[친절한 경제] 전세가도 양극화?…아파트는 상승세 연립 충격 "면밀 관찰"

<앵커>

친절한 경제, 이번 주도 권애리 기자와 함께합니다. 권 기자, 어느새 연말이 다가오고 있습니다. 연말 지나서 내년 초까지 전세 가격이 떨어져서 역전세난이 심할 거다, 이런 전망이 많이 나왔었죠. 그런데 아파트는 최근에 전세가가 서서히 오르고 있다고요?

<기자>

먼저 지금 보시는 표는요, 부동산원 통해서 볼 수 있는 전국의 아파트 전세 평균 가격 추이입니다.

월별 단위로는 이 7월까지가 최신 자료인데요.

전세 주기가 2년인 걸 감안하고 봤을 때, 2년 전인 2021년 7월 임대차보호법이 통과된 지 1년이 지나면서 전세가가 고점으로 치닫던 2년 전의 이때보다는 여전히 전세가가 많이 낮은 수준이긴 하지만요.

지난 2월을 기점으로 계속해서 상승하고 있는 모습을 볼 수가 있습니다.

그리고 방금 보신 7월 이후로는 전세가격이 매주 변동돼 온 추이로 10월 마지막 주까지의 상황을 판단할 수 있는데요.

보시는 것처럼 아까 보신 7월 이후로도 계속해서 상승세를 유지하고 있습니다.

여전히 역전세 위험이 사라졌다고 볼 수는 없는 가격대긴 하지만, 직전의 기존 보증금과 새 보증금 사이의 그 가격의 차이는 약간씩 좁혀지고 있는 모습을 보이는 겁니다.

이렇다 보니까 세입자가 계약갱신청구권 사용하는 비중도 다시 조금씩 늘고 있습니다.

부동산114가 국토부 자료를 바탕으로 서울 아파트 거래의 경우를 분석해 봤더니요.

전세가가 고점을 향해 가고 있던 지난해 상반기에는 평균 65%를 넘었던 갱신권 사용 비중이 올해 상반기엔 32%대로 급감했었습니다.

그럴 수밖에 없는 게 전셋값이 아예 떨어지는데 굳이 상승폭을 5%로 제한하고 싶다, 세입자가 이렇게 얘기할 필요가 없습니다.

그런데 이 갱신권 사용비중도 조금씩이지만 상반기 이후로 다시 커지는 모습을 보이고 있습니다.

<앵커>

예상과는 많이 다릅니다. 다행이기도 한데, 전세 가격이 이렇게 오르는 이유는 뭔가요?

<기자>

여러 가지 이유가 있는데요. 건설산업연구원은 지난 금요일에 내놓은 보고서에서 내년에 사고팔 때의 집값은 전국적으로 2%, 비수도권은 3% 정도까지도 하락할 거라고 전망했습니다.

반면에 이미 상승세로 전환한 전세가는 2% 정도 오를 거다, 이렇게 봤습니다.

금리도 높고요, 주택 가격이 여전히 과거에 비해서 부담스러운 수준이기 때문에 특례보금자리론처럼 정부가 내주는 조건 좋은 정책대출도 사라진 시장에서는 매매 수요는 확실히 지금보다 줄어들 것으로 보인다는 겁니다.

그러면 집값이 더 떨어질 걸 기대하고 집을 사지 않고 기다리는 사람들이나 또는 금리가 부담스러워서 대출을 낼 수 없는 사람들 모두 어딘가에 세를 들어야 합니다.

결국 임대차 수요는 증가할 수밖에 없기 때문에 전세가는 오를 수밖에 없다는 거죠.

그리고 주택 공급이 올해에 이어서 계속 감소세일 것도 전세 가격은 오를 것으로 전망되는 이유입니다.

주택 공급이 줄었다고 했던 2019년과 2020년에도 주택 인허가 물량이 연간 48만 호 안팎씩은 유지했었습니다.

그런데 올해 38만 호, 내년엔 35만 호 정도에 그친다는 게 건설산업연구원의 전망입니다.

전월세는 진짜 수요, 진짜 사람들이 필요한 만큼의 수요를 반영하죠.

그래서 낡은 집들, 빌려 살기에 더 이상 적합하지 않은 집들이 꾸준히 늘어나고 있는데도 새 집이 많이 지어지지 않으면, 결국 전월세 가격이 상승하는 분위기로 이어질 수밖에 없습니다.

<앵커>

올해 전세사기 많이 일어났던 다세대주택은 좀 어떻습니까? 역전세 상황 좀 나아졌나요?

<기자>

네, 방금 살펴보신 아파트 상황과 여기는 다르다는 게, 그게 좀 문제입니다.

올해 3분기의 수도권 연립과 다세대주택 거래만 봐도 52.5%가 역전세였습니다.

기존의 전세 보증금보다 시세가 평균 3천만 원 넘게 하락해 있었습니다.

과천 같은 경우는 보증금 시세가 평균 1억 원 정도 2년 전보다 떨어져 있는 상태고요.

85%의 빌라 전세 거래가 역전세로 이뤄지고 있습니다.

인천 중구 같은 경우는 97%에 달합니다.

시세가 떨어진 대로 반영돼서 원활하게 다시 계약이 이뤄지는 경우들은 다행이지만요.

최근의 대형 전세사기들에서 보듯이 매매가와 임대 보증금이 하락하는 상황에서요.

여기에 전혀 대비돼 있지 않은 집의 세입자들이 대규모 피해를 당하는 경우가 계속 나타나고 있고, 이게 빌라 시장의 전세 수요까지 아파트로 쏠리게 하는 요인이 될 수 있다, 면밀한 관찰이 필요하다, 건설산업연구원도 보고서에서 지적하고 있습니다.

아파트로 쏠려서 아파트 전세가는 더 오르고 빌라 시장은 더욱 얼어붙는 악순환이 나타날 수 있다는 겁니다.