[스프] "지구 끝까지 엄단하겠다"는 전세사기, 진짜 배후는 따로 있다

전세사기 특별 단속 14개월째, 그동안 정부는 5,568명을 검거해 481명을 구속했지만, 최근까지도 전국에서 대규모 전세사기가 잇따르고 있습니다. 결국 윤석열 대통령이 나서 "지구 끝까지 추적하겠다"며 엄단을 예고했고, 올해 말 종료 예정이던 단속 기한 역시 무기한 늘리기로 했습니다.

도대체 왜 전세 사기는 근절되지 않는 걸까요? 정말 악인(惡人) 몇몇을 붙잡으면 전세사기는 사라질 걸까요? 왜 피해자들은 정부의 대책이 '속 빈 강정'이라고 토로하는 걸까요. 오늘은 '전세사기의 진짜 배후'에 대해 이야기해보려 합니다.
  정부의 대책은 여전히 전세를 둘러싼 '제도 개선' 보다 '피해 예방'에 초점이 맞춰져 있습니다. 당장 피해 세입자들이 경매로 집에서 쫓기는 걸 방지하기 위해 마련한 경매 유예 조처 역시 대부업체 같은 채권자가 거부하면 강제력이 없어 후순위 임차인의 보증금 피해가 속속 현실화하고 있습니다.

올여름 사기를 인지한 피해자 A 씨는 자신이 전세사기 피해자가 될 줄은 꿈에도 몰랐다며, 그나마 믿을 구석이었던 전입신고 및 등기부등본 확인, 보증보험 가입 거절 시 계약 해지 같은 특약이 모두 무용지물이었다고 말합니다. 대규모 전세 사기 이후 마련된 대책만으로는 '작정하고 사기 치는 사람'을 여전히 거르기 어려워 피눈물을 흘리는 피해자들이 계속 나오는 상황인 거죠.

취재 과정에서 만난 수원 지역 공인중개사는 전세 사기를 부추긴 책임에서 정부와 은행도 자유로울 수 없다고 말합니다.

"(악성 임대인) 혼자서 한 사기가 될 수 없는 거예요. 은행에서 그 임대인 이름만 대면 대출을 막 해주고, 한 명이 집을 몇 백 채가지고 있어도 정부는 관리도 안 하고. 이건 다 정부에서 판을 깔아준 거예요."


사기꾼이 활개 칠 수 있는 환경, 전세 제도 자체를 손보자는 논의도 활발합니다. 근본적인 전세제도 개편 없이는 전세사기, 역전세난 문제가 반복될 수밖에 없다는 목소리가 커지고 있습니다. 김진유 한국주택학회장은 전세 보증금을 매매가의 일정 수준 이하로 규제하는 '전세가율 상한제' 도입이 필요하다고 말합니다. 투기 우려가 있는 지역에서 주택담보대출비율(LTV)을 규제하는 것과 비슷한 맥락입니다.

만약 전세가율을 70% 이하로 제한하면 2억 원짜리 주택 매입 시 적어도 임대인이 6천만 원을 들여야 합니다. 10채면 자기 자본 6억, 100채면 60억 원이 필요한 셈이죠. 지금처럼 한 푼도 없이 수백 채를 일으키는 건 불가능해지는 겁니다. 이 주택이 경매로 넘어가면 집주인이 투자한 30%를 포기해야 하기에 보증금 반환을 위해 노력할 수밖에 없습니다. 이 경우 나머지 30%에 대해서는 임차인이 월세로 내야 하는 부담이 생기지만, 보증보험과 비슷한 수준의 비용으로 사기 예방 효과는 훨씬 뛰어납니다.
  물론 반대 논리도 있습니다. '자유로운 사인 간의 계약'에 대한 과도한 규제라는 식의 주장이죠. 그러나 다른 나라와 비교해도 임대인 친화적이라는 평가를 받는 한국의 주택 상황을 고려할 때, 지금과 같은 악성 임대인에 의한 피해자가 끊임없이 양산되는 상황을 정부가 방관하는 건 직무유기입니다. 김진유 주택학회장은 전세가 상한제를 사기 가능성이 높은 '3억에서 5억 사이 비아파트' 등으로 제한해 도입해 볼 필요가 있다고 말합니다. 향후 주택 공급 부족과 전세가격 등락이 맞물리는 시점에는 또 다른 대규모 피해가 발생하지 않으리라는 법이 없기 때문입니다. 사후 피해 구제만큼 사전 예방에 대한 논의가 필요한 시점이라는 겁니다.


(남은 이야기는 스프에서)