"역대급 차별적 시장 온다" 서울 전셋값 상승이 심상치 않은 이유 [스프]

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두 가지 실패가 있었어요. 첫 번째는 물가 잡는 거 실패했습니다. 이게 너무너무 큰 거고. 두 번째는 이 PF 사태를 통해가지고 아파트 공급하지 못한 거, 한 2~3년 후에 공급하지 못하는 상황이 온 거, 이건 정책 실패예요. 그러니까 두 가지 금융 실패와 공급 실패가 동시에 발생했기 때문에 이건 어쩔 수 없이 우리가 현실로 받아들여야 되는 문제입니다. 근데 전셋값이라는 건 어차피 임차시장과 관련된 거니까 임차시장에서는 전세가 주야장천 올라갈 수는 없어요. 전세가 너무 많이 올라간다면 월세가 될 것이고 여기서 또 매매로 넘어갈 거란 말이에요. 이게 매매시장으로 가는 경우의 문제이기 때문에 분양시장을 열어놔야 돼요. 그래서 사람들이 지금 아파트를 사는 게 아니고 미래 아파트를 살 수 있는 쪽으로 관심을 이쪽으로 옮겨버려야 돼요. 안 그러면 전세가 오르고 매매가 오르고 그때는 무시무시한 일이 일어날 수 있어요. 그런데 분양시장 여는 것도 시간이 걸려요. 토지를 확보해야 되는 거니까.

Q. 토지 값을 낮춘다는 게 정확히 뭔가요?

우선은 토지 가격이라는 게 거래가 된 거를 보고 우리가 가격을 추정하는 거잖아요. 예를 들어 굉장히 큰 부지가 있는데 PF 사태 때문에 터졌어요. 원래 토지 가격이 평당 2억이었던 게 한 1억에 팔렸다, 그럼 옆 땅도 1억이 된 거예요. 전반적으로 다 같이 떨어지는 거죠. 그러니까 토지주들, 건물주들은 사실은 이 인플레이션만큼 토지 가격 오른다고 생각을 해요. 근데 이쪽이 거래가 없다고 하면 가격이 하락된 토지 거래가 없었기 때문에 문제가 생겨버린 거예요. 낮은 가격에 공급이 되어야 주변도 시세를 맞추기 시작, 그래서 정책 대응을 지금 굉장히 신중하게 잘해야 되는 겁니다. Q. 지금 기대와는 다르게 고금리가 장기화되는 추세인데 가계 빚 문제도 있고 또 소비 위축도 일어나고 있어서 시장이 굉장히 얼어붙었다는 느낌을 받는데 전셋값 상승을 받아줄 여력이 있을까요?

좋은 질문인데, 예를 들어서 가격이 오를 것 같은데 자기 가처분소득이라는 게 정해진 상태에서 또는 지금 사실 가처분소득 줄어든 상태에서 주거 비용이 오르는데 과연 할 수 있냐에 대한 질문이잖아요. 가처분소득이 줄어든 것은 왜냐하면 우리가 인플레이션이 크게 왔는데 임금 상승이 그렇게 높지가 않았어요. 이때 우리가 뭘 봐야 되냐면 지금 공급 부족 같은 것들을 봐야 돼요. 그러니까 역대 대비 굉장히 낮은 수준의 입주 물량.

1970년대 미국 데이터를 보면 되게 재미있어요. 그때 우리랑 굉장히 비슷해요. 어마어마한 인플레이션이 왔고 완전 스태그플레이션*이어서 인플레이션이 오고 금리 끝장나게 올렸어요. 이때는 18%까지 올렸으니까요. 1979년. 근데 그때 과연 부동산 가격이 떨어졌냐, 그게 아니에요. 당시 미국 부동산 보면은 1970년부터 누적을 1980년까지 보면 인플레이션보다 더 올랐어요. 부동산 인플레이션 헤지가 거기서 나타나요. 지금도 나타날 가능성이 높아요. 그러니까 그게 소득이랑 상관없이 지금 진행될 수 있다는 게 무서운 거예요.

*스태그플레이션: 경제 불황 속에서 물가 상승이 동시에 발생하고 있는 상태


사실은 원래 전세하고 매매는 다르게 가는 게 맞아요. 왜냐하면 내가 전세를 살지, 그러니까 임차해서 살지 아니면 매매를 해서 살지를 고르는 거잖아요. 예를 들어 2010년대 초반에 매매 가격이 떨어졌어요, 서울이. 근데 당시 전세 가격은 빠르게 올랐다고요.


2013년부터 매매 가격이 오르기 시작하는데 그때 전세 가격은 정체였어요. 근데 2017년부터 둘이 같이 가요. 둘이 같이 갔다가 2022년에 둘이 같이 떨어져요. 그리고 2023년 초반부터 같이 올라가요. 근데 매매는 지금 변동이 생겼어요. 즉, 작년 초반에는 좀 올라갔다가 작년 말에 약간 정체 또는 일부 하락했다가 올해 다시 오르고 있어요. 근데 전세는 쭉 올라가고 있어요. 그러니까 제가 봤을 때 이게 둘 다 금융 상품화된 영향인 것 같은 생각은 좀 들어요. 부동산이 이제는 완전 금융 상품화돼서, 그래서 지난번에도 말씀드렸지만 언젠가 갭투자가 가능하다고 인식하는 순간 매매가 더 빠르게 오를 수도 있을 것 같다는 생각이 들어요. 그 시점은 언제인지 모르겠습니다마는 이러다가는 사람들이 한 번에 움직일 수도 있어요.
Q. 뉴스 보면 둔촌주공이라든지 정부에서 입주 물량을 늘린다고 봤는데 공급이 있는 거 아닌가요?

그게 문제가 뭐냐면은 부동산에서 시차의 문제예요. 둔촌주공 아파트는 올해 말 또는 내년에 나와요. 우리가 그 정도 사이즈가 나오면 일반적으로 한 9개월에서 1년 정도는 전셋값을 안정시켰어요, 과거에. 그런데 그때의 조건은 뭐냐 하면 서울시 전체의 공급량이 평균 수준일 때예요. 근데 우리가 작년에 뭘 봐야 되냐면은 개포동에서 아파트 큰 게 나왔어요. 한 7천 세대가. 그러면 일반적으로 7천 세대, 엄청난 큰 규모거든요. 그러면 그 효과도 서울 전역에 걸쳐서 한 최소 6개월에서 9개월은 갈 거라고 저는 봤어요. 근데 서울 전체 입주 물량이 없으니까 7천 세대에 대한 충격, 전세 가격을 떨어뜨려야 되는 게 그냥 끝나버렸어요. 그다음 평균은 계속 올라버렸어요.

그래서 둔촌주공 1만 2천 세대가 나온다고 하더라도 서울 전체 평균으로 내년에 1만 7천 채밖에 안 나와요. 굉장히 적어요. 3만 5천 채가 평균인데 반도 안 되는 수준이 내년에 나올 거기 때문에 둔촌주공 아파트 재개발된 임팩트는 3개월에서 6개월 안에 끝날 거예요. 그 주변 지역만. 다른 지역은 전세 가격 오르는 게 나타날 수가 있어요. 단기적으로 봤을 때 명확하게 입주 물량이 나오는 것들이 심각하게 부족해요. 그래서 전세 가격 상승의 트렌드라는 거를 돌리기는 지금 상당히 어려울 수 있어요.

Q. 그럼 당장 지금 올 한 해만 본다면 정책이나 시공사가 새로 공급을 하겠다 하더라도 훨씬 더 뒤에 나타날 거잖아요. 그럼 올해는 추가 공급이 없으니까 고금리인 상황에서 전셋값은 더 폭등할까요?

폭등까지는 좀 그렇지만 상승의 모멘텀이 상당하다. 그런데 그게 단순히 올해만 아니고 내년, 특히 내후년에 입주 물량이 더 적어요. 그러니까 공급 규제 완화해서 공급을 하게 할 거는 그건 미래의 얘기예요. 왜냐하면 우리가 규제 완화하고 다 하더라도 우선은 토지부터 확보를 해야 되는 거고 구청에 인허가 내야 되는 거고 그다음에 건물을 지어요. 아파트는 이거 최소한 4년에서 5년 받아야 돼요. 근데 지금 전세가나 월세는 지금 닥친 시점에서의 공급 물량과의 싸움인 거거든요. 근데 우리가 타워팰리스 전셋값 오르는 것까지 도와줄 필요는 없잖아요. 그럼 정부에서 해야 될 부분은 따로 있어요. 물론 제가 얘기하는 정책 제안으로 아마 월세를 더 오를 수도 있어요.

다만 그럼에도 불구하고 해야 합니다. 첫 번째는 지금 전세를 월세화시키는 부분, 아예 지금 기회에 그게 나타나야 되는 거고, 두 번째는 월세화가 된다고 했을 때 부담을 느끼는 분들이 상당히 많을 거기 때문에 지금 주택 바우처, 임대료 바우처를 현실화시켜야 돼요. 그러려면 국토부가 금융기관 역할을 해야 돼요. 지금부터 건물 짓는 역할이 아니고 금융기관. 미국처럼. 그러니까 계속 얘기하지만 서울은 별개인데 총선 때 나머지 지방에서 "용적률 풀어줘", "어디 개발해"... 그게 되냐고요. 인구 줄고 있는데 되게 코미디 하는 거예요. 미국에서 허드(HUD)라고 있어요. Housing and Urban Development인데 그게 우리나라의 국토부예요. 거기 예산의 절반이 뭐냐 하면 주거복지예요. 주거복지, 사람들 임대료 지원해 주는 걸로 가요. 결국 금융회사라는 얘기예요. 그러니까 우리나라 국토부도 개발 이런 거 서울 일부 제외하고는 앞으로는 굉장히 힘들 거예요. 채우지도 못하고.

Q. 근데 그 금융화가 기존의 은행권이랑은 또 다른 역할이 있나요?

그렇죠. 금융 정책 상품을 본인들이 기획할 줄 알아야죠. 근데 국토부가 그 기능이 너무너무 약해요. 리츠(Real Estate Investment Trusts) 상품 같은 거 구조 약관만 좀 어렵게 해서 가져가면 이게 뭐냐 그냥 펑크 나요. 지금 우리나라 국토부의 현실이라는 게 그러니까 제대로 된 금융 상품이 안 나와요. 지금 주택과 관련된 주무부서가 국토부임에도 불구하고 금융 상품 제대로 된 게 안 나와 있는 게 문제인 거예요. 뭔가 지을 생각만 하고 있으니까. 근데 지금 저출산 인구 감소 얘기하는데 뭘 지어요? 짓기는 그렇죠. 금융화시켜야 돼요. 지금 국토부가 그래서 혁신적으로 바뀌어야 돼요. 지금 이런 전셋값 상승이 꽤 높은 수준까지 오른 상태에서 또 오르고 있습니다. 청년 세대 혹은 신혼부부, 그러니까 서민들이 진짜 이제 갈 데가 없어지는 거잖아요. 부동산이 우리 자본주의 사회에서 가장 비싼 재화잖아요. 그렇다고 하면 이게 투자재로서의 기능도 우리가 인정을 해야 돼요. 그러니까 리빙(living)하는 곳이지 바잉(buying)하는 게 아니다, 이런 가스라이팅은 더 이상 하면 안 돼요. 그렇게 얘기하면서 자기들은 집 샀잖아요. 그러면 투자재로서 우리가 존재한다는 걸 인정을 해야 되는 건데, 다만 이게 순수하게 그냥 경제학적인 논리로만 한다고 하면 이거는 자산층만 가질 수밖에 없어요. 그거를 우리가 20세기 초중반에 미국에서 봤어요. 그때는 미국이 부동산 금융 자체가 고도화되지 않았기 때문에 LTV 같은 것들이 되게 강했어요. 50% 막 이랬어요. 결국은 돈 많은 사람들이 사는 거예요.

또 이게 다양한 이슈들하고도 연결이 돼요. 가계 대출 문제 다 연결이 되는데 그럼에도 불구하고 최종 목적지는 뭐냐면은 주택을 보유할 수 있는 기회를 넓혀주는 게 좋은 나라인 거예요. 결국 중산층과 서민이 주택을 보유할 수 있는 기회를 넓혀줘야 돼요. 그게 자본 축적이 되는 거예요. 지금처럼 전세 가격 오르고 있는데 이건 리빙(living) 하는 곳이고 바잉(buying) 하는 게 아니야, 너희들 그냥 살아. 말도 안 되는 소리죠. 그럼 정부가 그만큼 주거복지 차원에서 그들한테 제대로 지원하느냐, 그것도 아니잖아요.

그리고 소셜 믹스예요. 그러니까 섞여서 살 수 있는 곳들을 만들어야 돼요. 왜냐하면 지금 기술 혁명이 너무나 빠르기 때문에 이거를 정부가 개입하지 않는다고 하면 굉장히 차별적인 도시 공간이 나타날 수가 있는 거예요. 사람이 일이 있어야지 주택을 사는 거니까요. 예를 들어 AI가 혁명적으로 일어나면서 적시성 같은 것들이 굉장히 빠르게 좋아지고 있어요. 그러면 이제 AI 갖고 우리가 노동력을 대체할 수가 있어요.

제 말씀 뭐냐면은 이거예요. AI는 거짓말을 하거든요. 챗GPT는 거짓말을 해요. 그럼 여기서 우리가 질문을 잘해야 돼요. 그 질문을 잘하는 거, 그건 사람이 똑똑해야 돼요. 그 거짓말한 걸 사람이 모니터링할 수가 있어야 돼요. 그걸 우리가 라벨링이라고 하는데 그럼 이걸 누가 하냐면 그 조직에서 매니저급이 하는 거예요. 매니저급이 한다고 하면 일반 사원 급들이 필요가 없다는 얘기가 돼버려요. 그러니까 AI가 굉장히 빠르게 진행되면 이게 10대 90의 사회가 아니고 1대 99의 사회가 될 수 있어요. 1대 99의 사회가 된다고 하면 주거시장도 1대 99로 분화가 돼요. 아주 잘 사는 동네하고 그렇지 않은 지역하고 구분이 될 거예요. 그래서 이 두 가지 측면에서 우리가 좀 바라봐야 될 것 같아요. Q. 지금 수도권 부동산 가격을 보면 초품아나 학세권이나 학군과 밀접하게 관련되어 있는 것 같은데 초고령화나 초저출산 시대잖아요. 그래서 이로 인한 지역 선호도의 변화가 있을까요?

그 선호도의 변화는 아마 계속 있을 것 같아요. 왜냐하면 지금 출산율이 이렇게 낮다고 하면, 그리고 기본적으로 부부가 다 요새 일을 하잖아요. 여러분도 그렇고 제 아들도 그렇고 다 MZ세대인데 MZ세대가 모든 세대 중에 제일 가난해요. 그죠? 그리고 직업도 어떻게 될지 몰라요. 그러면 이 교육 환경이라든지 이런 거에 대해서 굉장히 신중하게 접근할 거예요. 지금보다 더 차별적으로. 근데 보면 이 친구들이 결혼을 하면서 굉장히 강력한 자본층으로 성장해요. 둘이서 같이 벌고 양쪽 집안에서 자산이 내려와요. MZ세대가 그렇다고 하면 세대 자체로서는 굉장히 가난할지 모르지만 결혼을 하는 순간 굉장한 자본층이 형성되는 거예요. 그리고 애 하나 낳잖아요. 그러니까 6명에서 1명을 케어해 주는 거예요.

예를 들어서 그거예요. 아마 2010년대 후반 케이스였나 그랬을 텐데 굉장히 좋은 아파트인데 미분양이 나가지고 한 몇만 명이 이렇게 몇 명 대 1로 이렇게 지원했던 거 있잖아요. 만약에 (분양에 당첨된 분) 부모님이 그냥 일반적인 분이었다고 치자고요. 그러면 그게 보통 다음 날인가 다다음 날까지 증거금을 한 5억 내야 돼요. 그 돈이 어디 있어요? 그런데 그 친구가 그걸 샀다고 하면 자기는 한 5억을 버는 상황이었는데 본인은 부모를 잘못 만나서 못 벌었다고 생각할 수 있는 거예요. 부모가 기업 회장이었으면 그냥 내는 거죠. 빌려서 주고 그렇죠. 나중에 갚는다고 뭐 그건 차용증 쓰면 되는 거니까. 굉장히 불평등하게 될 수밖에 없어요. 그러니까 MZ세대에서 부의 세습 같은 것들이 될 가능성이 굉장히 높기 때문에 여기에 대한 정책적 개입이 필요해요.


노령화와 관련해서는 사실은 이게 액티브 시니어라고 해요. 액티브 시니어, 그러니까 시니어층스러운데 여전히 사회 활동하는 분들이에요. 연령대에 대해서도 지금 전 세계적으로 딱 스탠다드가 없는데 제가 봤을 때는 한 60에서 한 70대 초반까지를 저는 액티브 시니어라고 봐요. 그런데 이분들이 돈이 있는 계층이고 제일 많은 계층이에요. 이분들은 돈이 많기 때문에 주택에 대해서 상대적으로 다른 세대에 비해서 괜찮아요. 근데 이미 우리는 고령화 사회예요. 이전의 시니어들, 그러니까 70대 중반 이후는 사실은 기초수급자가 50%예요. 굉장히 가난한 분들이 많아요.

그러면 정책에서의 관심은 이분들에 대한 주거복지를 어떻게 할 것인가에 대해서 우리가 되게 고민을 해야 돼요. 지금 그게 되게 약해요. 우리가 젊은 세대뿐만 아니고 시니어 계층의 1인 가구 세대에 대한 정책 같은 게 나와야 되는 거고, 액티브 시니어는 사실은 이분들은 돈이 있는 계층이어서 이분들을 위한 주거 상품에 대한 고민은 우리나라 디벨로퍼들이 어마어마하게 하고 있어요. 이분들은 돈이 있는 계층이기 때문에.

지금 우리가 해야 될 건 뭐냐면 수혜 대상자가 명확해야 돼요. 중산층과 서민에 대해서 젊은 층들이 자본을 축적할 수 있는 기회를 줘야 돼요. 그거는 초기에 아파트나 뭔가를 산다고 했을 때 그 계층에 대해서는 LTV 70%가 아니고 80%, 90%가 돼도 돼요. 예를 들어서 미국 같은 경우에 정부에서 인센티브를 받으면 시장 가격대로 판매하는 아파트가 있고요. 어포더블하게 판매하는 아파트도 있고 어포더블하게 임대를 주는 아파트도 존재를 해요. 그러면 이건 공급 측면에서도 약간 저렴하게 살 수 있는 아파트들도 존재해야 되는 것이고 이 수요자인 젊은 세대들, 서민이라고 칠게요. 이 가격대가 여전히 비쌀 수가 있어요. 이 계층에 대해서는 그 초기에 들어가는 LTV를 높여주는 거죠.

그다음에 정책 자금, 금융 상품이 굉장히 저리의 상품이 나와야 돼요. 그런데 다만 이게 작년에 특례보금자리론처럼 소득 구분 없이 1년짜리 한정 그런 상품이 나와서는 안 돼요. 그런 상품이 나오면 그건 쭉 가야 되는 거예요. 사실은 왜냐하면 자기가 경제 행위를 한다고 했을 때 미래에 어떤 일이 발생할지를 보고 (경제) 행위를 하는 거기 때문에 단기적으로 1년 있다가 없어지고 2년 있다가 없어지고 정권 바뀔 때마다 바뀌고 그런 상품이 있어서는 안 돼요. 자본 축적 차원에서 불평등을 해결하기 위해서 그런 상품들이 나와줘야 돼요.
이제 대도시권 차원에서의 경쟁력을 우리가 생각해야 돼요. 우리가 신도시 개발 되게 잘하는 나라예요. 분당 같이 새로 만든 신도시가 중산층 타운 되는 것도 되게 힘들고, 그리고 분당처럼 그 안에 업무지구도 있잖아요, 판교 같은 데는 IT 업무지구잖아요. 정자도 그렇고 서현도 굉장히 크고요. 그 정도 업무지구 키운 신도시가 많지가 않아요. 전 세계적으로 신도시 레벨에서 우리가 굉장히 잘하고 있는 나라고 다만 이제 우리가 조금 더 빠른 광역철도가 있어야 하는 거를 보여주는 게, 사실 분당하고 강남권까지의 그거예요.

과거에 분당선은 정자동에서 강남까지 가는 데 1시간 10분 이렇게 걸렸어요. 근데 이제는 정자, 판교, 그리고 강남, 신사까지 가잖아요. 신분당선은 빠르게. 그건 양쪽 모두한테 좋은 거예요. 그렇기 때문에 GTX가 공간을 혁신적으로 바꿀 수 있다는 거는 나중에 아주 명백하게 보일 거예요. 제가 봤을 때 판교가 성장하는 것들은, 물론 판교 자체에서도 잘한 것들이 있지만 강남 접근성이 있는 걸 무시 못해요.


예를 들어서 이런 거예요. 제가 아는 IT 대표 회사, 굉장히 큰 플랫폼이 있어요. 과거에 강남에 있다가 광화문에 있었거든요. 광화문에 있다가 나중에 다시 강남으로 왔어요. 이유가 뭐냐면은 판교나 분당권에 있는 IT 프로그래머들이 광화문까지 안 간다는 거예요. 그 얘기는 뭐냐면은 이 판교, 분당권이라는 주거 지역 자체가 굉장히 잘 성장했다는 것이고 그리고 그게 만약에 우리가 신분당선 자체가 그 당시에는 사실 신사까지 끝이었는데 신사에서 광화문까지 갔다고 치자고요. 그럼 그 회사는 광화문에 있을 수도 있을 거예요. 그럼 이게 회사의 이동이라든지 그리고 근무자 또는 노동력의 이동 같은 걸 굉장히 효율적으로 할 것이기 때문에 이것이 바뀌는 현상이라는 거는 굉장할 거예요.

서울 전체에서의 부분은 제가 봤을 때 서울뿐만 아니고 수도권, 충청권까지 거의 합친 건데 이 업무지구 같은 것들을 어떻게 좀 더 만드느냐 공간 혁신 차원에서, 그다음에 교통 혁신을 어떻게 빠르게 연결시키느냐가 굉장히 중요해요. 만약에 그렇게 된다고 하면 특정 지역만 가격이 맨날 오르고 그런 건 없어질 거예요.

다만 여기서 다른 분들은 이렇게 말씀을 하겠죠. 수도권에만 그렇게 잘해주면 다른 지역들은 더 쇠퇴하는 거 아니냐 말씀하실 수도 있는데 우리가 이 부분은 제로섬 게임이 아니에요. 그리고 동아시아를 봤을 때 이게 국가별 경쟁이 아니에요. 우리나라가 중국하고는 경쟁을 못 해요. 근데 서울을 포함한 수도권은 상해하고도 경쟁할 수 있고, 동경하고도 경쟁할 수 있고, 북경하고도 경쟁할 수 있고 이 도시 차원의 경쟁력에서 수도권에 대한 어떤 미래 비전 같은 것들을 우리가 만들어 놔야 돼요.

(남은 이야기는 스프에서)