성동·광진·마포 등 규제지역 추가 유력…'세제 카드'는 빠질 듯

정부가 최근 서울 한강벨트와 경기 일부 지역 등의 아파트 가격 상승세에 대응하고자 규제지역 확대 등 추가 대책을 조만간 발표할 것으로 예상됩니다.

여당인 더불어민주당과 정부, 대통령실은 어제(12일) 고위 당정협의회를 열어 서울·경기지역 집값 과열 양상에 대응할 방안을 논의했습니다.

정리된 대책은 이번 주 중 발표될 전망입니다.

주택담보대출 상한을 6억 원으로 묶는 6·27 대출규제의 효과가 약해진 데 이어 9·7 공급대책 발표 이후에도 비규제지역인 서울 성동구, 마포구, 광진구 등 한강 벨트 지역과 경기도 성남시 분당구 등의 가격 상승폭 확대가 예사롭지 않은 상황이라 신속하게 후속 대응책을 시행하려는 뜻으로 풀이됩니다.

유력한 카드는 국토교통부가 지정하는 투기과열지구와 조정대상지역 등 규제지역 확대입니다.

현재 규제지역은 강남 3구(서초·강남·송파구)와 용산구에만 적용돼 있습니다.

비규제지역 중 아파트 매매가격이 과열 양상을 보이는 서울 성동·광진·마포구를 비롯해 동작·강동·양천·영등포구와 경기도 성남시 분당구·과천시가 유력 후보군으로 꼽힙니다.

부동산원 주간 동향 기준으로 6월 30일부터 9월 29일까지 최근 3개월간 아파트 매매가격 상승률을 보면 서울 성동구(5.01%), 경기 성남 분당구(4.99%), 경기 과천시(3.81%), 서울 광진구(3.57%), 서울 마포구(3.17%), 서울 양천구(2.88%) 등 비규제지역이 상위권에 올라 있습니다.

이들 비규제지역이 규제지역으로 묶이면 무주택자와 처분조건부 1주택자의 주택담보대출비율(LTV) 상한이 70%에서 40%로 강화됩니다.

앞서 9·7대책에서 종전 50%였던 규제지역 LTV 상한을 40%로 낮춘 결과입니다.

수도권은 이미 6·27 대책으로 주택담보대출 상한이 6억 원으로 묶인 상태라 이미 가격이 많이 오른 성동구, 마포구, 광진구 등은 규제지역 지정 영향이 크지 않을 수 있지만 영등포구, 양천구, 강동구, 동작구 등은 LTV가 낮아지는 데 따른 대출한도 감소가 예상됩니다.

갭투자(전세 낀 주택 매수) 차단을 위해 현재 강남 3구와 용산구에 적용된 토지거래허가구역을 확대 지정하는 방안도 거론됐지만, 국토교통부 장관의 토허구역 지정권을 확대하는 법안이 처리되기까지는 아직 시일이 필요해 이번 대책에서는 빠질 것으로 예상됩니다.

금융당국은 6·27 대책에 이어 대출규제를 강화하는 방안을 내놓을 것으로 보입니다.

당국은 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 중심으로 대출 한도를 줄이는 방안을 다양하게 검토해왔습니다.

DSR은 차주의 연간 소득 대비 대출의 원리금 상환액이 일정 비율을 넘지 못하도록 하는 규제입니다.

현재 은행권 기준으로는 40%를 초과할 수 없습니다.

금융당국은 전세대출·정책대출 등 그동안 예외로 둔 영역에도 DSR을 적용하는 방안을 필요시 즉각 시행하겠다고 예고해 왔습니다.

현행 40%인 DSR 한도를 35% 안팎으로 낮추는 방안도 거론됩니다.

주택담보대출 한도를 현재 6억 원에서 4억 원으로 낮추거나 특정 주택가격 초과 시 LTV 0%를 적용하는 방안 등도 대책에 포함될 수 있습니다.

다만 특정 가격선을 기준으로 규제를 적용할 경우 오히려 '선수요'를 자극하는 등 부작용이 나타날 수 있다는 우려도 제기됩니다.

'세제 카드'는 이번 대책에서는 빠질 것으로 알려졌습니다.

애초 정부 안팎에서는 대출규제 및 공급 확대뿐 아니라 세제 조치까지 '3박자'가 맞아떨어져야 한다는 의견이 적지 않았지만, 세제를 섣불리 꺼냈다가는 오히려 부동산값 폭등을 자초하면서 정권 기반까지 흔들 수 있다는 경계심리가 강하게 작용한 분위기입니다.

세율이나 공제·과세표준 체제를 뒤흔드는 세법 개정뿐 아니라, 공시가격 현실화율 또는 공정시장가액비율(공정비율)을 상향 조정하는 '우회 방안' 역시 정치적 부담이 크다는 판단으로 보입니다.

윤석열 정부 당시 80%에서 60%로 끌어내렸던 공정비율을 다시 80%로 원상복구하고, 공시가 현실화율을 높이는 것만으로도 보유세 부담이 상당폭 커질 수 있기 때문입니다.

가격이 치솟은 일부 고가주택은 세부담 상한까지 보유세가 불어날 수 있습니다.

무엇보다 내년 지방선거 표심을 무시하기 어렵다는 분석입니다.

대통령실과 여당으로서는 서울에 아파트 한 채를 가진 은퇴자까지 '세금 폭탄'을 가했다는 비판론이 고개를 든다면, 이른바 서울 '한강벨트'의 민심을 잃을 수 있다는 것입니다.