땅부터 대출 일으켜 산다…빚으로 짓는 아파트 언제까지

<앵커>

최근 우리 경제를 더 어렵게 만든 부동산 PF 대출 부실 위기는 부동산 침체기 때마다 불거지는 문제입니다. 빚을 잔뜩 내서 사업을 진행하는 구조라 사업이 잘못되면 금융권까지 피해를 입는데요.

구조적으로 무엇이 달라져야 할지 이호건 기자가 알아봤습니다.

<기자>

서울 서초구의 한 PF 개발 사업 부지.

5층 상가를 세울 계획이었는데, 사업 초기 받는 단기 대출, 즉 브리지론에서 본 PF 대출로 전환하는 자금 조달에 실패하면서 공사에 들어가지 못했습니다.

고급 주거시설이 들어설 예정인 서울 강남구 청담동 부지 역시 자금 조달에 난항을 겪으면서 착공이 지연됐습니다.

[부지 관리자 : 거의 그러니까 한 2년 정도는 그냥 공터로 두는.]

그나마 입지가 괜찮다는 서울이 이 정도로, 지방은 더 심각합니다.

지난해 건설업 폐업 신고는 496건, 금융위기 직전인 지난 2006년 이후 가장 많았습니다.

163조 원이 넘는 PF 전체 노출액 가운데 아직 착공 못한 사업장에 걸린 브리지론만 30조 원에 달합니다.

[김진유/경기대 도시교통공학과 교수 : 주택 수요도 살아나지 않았고 거래도 끊겼고 나중에 분양 안 되고 그러면 '내가 못 돌려받을 수 있겠구나' 그래서 섣불리 못 빌려주는 거예요.]

우리나라 PF 사업 구조는 5% 정도만 자기 돈, 95%는 대출을 일으켜 땅부터 사는 형태.

영세한 시행사가 PF 대출만 믿고 건설사 보증에 오롯이 의존하다 보니 사업이 망하면 연쇄적으로 금융권 충격으로 전이됩니다.

[서진형/한국부동산경영학회 회장 (경인여대 교수) : 선진형 PF와 한국형 PF 제도가 근본적으로 다른 구조를 가지고 있어요. 해외 PF 같은 경우에는 시행사에서 자기자본 투입 비율이 20~30% 정도 되는데 현재 우리나라의 경우에는 10% 이하인 경우도 많다.]

현행법상 시행사의 자기자본 요건은 3억에 불과합니다.

[권대중/서강대 대학원 부동산학과 교수 : 시행사가 구조적으로 문제는 뭐냐면요. 자본력이 약하다는 겁니다. 그러다 보니까 나중에 PF 이자도 못 내게 되고 결국에 그 이자는 건설사한테 보증서게 해서 대납하게 하는 그런 구조예요.]

시행사 자기자본 자격을 강화하거나 시행사 자본력에 따라 건물 공급하는 규모를 제한하는 방안 등이 우선 대안으로 거론됩니다.

선진국처럼 재무적 투자자의 참여를 유도하게끔 담보 가치와 개발 이익 평가에 기반한 부동산 금융 발달이 필요한데, 단기적으로는 쉽지 않습니다.

과거 빠른, 대규모 주택 공급을 가능하게 했던 PF 사업 모델이 한계를 드러내는 상황.

고민이 커진 정부도 용역을 거쳐 오는 4월 PF 개선안을 발표할 예정입니다.

(영상편집 : 이상민, 디자인 : 조성웅, VJ : 박현우)