[스프] 10주째 떨어지는 집값, 바닥은 언제쯤일까?

안녕하세요, SBS 손승욱 기잡니다. 부동산에 관심 있는 분들이라면 매달 첫날 '서울 아파트 거래량 집계'를 눈여겨보실 겁니다. 지난 1월 31일 기준으로는 '2023년 12월' 아파트 거래량까지 통계가 나왔습니다.

서울시 부동산정보광장에 따르면 2023년 12월 서울 아파트 거래량은 1,822건으로 집계됐습니다. 두 달 연속 1800대 수준(파란 원)입니다. 가격이 급락하던 2022년 하반기 수준은 아니더라도 지난여름 4,000건에 육박하던 때(붉은 원)에 비하면 거래량이 반토막 났습니다. 거의 지난해 1~2월 수준으로 돌아갔습니다. '얼어붙은 부동산 시장' '다시 돌아온 거래절벽'이라는 표현이 1년 만에 다시 등장했습니다.


집값도 계속 내려가고 있습니다. 지난 2월 1일, 한국 부동산원 통계를 인용해 "매매가가 10주째 하락하고 있다"는 보도가 쏟아졌습니다. 전국 아파트 매매가격 지수는 전주 대비 0.06% 하락하면서 지난주에 비해 낙폭이 커졌습니다.

한마디로 요즘 부동산 시장은 '거래량 내려가고, 집값 빠지는 상황'인 겁니다.

오늘은 많은 부동산 전문가들이 '집값 전망'을 할 때 가장 먼저 꺼내는 '거래량 지표'가 어떤 의미가 있고, 또 어떻게 읽어야 '내 집 마련'에 도움이 될 수 있을지, 전문가들의 의견을 정리했습니다. 또 이 거래량 움직임을 바탕으로 한 2024년 내 집 마련 조언도 함께 묶었습니다.
  '집값이 10주째 하락하고 있다'는 며칠 전 한국 부동산원 통계로 다시 돌아가보겠습니다. 이 통계를 역산해 보면, 지난해 상반기에 살짝 반등하던 전국의 집값이 다시 떨어지기 시작한 게 대략 11월 중순 어느 때쯤이라는 걸 알 수 있습니다.

그런데 실제로 '시장 분위기가 이상하다'는 얘기는 그 한 달 전부터 나왔습니다. SBS 경제자유살롱에 출연한 전문가들은 지난해 추석 직후, 그러니까 10월 초중순부터 이구동성 "갑자기 거래가 뚝 끊겼다"는 현장의 이야기를 전하기 시작했습니다. 예를 들면, 2023년 10월 19일 채상욱 대표의 방송 제목이 '묘해지는 부동산 시장 분위기'였습니다.

정리해보면 집값 반전이 통계에 잡힌 건 11월, 시장 분위기가 얼어붙기 시작한 건 그 한 달쯤 전인 10월이었다는 얘기인데, 그렇다면 당시 거래량 그래프는 어떻게 반응하고 있었을까요?


서울시 부동산정보광장의 서울 아파트 거래량입니다. 거래량이 10월로 접어들면서 크게 떨어집니다. 집 내놔도 보러 오는 사람 없고, 중개사사무실에 문의도 뜸해지고, 그래서 집값 분위기가 심상치 않다는 얘기가 조용히 돌기 시작할 때가 10월이라고 보면, 거래량 표에는 그런 모습이 확연히 반영이 돼 있었던 겁니다.

그렇다고 거래량 표를 가지고 집값을 남들보다 먼저 미리 예측할 수 있는 건 아닙니다. 현행법상 계약 체결하고 30일 이내에 신고하도록 되어 있기 때문에 정확한 최종 집계가 나오는 데에는 한 달의 시차가 존재합니다.

따라서 '거래량을 잘 보라'는 전문가들의 조언은 '집값을 미리 알 수 있다'는 개념이라기보다는 "지금 부동산 시장이 어디를 지나고 있는가?" 즉 상승기인지 하락기인지를 가늠해 보자는 쪽에 무게를 두고 있습니다.
특히 시장 분위기를 파악해 '완전한 찐바닥'보다는 '바닥 주변'을 찾는 방법으로 쓸 때 유용한 지표 가운데 하나입니다. 실제로 내 집 마련을 위해 '완전 바닥'보다 '무릎 밑에서 발목 사이'를 찾는 현실적인 분들에게는 아주 짧은 시간에 아주 쉽게 시장 분위기를 파악할 수 있는 지표이기도 합니다. 예를 들면 이런 경우 입니다. 그렇다면 지난 2023년 추석 때와 반대로 집값이 바닥에 가까워지고 다시 오르기 시작할 때 거래량은 어떤 모습일까요? (아마 내 집 마련을 위한 적기라고 할 수 있겠죠)

SBS 경제자유살롱에 출연한 전문가들의 공통된 의견을 정리하면 이렇습니다. 집값 바닥이 가까워 올 때 거래량이 반응을 하는데, 거래량이 1) 6개월 이상 꾸준히 상승하고, 2) 장기 평균인 5,000~6,000건에 근접하는 모습을 보인다는 겁니다.

이광수 광수네 복덕방 대표의 경우도 이런 의견을 갖고 있는데, 그래서 '내 집 마련을 하기 좋은 때'에 대한 질문을 받으면 늘 '매물과 거래량'의 추세를 놓고 답변을 합니다. 2024년 부동산 전망을 묻는 질문에는 2024년 하반기나 2025년에는 '가격 떨어진 매물이 많아지고 거래량이 늘어날 때' 내 집 마련을 하는 게 좋다는 의견을 내놔 눈길을 끌기도 했습니다.
이 대표의 전망대로 2024년 2월 현재 '매물 늘고 거래량 낮은 수준'을 계속 유지하고 있습니다. 매물 통계를 잠깐 보자면, 1년 전 5만 건 내외 였던 매물 수가 현재 7만건에서 8만건 사이에서 움직이고 있습니다.


물론 바닥을 찾기 위해서는 수요와 공급 측면의 다양한 지표들, 정부의 금융 및 부동산 정책 방향과 실제 대출 금리 움직임, 세계와 국내 경제상황까지 거의 모든 지표들을 봐야합니다. 하지만 이 대표의 표현 그대로 '거래량'이 추세적으로 회복하면 내 집 마련의 좋은 시점이 될 수도 있다는 겁니다. 하지만 '6개월 이상 거래량 증가'만 보고 집값 상승의 신호로 받아들일 경우 그 예측은 언제든지 틀릴 수도 있습니다. 지난 여름이 대표적인 경우입니다.

지난해 정부가 집값 경착륙을 막기 위해 공격적으로 특례보금자리론을 밀어주면서 거래량이 빠르게 늘어났습니다. 하지만 그런 건 정부 정책이 만들어낸 '인위적인 상황'이기 때문에 "집값 대세 상승에 접어들었다" "집값이 바닥이다"라는 판단을 쉽게 내려서는 안된다는 게 박은정 감정평가사의 설명입니다.
두 번째 주의점 역시 '지난해 여름의 또 다른 교훈'입니다. 당시 "서울 아파트 거래량이 1월에는 1천 건이었는데, 6월에는 3천 건이 됐다. 3배 늘었다"면서 '대세 상승'을 말하는 보도가 연달아 나왔습니다.

하지만 조금만 떨어져서 생각해 보면, 서울 아파트 거래량은 장기 평균이 5,000건에서 6,000건 사이이고, 집값이 한창 오르던 시기에는 평균 1만 건을 넘었습니다. 단순히 '3천 건, 3배'라는 걸로 상승을 말하는 건 위험할 수 있습니다. 서울 아파트가 180만 채라는 점을 감안하면 더욱 그렇습니다. 채상욱 대표의 말입니다.

(남은 이야기는 스프에서)