"내년 상업용 부동산 회복 실마리…비오피스 전망은 엇갈려"

내년 국내 상업용 부동산 시장이 미국의 금리 인상 중단에 따라 회복의 실마리를 찾아 나설 것으로 전망됐습니다.

상업용 부동산 종합 서비스 기업 알스퀘어는 '2024년 상업용 부동산 시장 트렌드'를 선정했다고 오늘(21일) 밝혔습니다.

내년 트렌드로는 ▲ 터널 빛이 보이는 금리 인상 ▲ 줄 잇는 상업용 건물 매물 출회 ▲ 사옥 매입 수요 지속될 것 ▲ 핵심 업무권역으로 부상하는 마곡 ▲ 엇갈리는 비 오피스 시장 등 5가지가 꼽혔습니다.

우선 미국 연방준비제도(Fed·연준)의 기준금리 인상 사이클이 종료되면서 투자 심리가 되살아나 냉랭했던 국내 상업용 부동산 시장에도 온기가 돌 것으로 예상됐습니다.

연준은 이달 14일 열린 올해 마지막 연방공개시장위원회(FOMC) 정례회의에서 기준금리를 기존 5.25∼5.50%로 유지해 지난 9월과 11월에 이어 세 번 연속 동결했습니다.

이와 함께 내년에는 연준이 세 차례에 걸쳐 기준금리를 0.25%포인트씩 인하할 것이라는 관측도 나옵니다.

대표적인 상업용 부동산인 오피스 빌딩의 경우 올해 서울·분당 지역의 연간 거래액은 약 10조 원으로 전년 대비 30% 이상 줄었습니다.

이는 지난해부터 이어진 급격한 금리 인상 여파로 자금 조달 여건이 어려워진 데 따른 것으로, 내년 금리 인하가 시작되면 거래가 다시 회복 조짐을 보일 것으로 기대됩니다.

알스퀘어는 "미국은 하이브리드 업무에 따라 공실률이 높고 대출 리스크도 크지만, 국내는 오피스 임대료가 오히려 상승하고 있고 주요 업무권역의 공실률은 2%대"라며 "금리 인상이라는 불확실성이 사라지는 것만으로 분위기가 전환될 것"이라고 설명했습니다.

내년 불확실한 경기 전망 속에서 현금 확보 목적으로 대형 오피스 매물이 시장에 잇따라 등장할 가능성이 있습니다.

최근에는 서울 중구 무교동 더익스체인지서울, 영등포구 여의도동 하이투자증권빌딩 등 대형 매물 거래가 진행 중입니다.

다만 매수자와 매도자가 인식하는 적정 가격 간 차이가 커 실제로 성사되는 거래는 드물 수 있습니다.

이런 가운데 주요 업무권역을 중심으로 기업들의 사옥 매입이 이어질 것으로 기대됩니다.

올해도 크래프톤, 무신사, F&F 등 대규모 업무공간을 확보하지 못했거나 특정 지역의 시장 전망을 긍정적으로 평가한 기업들이 기존 사옥 임차에서 매입으로 전환하는 사례가 목격됐습니다.

알스퀘어는 "내년에는 핵심 업무 지역에 오피스 공급이 제한적이고 공실률이 떨어질 요인도 많지 않다"며 "핵심 권역에 업무공간이 부족해 투자나 실사용 목적으로 알짜 매물을 노리는 수요가 잇따를 것"이라고 내다봤습니다.

핵심 업무 권역으로는 서울 강서구 마곡이 꼽혔습니다.

내년 마곡에는 연면적 46만㎡에 달하는 '르웨스트 마곡'을 포함해 총 85만 8천㎡ 규모의 오피스가 공급됩니다.

알스퀘어는 "내년에는 서울 종로구 'KT광화문'을 제외하면 핵심 업무권역에 공급이 거의 없다"며 "최근 높은 임대료와 낡은 시설 때문에 강남을 떠나 여의도로 이전한 기업이 많았다는 점에서 마곡이 '제2의 여의도'가 될지 주목된다"고 짚었습니다.

한편 비 오피스 시장의 분위기는 물류센터와 리테일, 호텔 등 매물 유형에 따라 엇갈릴 것으로 전망됩니다.

물류센터의 경우 올해 약 647만㎡ 규모의 대규모 공급이 쏟아진 데 이어 내년에도 약 231만㎡에 달하는 공급이 예정돼 수급 불균형이 심화할 우려가 있습니다.

경기 둔화 여파로 리테일 부동산 시장 역시 전반적으로 분위기가 어둡습니다.

다만 엔데믹으로 외국인 관광객이 돌아온 데 따라 서울 명동, 강남 등 외국인 리테일 상권은 다소 회복될 것으로 기대되며, 같은 맥락에서 호텔 부동산 시장 역시 개선될 것으로 보입니다.

(사진=알스퀘어 제공, 연합뉴스)