"대출 창구 썰렁해졌다"…기준금리 내려도 집값엔 영향 미미할 것? [스프]

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서울 아파트값 24주 상승, 상승 폭은 꺾였다?

채상욱 커넥티드그라운드 대표 : 주간 상승률 기준으로 0.32%라는 거의 보기 어려운 그런 지표가 나왔다가 이후에 약간의 변동이 있긴 했는데 이번 주에 0.21로 내려왔거든요. 서울 기준으로요. 서울이 내려오니까 수도권도 내려왔고 수도권 내려오니까 전국 내려왔고 그리고 지방 같은 경우에는 마이너스 0.02로 하락 폭이 미세하게 확대가 되었습니다. 그래서 일단은 정말 상승에 피크는 친 분위기입니다.

그리고 감독원장 주재로 가계 부채 회의도 했었고 저도 그때 배석을 했었는데요. 지금 창구로 들어오는 주담대 수요도 건수가 확실히 감소를 했다고 하거든요. 그래서 7~8월이 어떻게 보면 주택 시장 올해 정점이었던 것 같고, 그리고 9월 이후부터는 11월에 미국 대선이 있고 그다음에 9월, 10월에 각국 중앙은행 금리 결정이 있고 여러 거시 이벤트도 있고 과열에 따른 그런 숨 고르기도 있다 보니까 아마 연말로 가면 갈수록 상승 폭은 좀 많이 둔화가 될 걸로 보고 있습니다.

  손승욱 기자 : 앞으로 좀 수요가 줄어드는 그런 효과가 생길까요? 어떻게 보십니까?

채상욱 대표 : 대출은 보통 주택 매매 거래량이 한 달 후행해서 찍히는 경향이 있거든요. 그리고 매매 거래량이 7월달에 서울시가 8,500건 나왔기 때문에 그 전달 기준으로 약 5조 원 중후반대였다면 아마 7월달 기준으로는 거의 10조 가까운 금액 찍힐 것 같고요. 그리고 최근 2년 동안은 늘 5조 원대였기 때문에 10조면 어메이징하다 이렇게 생각하실 수가 있는데 2020년, 21년에 월평균 10조였거든요. 많이 받을 때는 29조도 빌렸었고 이랬었기 때문에 단기간에 이렇게 대출이 큰 폭으로 늘어나는 거를 아마 8월 데이터를 보게 되면 지금 9월부터는 대출 규제를 시행하게 되는 그런 근거도 거기에 있는 것 같습니다.

단기 가계 대출이 너무 급등하고 부동산 가격이 너무 급등하기 때문에 단기적으로는 금융 규제를 해야 될 것 같다고 하는 그 명분으로 대출 규제를 조금 시행할 것 같고요. 그래서 8월 대출 데이터가 좀 치고 9월은 8월 매매 거래량이 아직 완전히 이제 결말 난 건 아니지만 현재 추세로 보면은 5,500건, 6,000건 될 것 같거든요. 그러면 8,500건에서 내려가는 거죠. 한 30% 정도가. 그렇게 내려가게 되면 대출도 다시 조금 축소가 되는 경향을 띠게 되면서 결국 매매 가격 시장이랑 대출 증가세가 9월, 10월부터는 조금 안정세를 보일 걸로 생각하고 있습니다.
  채상욱 대표 : 창구로 들어오는 주담대 수요가 창구 담당자 발언들도 그렇고 전체적으로 보면은 확실히 9월 들어서는 좀 감소하는 것 같거든요. 그리고 원래는 9월 1일부터 스트레스 DSR 2단계를 시행하기로 했고 그 스트레스 DSR로 인해서 가계 대출이 조금 감소할 거라고 생각을 했었는데, 사실은 그 이전에 8월 21일 이후부터 금융위에서도 정책을 냈고 그리고 감독원에서도 소위 이제 구두로 개입을 했지 않습니까? 대출에 대해가지고.

그러면서 은행들이 그냥 서로 너나없이 마치 충성 경쟁하듯이 우리는 이 대출도 안 한다, 저 대출도 안 한다 이러면서 갑자기 대출이 좀 경색을 해버리니까 소비자들이 좀 당황할 수밖에 없는 일이 있긴 했는데요. 그래서 부랴부랴 실수요자까지는 대출을 규제하지 말라는 식으로 좀 톤다운을 했지만 금융기관들은 전반적인 기조가 올해 대출을 더 많이 해주지 않겠다는 이런 기조입니다. 대출은 주택 시장의 기름이나 마찬가지거든요. 그래서 대출 규모가 축소되는 과정이 필연적으로 나올 걸로 보고 있고 그렇게 되게 되면 주택의 매수세도 조금 많이 내려올 걸로 보고 있습니다.
  손승욱 기자 : 매매 가격 변동률을 보고 있는데요, 어떻게 보십니까? 저런 양극화는 계속되고 될까요?


채상욱 대표 : 5월부터 7월 사이에 있었던 매매 시세의 흐름에서 저도 정말 놀랐던 거는 서울 평균이 0.32 피크 나왔을 때 그때 서초구는 0.6 나왔고, 도봉구는 0.06 나왔거든요. 같은 서울 안에서도 상승률이 10배 차이가 날 정도로 벌어졌습니다. 그리고 개별 주택 가격 시세로 생각해 보면 지금 현재 서울에 있는 하위 20% 가격은 지난 2020년 정도에는 5억대였는데 현재는 4억 8천 정도고요. 그리고 상위 20% 가격은 22억대에서 25억대로 벌어져가지고 현재 5배가 넘어가고 있고 이게 역대 최대로 벌어졌습니다.

그래서 올해를 두고 보면은 올해 부동산이 강세장인 거는 주택 가격이 높은 초고가 단지들이 초과 상승을 해버렸기 때문에 지수가 그대로 말려 올라가는 분위기였고요. 주택 가액이 낮은 주택들은 상승 폭이 적거나 심지어 없기도 했거든요. 그래서 지난 2021년 피크랑 비교했을 때 하위 20% 가격은 더 떨어지고 상위 20% 가격은 아주 큰 폭으로 상승을 했기 때문에 올해의 상승세를 요약해 보면 그냥 초고가 강세장이었다 그렇게 요약을 할 수가 있을 것 같습니다.

초고가 강세장이 좀 왜 나왔냐 이렇게 생각해 보면, 저는 계속해서 사람들이 저출산에 영향을 받고 있다고 생각을 하고 저출산으로 인해서 도시 소멸, 지역 소멸, 학교 소멸 이런 것들을 염두에 두고 있기 때문에 자연스럽게 학군지에 대해 과거보다 더 선호 현상이 일어나고 이런 것들이 수도권과 지방 시장도 갈랐고 서울 안에서도 시장을 좀 가르고 있다고 봅니다. 그래서 본인은 그냥 현 지역에 임차로 거주하더라도 투자는 상급지에 한다던가 하는 패턴들이 거래 사례에서 많이 드러난 것 같거든요. 그래서 그런 것들이 많이 반영이 되고 있는 것 같습니다.

지금 서울에 나타나고 있는 특징 중에 하나는 초고가 아파트가 더 크게 오르는 거다 보니깐요. 예를 들면 같은 서초구 안에서도 여러 동이 있지만 행정동 기준으로 반포동이 가장 크게 오르고 있고요, 강남구 안에서도 동이 여러 개 있지만 압구정동이 제일 많이 오르고 있거든요. 그래서 그 안에서조차도 서초구가 전체 0.6이 올랐지만 동별로 보면 또 어마어마한 차이가 있습니다.

그래서 개별 주택의 실거래가를 보면 특정 단지들은 2021년 전고점을 회복하지 못했거나 갓 회복한 데가 많은데 반포, 압구정 같은 경우는 회복한 정도가 아니라 완전 뚫어서 넘어버렸거든요. 그래서 지금 이 안에서 일어나고 있는 현상들도 뭐냐면 사람들이 살 때 이제 주택 가격 상승률이 높은 지역을 더 사고 싶어 하는 심리가 시장에 강하게 작동을 하는 것 같고요. 그래서 서울 소재 다른 주택들을 다 처분하면서 지금 갈아타면서 미리 전세 끼고 집을 사는 그런 투자 수요가 올해 크게 많이 나타나고 있었는데 그게 자금조달계획서에 많이 잡혔고, 이런 지역들이 이제 서초, 강남, 용산 이렇게 나왔고 그 안에서도 뜯어보면 이들 지역으로 나오고 있습니다.
  채상욱 대표 : 주택 가격 강세를 두 가지로 나눠서 봐야 된다고 제가 경제자유살롱에서 여러 차례 말씀드렸는데, 비아파트 전세 기피로 소형 아파트 전세 강세가 나타났고 소형 아파트 전세 강세로 매매 강세가 나타났고 그 매매 강세의 흐름 속에서 소형 아파트를 처분하고 자연스럽게 그보다 더 고가 아파트로 갈 수 있었던 갈아타기 흐름이 서울 전체 아파트의 주된 흐름이고요.

그런데 초고가 주택 같은 경우에는 저는 그런 주택들을 소위 트로피 아파트로 부르고 있는데 본인이 사업을 했든 투자를 했든 큰 경제적 성과가 난 거를 소위 자축하는 의미에서 좋은 집으로 가는 경우를 트로피라고 부른다면 그런 트로피의 아파트 격으로 구입하는 단지들의 경우에는 이런 것과 무관하게 높은 사업 성과나 투자 성과가 있는 건데요.

근데 이런 트로피 아파트들의 매매 시세는 전체적으로 자산 시장이랑 높은 상관성을 보여왔습니다.
여기서의 자산 시장은 미국 주식, 또 코인, 그리고 한국 주식, 한국 부동산 이런 거랑 좀 연계가 되어 있는데요. 7월 말 8월 초를 전제로 코인 시장이 큰 폭의 조정을 받았고 그리고 미국 나스닥도 1만 8,500에서 1만 7,000대로 큰 폭의 조정을 받았기 때문에 7말 8초가 이론상 거의 고점이고 그 이후부터는 이런 트로피 아파트들에 대한 매수세도 조금 주춤거릴 걸로 보고 있었거든요.

여기에 이제 고소득이신 분들이 대출을 대폭 받으면서 들어오시는 게 합쳐져가지고 초고가 주택들이 좀 세게 나왔다고 생각을 하고 있는데, 대출 규제는 이런 대출을 많이 받으시는 분들에게 확실히 큰 영향을 줄 거기 때문에 그 부분으로 인한 수요 위축이 조금 있어 보이고요. 자산 시장도 일부 조정을 받았기 때문에 저는 이제 9월 이후에 실거래가들은 확실히 좀 안정세를 보이는 방향으로 갈 거라고 보고 있습니다.
  채상욱 대표 : 저는 지금 이런 흐름이 인식의 변화에서부터 왔다고 생각을 하고요. 그 인식의 변화는 2022년, 23년을 거치면서 우리 사회가 초저출산을 받아들이는 과정에서 소위 어느 정도 피크아웃 이론을 전제하고 있다고 생각을 합니다. 저도 영등포구에 좀 살았었는데 영등포구에 있는 학교들도 그렇지만 초등학교 1학년 학급 수가 대폭 감소하고 있거든요. 그래서 초등학교가 폐교되는 지역이 서울에 많이 나오고 있을 거라고 생각하다 보니까 학년기 자녀를 보유하고 있는 그런 집에서는 자연스럽게 좀 여러 고민이 들 수밖에 없는 상황이고요. 그래서 종전보다 더 학군지를 선호하게 되는 역설이 있는 것 같습니다.

그러니까 학군에 대한 투자 대비 성과는 종전보다 떨어졌는데 그럼에도 불구하고 학군지로 가야 되는 아이러니가 시장에 존재하는 것 같고 그런 과정에서 이제 서울의 학군 비선호 지역에서 학군 선호 지역으로의 전폭적인 재편이 발생을 하는 것 같거든요. 그래서 이런 흐름들이 올해 주택 시장에 그대로 드러났고 앞으로도 좀 그렇게 될 가능성이 높다고 생각하고 있습니다.
  채상욱 대표 : 금리 하락은 부동산 가격 상승 요인이고 금리 상승은 부동산 가격 하락 요인으로 작동을 하고요. 그리고 다만 금리는 시장에서 생각하는 거는 늘 한은의 기준금리만 생각하지만 우리 개인 소비자들이 받는 금리는 상품 금리인데 한은 기준금리는 지난 18개월 넘게 동결되었으나 상품 금리는 생각해 보시면 2022년 말에는 주담대가 5.5% 넘었었는데 그런 주담대가 올 상반기만 하더라도 3% 초반이었거든요. 그래서 사실상 200bp 이상 인하가 된 효과가 있었고요. 현재는 상품 금리가 4%대로 올라갔습니다. 그래서 기준금리는 10월에 인하 가능성이 높다고 생각을 하지만 이 상품 금리를 높임으로 인해가지고 개인 소비자들이 느끼는 체감 금리는 종전보다 많이 올라가 있을 걸로 생각을 하거든요.

그래서 기준금리 인하라는 거는 이제 호재가 맞기는 하나 결국에는 상품으로 전환되는 과정에서는 그만큼의 효과는 안 낼 것 같고요. 그래서 한두 차례 정도의 인하는 이미 시장에 선반영이 됐을뿐더러 개별 소비자들의 체감은 오히려 대출 상품 금리가 더 올라가면서 오히려 금리 인하로 수요가 확대되는 것이 아니라 금리가 하락했음에도 불구하고 수요가 위축되는 그런 흐름이 나올 걸로 보고 있습니다.
  채상욱 대표 : 현재 서울에서 주택을 무리해서, 그러니까 여기서 무리라는 거는 금액적으로 무리라기보다는 선제적으로 대응, 그러니까 시간을 당기려는 행동을 보통 무리했다고 말씀을 드리는 게 맞을 것 같습니다. 자기가 올해 살 필요가 없는데 미래에 좀 주택이 없어질 거라고 생각해서 불안해서 올해 사게 되면 그게 좀 무리한 매수가 되는 거거든요. 그런데 현재 저는 공급 부족의 유령이 서울을 떠돌아다니고 있다고 생각을 하고요. 공급 부족이라는 그런 전가의 보도를 너무 많이 휘두르지 않았나 이렇게 생각을 하고 있거든요.

제가 부동산 시장을 보는 방식은 수요와 공급이라는 미시적인 부분이 있다면 그중에 저는 수요를 좀 더 높게 평가하는 부분이 있어서 대출을 이렇게 올 상반기에 또 작년에는 정책 모기지로 40조 풀고 올해도 27조 풀고 그다음에 대출도 시장 금리 역마진 대출을 해주면서 엄청나게 완화적으로 가다 보니까 단기적으로 수요가 팽창했고 그 팽창한 수요로 공급 부족을 명분 삼아서 주택을 구입했다고 생각하고 있기 때문에 만약에 4분기에 수요를 이렇게 옥죄어서 주택 가격이 조정세를 받게 된다면 그때도 공급 부족 말할 수 없다고 생각을 하거든요. 그래서 단기적으로 보든 장기적으로 보든 그냥 주택 가격과 높은 상관성을 보이는 건 대출이었다 이렇게 말씀을 드리겠습니다.
  손승욱 기자 : 전셋값은 어떻게 될까요? 전셋값이 집값을 밀어 올렸다 이런 해석들도 계속 나왔잖아요.

채상욱 대표 : 저는 전세가 주택 매매 가격의 키라고 생각하고 전세 가격 강세가 매매가 강세의 원천이어서 전세가 하향 안정화가 가장 중요하다고 생각을 하고요. 보통의 경우에 전세도 대출을 먹고 자라니까 전세대출을 조이거나 늘리거나 하면 되는데 올해는 지난 한 20년과 완전 달랐던 게 전세대출이 마이너스인데도 전세가 올랐었기 때문에 국토부를 포함해서 많은 데이터를 보는 사람들이 올해 전세 강세의 원인이 뭘까를 연초에 찾아낸 것이 전세 사기발 빌라 기피로 아파트 전세로 쏠렸다는 거거든요. 그래서 단기적으로 아파트가 공급이 부족해지는 현상이 갑자기 나와버린 거죠. 소형 아파트들이.

그래서 빌라 관련 대책들을 이제 발표를 했고 5월달, 7월달, 8월달에 냈고, 8.8 대책으로도 냈고요. 그리고 6개월 정도 경과되면 정책 영향이 있을 거라 생각해서 지금도 전세 가격은 서울은 주간 0.15로 올라갑니다. 물론 피크는 0.2가 넘어섰지만 0.15로 상승 폭은 둔화됐는데 주 0.1대는 저희가 과상승한다고 얘기를 하거든요. 그래서 지금도 전세 가격은 조금 과상승하지만 상승 폭은 조금 둔화됐고 연말로 가면 소수점 0.0대로 내려갈 거라고 생각을 하고 있습니다. 그러면 그에 기반해서 매매 시세도 그에 맞는 수준의 강세로, 그러니까 그 정도의 강세만 보이지 않겠느냐 이렇게 보고 있습니다.

(남은 이야기는 스프에서)