐가며 결정한 부분"이라고 설명했습니다.

정부는 이뿐만 아니라 이들 규제지역 전체를 내년 12월 31일까지 모두 토지거래허가구역으로 지정했습니다.

서울·경기지역 27곳이 조정·투과지역과 함께 토허구역까지 '삼중 규제지역'으로 묶인 것입니다.

또 토허구역에서 아파트뿐만 아니라 동일단지 내 아파트가 1개 동 이상 포함된 연립·다세대주택도 허가 대상으로 포함했습니다.

용산구 나인원한남 등 일부 단지의 경우 아파트와 4층 이하 연립주택이 포함돼 있어 연립주택이 토지거래허가 대상에서 제외되는 문제를 고려한 조처입니다.

정부는 전체 750호의 연립·다세대가 토허구역 대상에 포함된다고 설명했습니다.

정부가 이처럼 강력한 규제카드를 꺼내든 것은 이재명 정부 출범 이후 6·27 대출규제와 9·7 공급대책 등 두 차례의 대책에도 집값이 잡히지 않고 서울 도심은 물론 외곽으로 상승세가 확산 조짐을 보이고 있어서입니다.

규제지역뿐만 아니라 토허구역까지 광범위하게 지정함으로써 대출·청약·세제는 물론 갭투자 수요까지 차단해 인근지역으로 가격 상승세가 번지는 풍선효과를 막겠다는 의지입니다.

국토부는 이를 '암수술'에 비유했습니다.

병변의 주변까지 확실히 도려내 전이를 막겠다는 의미입니다.

김규철 주택토지실장은 "현재 주택시장 상황이 수급 불균형 우려에다 금리 인하 가능성 등이 더해져 적기에 대응하지 않으면 시장을 전면적으로 관리할 수 없는 상황에 놓인다고 판단했다"고 설명했습니다.

조정대상지역과 투기과열지역은 관보에 고시되는 16일 자로 발효되며, 토지거래허가구역 지정기한은 지정공고한 날로부터 5일 후인 이달 20일부터 내년 12월 31일까지입니다.

국토부는 조정·투과지역은 6개월마다 주거정책심의위원회를 열어 재지정 여부를 결정하고, 토허구역은 지정기한 종료 후 재심의할 계획입니다.

이번 조처로 서울을 비롯한 수도권 27곳은 대출·청약·세제 등이 종전보다 강화되는 것은 물론, 전세를 낀 갭투자까지 전면 차단되면서 주택 거래가 급격하게 위축될 것으로 예상됩니다.

일단 조정대상지역과 투기과열지구에선 대출이 종전 6·27 대책 때보다 대폭 강화됩니다.

주택담보대출비율(LTV)이 무주택(처분조건부 1주택 포함)은 종전 70%에서 40%로 강화되고, 유주택은 아예 대출이 금지됩니다.

정부는 규제지역에서 주택가격에 따라 주담대 한도를 차등운영하기로 했습니다.

시가 15억 원 이하 주택은 기존 6억 원 한도가 유지되지만 15억 원 초과 25억 원 이하는 4억 원, 25억 원 초과는 2억 원으로 줄어듭니다.

이에 따라 서울 강북과 경기지역보다는 최근 주택가격 상승의 원인으로 꼽히는 강남3구와 마용성 및 한강벨트의 고가주택 위주로 대출이 대폭 강화될 전망입니다.

또 규제지역 내 1주택 보유자가 재건축·재개발로 중도금·이주비 대출을 받는 경우 추가 주택구입이 제한되고 주택 매매·임대사업자 외 주택구입목적의 주담대(사업자 대출)도 금지됩니다.

세제도 강화됩니다.

다주택자의 양도소득세가 2주택은 기본세율(6∼45%)에서 20% 포인트, 3주택 이상은 30% 포인트 중과되고 장기보유특별공제가 전면 배제됩니다.

양도세 1가구 1주택 비과세 요건도 2년 보유 외에 2년 거주 요건이 추가됩니다.

청약에서는 국민·민영주택의 1순위 자격요건이 통장가입 후 2년 이상 가입자와 세대주 등으로 강화되고, 가점제 적용비율이 높아지며, 재당첨 제한도 최대 10년으로 강화됩니다.

규제지역 지정으로 정비사업도 타격을 받습니다.

재건축은 조합설립인가 이후, 재개발은 관리처분인가 이후 조합원 지위양도가 금지되며 재건축 조합원당 주택공급수가 1주택으로 제한됩니다.

토지거래허가구역에선 주택 매수를 위해선 관청에 허가를 받아야 하며 2년간 실거주 의무가 부과됨에 따라 전세를 낀 매수가 불가능해집니다.

정부는 이번 대책에서 토지거래허가구역 내 상가나 오피스텔 등 비주택담보대출의 LTV도 종전 70%에서 40%로 강화함에 따라 비주택 시장도 타격이 불가피해졌습니다.

전문가들은 이번 조치로 서울과 수도권의 주택시장이 크게 위축될 것으로 예상했습니다.

KB국민은행 박원갑 수석부동산전문위원은 "이번 10·15 대책은 금액별 대출 차등화를 통한 상급지 갈아타기, 토지거래허가구역 지정을 통한 아파트 갭투자 제동에 초점을 맞춘 것"이라며 "서울 전역은 물론 수도권 남부 지역까지 집값 확산을 차단하면서 이들 지역의 매물이 늘고 가격도 하락할 것으로 예상된다"고 말했습니다.

일각에선 전세 물건 감소와 월세의 가속화를 우려하는 목소리도 나오고 있습니다.