맘 바뀐 세입자에 틀어진 아파트 매매…대법원 "잔금 거절 정당할 수도"

세입자가 말을 바꿔 계약갱신요구권을 행사하면서 아파트 매매 계약이 어그러졌다면, 입주하려던 매수인이 잔금 지급을 거절하는 것이 정당하다고 볼 여지가 있다는 대법원 판단이 나왔습니다.

대법원 2부(주심 이동원 대법관)는 A 씨가 B 씨를 상대로 제기한 소유권이전등기 소송에서 원고 패소 취지로 판결한 원심을 파기하고 사건을 인천지법으로 돌려보냈습니다.

A 씨는 2021년 1월 B 씨의 아파트를 11억 원에 매수하기로 계약했습니다.

세입자(보증금 5억 원)가 살고 있기에 이를 승계하는 조건으로 계약해 두 사람 사이에서 오가는 돈은 총 6억 원이었습니다.

그해 10월 19일 계약 만료인 세입자 C 씨가 추가 2년 계약갱신요구권을 행사하지 않겠다고 두 사람에게 전화로 확언했기에 계약은 진행됐습니다.

상황이 특수한 만큼 특약사항이 계약서에 들어갔습니다.

그해 4월 22일 A 씨가 잔금 1억 9천만 원을 지급하면 B 씨는 동시에 소유권이전등기를 해주기로 했습니다.

대신 C 씨가 퇴거한 후인 그해 12월 6일에 명도하기로 했습니다.

문제는 C 씨가 계약 종료 6개월을 남겨둔 4월 20일 법적 권리인 '계약갱신요구권'을 행사해 2년을 더 살겠다고 말을 바꿔 불거졌습니다.

이 소식을 들은 A 씨는 C 씨를 내보내야 하는 계약상 의무를 B 씨가 깬 만큼 잔금을 줄 필요가 없다고 반발했습니다.

입주할 생각으로 소유하던 집을 팔았는데, C 씨가 나가지 않는 2년 동안 다른 곳에서 거주할 수밖에 없어 손해를 입었다는 겁니다.

반면 B 씨는 잔금을 치르는 날인 4월 22일 공인중개사에 나타나지 않았고, 이튿날 자신에게 찾아와 잔금을 줄 것을 요구했습니다.

이후 잔금을 주면 소유권이전등기를 위한 서류를 내주겠다는 주장을 거듭한 끝에 5월 10일 잔금 지급 채무 불이행을 이유로 매매계약이 해제됐다고 A 씨에 통보했습니다.

이어진 민사소송에서는 1·2심 판단이 엇갈렸습니다.

1심은 B 씨가 잔금을 받는 대신 소유권이전등기 절차를 이행하라며 A 씨 일부 승소로 판결했습니다.

반면 2심은 A 씨가 잔금 지급 의무를 부당하게 이행하지 않았다며 B 씨의 매매계약 해제가 적법하다고 판단했다.

계약서상 인도일인 4월 22일 A 씨가 임대차보증금 반환 채무를 승계한 만큼, B 씨가 아파트를 인도할 의무가 인정되지 않는다는 것입니다.

그러나 대법원의 판단은 달랐습니다.

재판부는 갑작스러운 C 씨의 계약갱신권 청구에 대해 "피고의 현실 인도 의무 이행이 곤란할 현저한 사정 변경이 생겼다고 볼 수 있다"며 "이로 인해 당초 계약 내용에 따른 A 씨의 선이행 의무(잔금 지급)를 이행하게 하는 것이 공평과 신의칙에 반하게 됐다고 볼 여지가 있다"고 지적했습니다.

이어 "이 사정 변경은 B 씨의 계약 해제권 행사까지 해소되지 않았다"며 "A 씨의 잔금 지급 의무 이행 거절이 정당한 것은 아닌지, 그 결과 원고의 의무 불이행을 이유로 한 피고의 해제권 행사에 문제는 없는지 다시 심리할 필요가 있다"고 했습니다.

대법원 관계자는 "집주인에게 현실 인도 의무가 있다고 인정하고, 이보다 먼저 이행할 잔금 지급 의무를 매수인이 부담하는 상황에서 임차인이 잔금 지급일 직전 갱신요구권을 행사한 경우 매수인의 잔금 지급 의무 이행 거절이 정당하다고 볼 여지가 있어 이를 이유로 매매계약을 해제하는 것은 적법하지 않다는 취지"라고 설명했습니다.

(사진=연합뉴스)