- 투자수요 감소 상황에 매물 증가...하락폭 커질 것
- 매물량이 공급, 입주물량은 주택시장에 영향 없다
- 금리 높아도 가격 떨어지면 집 마련 주저 말아야
- 주식과 달리 부동산은 가격 많이 빠진 것을 사야
■ 방송 : SBS 김태현의 정치쇼 (FM 103.5 MHz 7:00 ~ 09:00)
■ 일자 : 2023년 10월 23일(월)
■ 진행 : 김태현 변호사
■ 출연 : 이광수 전 미래에셋 애널리스트
▷김태현 : 집값이 다시 들썩이고 있습니다. 아파트 전셋값이 오르고 매도 물량은 쌓이고 있다는데요. 혼란스러운 부동산 시장은 언제쯤 안정을 찾을 수 있을지 관련해서 전문가와 함께 짚어보도록 하겠습니다. 이광수 전 미래에셋 애널리스트 나와 있습니다. 안녕하세요.
▶이광수 : 안녕하세요.
▷김태현 : 대표님, 보니까 최근에 아파트 전셋값 상승세가 다시 가팔라지고 매매가도 함께 오르고 전세도 오르고 매매도 오르고. 이 이유가 뭐예요?
▶이광수 : 저희가 전망을 하려면 원인 파악을 제대로 해야 되는데요. 최근에 올해 상반기 기준으로 해서 집값이 오르고 전세가가 오르는 이유는 역설적으로 집값이 빠졌기 때문이에요.
▷김태현 : 그럼 제자리 찾아가는 거예요?
▶이광수 : 제자리라고 표현하면 좀 힘들 것 같고요.
▷김태현 : 최고점에서 빠졌던 게 다시 찾아간다, 이런 의미인가요?
▶이광수 : 그렇습니다. 그러니까 왜 이게 중요하냐 하면 부동산시장은, 부동산이라는 재화는 유일하게 쓰면서 투자하는 자산입니다.
▷김태현 : 쓰면서 투자하는 자산.
▶이광수 : 이런 자산 보셨어요?
▷김태현 : 없죠.
▶이광수 : 없죠. 어떤 분들이 명품가방이 그렇다고 말씀하시는데 사실 그렇지 않습니다. 명품가방은 쓰면 가격 떨어지거든요. 그런데 부동산은 유일하게 쓰면서 투자할 수 있는 자산이에요. 그렇기 때문에 수요가 두 가지 수요로 나눠집니다. 하나는 실수요와 하나는 투자수요예요. 그런데 실수요는 특징이 뭐가 있냐 하면 가격이 떨어지면 실수요가 증가해요. 그렇죠?
▷김태현 : 네.
▶이광수 : 그래서 항상 부동산 가격은 떨어지면 누군가 사는 사람이 있어요. 그래서 이렇게 계속 가격이 빠지는 게 아니라 빠지면 중간쯤 실수요가 들어와서 다시 가격이 반등하는 시기가 반드시 옵니다. 그런데 가격이 다시 그럼 오르면 어떻게 될까요? 수요는요?
▷김태현 : 투자수요가 붙겠죠. 아니에요?
▶이광수 : 그건 전제하지 말고 실수요만요.
▷김태현 : 실수요는 오르면 빠질 것 같은데요.
▶이광수 : 그렇죠. 그래서 이게 중요한 거예요. 향후 집값이 다시 오르고 저희가 전망이 중요하니까, 현황이 아니라. 그러면 집값이 오르고 전세가격이 올랐으니까 이제 실수요가 줄어들 겁니다. 그래서 이제는 우리가 집값 오를 거예요, 어떻게 할까요, 내 집 살까요 말아요 할 때는 투자수요가 들어오느냐 마느냐가 중요하다는 거죠. 그래서 집값을 변동시키는, 그러니까 추세적으로 변동시키는 것은 투자수요인데 지금 변동원인이 투자수요가 아니기 때문에 이런 현상이 지속되기 어렵다는 겁니다.
▷김태현 : 그러면 지금은 실수요, 집값이 빠진 상태에서 집 빠졌으니까 지금 내가 살 집 좀 구해 볼까라는 실수요자가 들어와서 빠진 만큼 다시 오르고 있는 상황이다. 이런 말씀이신 거죠?
▶이광수 : 그렇죠. 그런데 이게 지속될 수 없고 사실은 지속...
▷김태현 : 지속되려면 투자수요가 붙어야 되니까?
▶이광수 : 그렇죠. 계속 가격이 오르기 위해서는. 그래서 일시적이라고 저희가 보는 겁니다.
▷김태현 : 전세는 어때요?
▶이광수 : 전세는 좀 역설적인 측면이 있는데 뭐냐 하면 예를 들어서 집을 안 사면 전세가격이 올라요. 그렇잖아요.
▷김태현 : 안 사고 전세로 살아야 되니까.
▶이광수 : 그런 측면에서 최근에 전세가격이 월별로 오르는 그런 현상이 좀 있습니다. 그런데 중요한 건 뭐냐 하면 이게 최근에 월별로 전세가격이 오른다고 해서 역전세가 없어졌느냐. 그러니까 역전세라는 건 뭐냐 하면 2년 전 가격보다 떨어진 것을 역전세라고 해요. 이해하셨죠?
▷김태현 : 2년 전에, 제가 집주인인데 2년 전에 보증금 예를 들면 1억에 전세를 줬는데 갑자기 보증금이 8000만 원으로 떨어졌어.
▶이광수 : 그렇죠. 그걸 역전세라고 해요.
▷김태현 : 그럼 내 돈 2000만 원 보태야 되는 거잖아요.
▶이광수 : 그렇죠.
▷김태현 : 그런 것.
▶이광수 : 그런데 이 말이 말이 안 된다는 겁니다. 월별로 전세가격이 올라서 역전세가 없어졌다? 왜냐하면 역전세는 2년 전 가격과 비교해야 돼요.
▷김태현 : 그러네요.
▶이광수 : 그렇죠? 그런데 2년 전 가격과 전세가격을 비교하면 지금 계속 역전세가 일어나고 있어요.
▷김태현 : 전셋값이 계속 떨어지는군요. 2년 전 기준으로 하면.
▶이광수 : 2년 전이 엄청 비싸기 때문에. 그래서 이 문제는 계속적으로 있다. 그래서 전세가격이 오른다고 표현하면 안 된다는 거죠.
▷김태현 : 그러네요. 그러니까 전셋값 오른다고 하면 집주인 입장에서는 오르기는 뭘 올라. 나 2년 전에 줬을 때보다 내려서 지금 내 돈 보태게 생겼구먼, 이렇게 되는 거구나.
▶이광수 : 심지어 돈이 없어서 전세반환보증대출을 거의 6조 원 이상 하고 있습니다.
▷김태현 : 이게 그러면 2년 전과 비교하면 그렇다 치고 월별로 하면 지난달보다 이번 달 오르고 지지난달보다 조금 더 오른 거잖아요. 그럼 최근 것만 가지고 보면 2년 전 비교하지 말고 전셋값이 몇 달 정도로 기준으로 하면 올라가니까 갭투자 같은 것 할 가능성이 높아져요?
▶이광수 : 만약에 예를 들어서 갭투자는 전세가격이 오르는 게 중요한 게 아니라 두 가지가 조건이 성립해야 됩니다. 하나는 뭐냐 하면 전세매매 비율이 상승해야 돼요. 그러니까 예를 들어서 전세가격이 오르는 게 중요한 게 아니라 매매가격이 예를 들어서 전세가격이 오르는데 매매가격이 동시에 오른다. 그러면 내가 갭이 더 많이 들어가잖아요. 갭의 차이가 줄지 않잖아요. 그래서 전세가격이 오를 때 가장 좋은 조건은 뭐냐 하면 매매가격이 떨어질 때예요. 그런데 지금 그런 상황이 아니니까 갭투자가 증가할 수 없는 조건이고 두 번째는 뭐냐 하면 전세가격이 상승할 수 있는 기대감이 커야 돼요. 그런데 지금 역전세 상황에서는 전세가격이 계속 오를 거라는 기대감이 적다는 거죠.
▷김태현 : 그러면 갭투자도 많이 늘어나지 않겠네요.
▶이광수 : 그렇죠. 저희는 갭투자는 어떻게 하는 거냐 하면 그러니까 눈을 굴리듯이 하는 겁니다. 그러니까 예를 들어서 이런 거예요. 10억짜리 아파트를 갭투자를 할 때 5억을 전세 끼고 삽니다. 그럼 내 돈 5억이 들어갔죠. 그다음에 2년 후에 전세가격이 7억으로 오르잖아요. 그럼 2억이 생기잖아요, 저한테. 그 2억 갖고 4억짜리 아파트를 사는 거예요. 그럼 4억짜리 아파트는 내 돈이 들어갑니까, 안 들어갑니까?
▷김태현 : 들어가죠.
▶이광수 : 안 들어가죠. 예를 들면 전세매매 비율이 50%니까. 이렇게 갭투자를 계속하는 거예요. 그래서 무자본 갭투자라는 말이 생기는데.
▷김태현 : 알겠어요. 그러면 지금 우리 대표님 말씀을 들어보면 실수요자들은 좀 들어왔지만 아직까지 투자수요가 붙지 않고 있기 때문에 그리고 갭투자도 활성화될 수 있는 상황도 아니기 때문에 장기적 추세적으로 집값이 올라가는 건 아니다. 이렇게 정리할 수 있겠네요?
▶이광수 : 그렇죠. 그런데 집값의 하락폭이 저는 좀 커질 수 있다고 보는 건 뭐냐 하면 이렇게 투자수요가 감소한 상황에서 매물이 증가하고 있습니다.
▷김태현 : 팔려는 사람들이요?
▶이광수 : 네. 그러니까 집값을 결정하는 공급은 건설사가 짓는 공급이 아니고요. 집을 갖고 있는 사람들이 파는 매물의 양이에요. 한번 생각해 보세요. 저희가 시장에 가서 집 사는데 건설사 사는 집은 사실 그렇게 많지 않잖아요.
▷김태현 : 언제 완공되겠어요.
▶이광수 : 누군가가 갖고 있는 집이잖아요. 그래서 누군가 갖고 있는 집이 시장에 나오는 공급인데 최근에 그 매물의 양이 서울 아파트를 중심으로 해서 역대 최대로 증가하고 있습니다.
▷김태현 : 그건 왜 그런 거예요?
▶이광수 : 집을 갖고 있는 사람이 왜 팔까요?
▷김태현 : 글쎄요. 안 오를 것 같으니까.
▶이광수 : 그렇죠.
▷김태현 : 진짜?
▶이광수 : 그러니까 쉽게 말해서 지금 내가 살고 있는 집은 내놓지 못하잖아요. 그러니까 결국에는 투자 목적으로 갖고 있는 사람들이에요. 갭투자로 갖고 있는 사람들이든가. 그런데 그 사람들이 매물을 엄청 증가시키고 있어요. 이유는 쉽게 말해서 선수들은 집값 안 오르니까 이번 기회에 빨리 팔려는 거예요. 이제 좀 반등했으니까.
▷김태현 : 예를 들어서 조금 반등했을 때 더 예전 전고점을 치고 올라갈 것 같지는 않으니 지금 그냥 내놓는 거라고 볼 수 있겠군요.
▶이광수 : 빨리 팔아야겠다. 그런데 중요한 건 뭐냐 하면 수요가 못 받쳐주니까 앞으로 거래가 안 될 겁니다, 매물은 증가했고 가격이 다시 올라서 수요는 줄어들었으니까. 그러면 격차가 크죠. 그래서 거래가 이제 크게 감소할 거예요. 그런데 거래가 계속 안 되면 집주인들이 어떻게 할까요?
▷김태현 : 그러면 매물 거둬들일 것 같은데요. 더 내놔요?
▶이광수 : 가격을 낮추겠죠.
▷김태현 : 그렇게라도 판다?
▶이광수 : 아니, 팔려고 마음잡았으니까.
▷김태현 : 거래 안 되니까 계속 내려간다는 말씀이시잖아요.
▶이광수 : 그렇죠. 이제 가격을 낮추기 시작하겠죠. 그런 현상들이 이미 일어나고 있어요.
▷김태현 : 그러면 장기적으로는 집값은 하락하는 것으로 전망하시네요, 대표님은.
▶이광수 : 그러니까 장기의 기준이 뭔지 모르겠지만 일단은 집값이 앞으로 하락할 수 있다. 그래서 이 하락할 때를 여러분들이 잘 보셔야 된다는 겁니다.
▷김태현 : 그 얘기도 하잖아요, 지금. 앞서 말씀하신 매물들, 지금 투자수요를 가지고 있는 집주인들 내놓는 매물들 때문에 공급이 늘어난다고 시장이 하기는 하지만 이건 어때요? 주택 새로 신규 건설하는 주택량이 줄어들어서 장기적으로는 공급이 부족할 것이라는 일각의 전망도 있는 것 같던데 그런 기사들도 많이 나오던데.
▶이광수 : 그러니까 저희가 이게 논리적으로 잘 접근을 해야 되는데 건설사들이 집을 안 짓는다고 해서 집값이 바로 오르는 건 아니라는 거예요, 그게 공급이 아니니까. 그러니까 매물의 양이 공급이다. 우리나라가 1200만 채의 주택이 있는데요. 그중에서 315만 명이 다주택자입니다. 엄청나게 많은 사람들이 투자 목적으로 집을 갖고 있어서요. 예를 들어서 그분들이 집을 한 채씩 팔려고 내놓으면 우리나라가 300만 채의 공급이 생기는 거예요. 그렇잖아요. 그래서 건설사들이 바로 공급을 줄인다고 해서 집값이 오르는 건 아니다. 대신 이게 문제가 있습니다. 건설사들이 집을 안 짓잖아요. 그러면 입주물량이 감소하면서 전세가격은 상승할 수 있어요.
▷김태현 : 그럴 수 있겠구나.
▶이광수 : 그래서 전세가격이 오르면 갭투자가 증가할 수 있어요. 이런 현상이 일어날 수 있는데 그런데 지금 저는 주목하고 싶은 게 뭐냐 하면 임대차시장에 투자수요가 없습니다. 그렇죠? 내가 전세가격 떨어졌다고 해서 전세를 두 채 사는 사람은 없어요. 그래서 철저하게 실수요와 실공급이 이루어져 있는데 그런 차원에서 흥미로운 지점은 지금 임대차시장의 실수요도 감소하고 있어요. 임대차시장의 가장 강력한 수요는 제가 볼 때는 혼인수요입니다.
▷김태현 : 그렇겠죠.
▶이광수 : 그런데 이건 10년 전보다 혼인 건수가 14만 쌍이 줄고 있어요. 31만 쌍이 결혼하다가 지금 19만 쌍이에요. 그러니까 그만큼 임대차시장의 수요도 감소했다. 또 하나 뭐냐 하면 이혼도 줄어들고 있습니다.
▷김태현 : 그래요? 그것도 집값이랑 관련 있는 거예요?
▶이광수 : 임대차시장에 영향을 미치죠. 이혼하면 따로 한 채씩 전세 살아야 될 것 아니에요.
▷김태현 : 그러네. 임대차수요가 줄어드는 거네요, 또.
▶이광수 : 경기가 안 좋으니까 이혼도 줄어요.
▷김태현 : 그래요? 어쨌든 대표님 말씀대로 하면 지금 신규 주택건설이 줄어드는 것, 인허가 건수도 줄어들고 착공 건수도 줄어드는 건 크게 신경 쓸 건 아니다라는 거죠?
▶이광수 : 없다. 과거에도 2009년도에, 2010년도에 여러분 기사 찾아보시면 그때도 입주물량, 인허가 물량 줄어든다고 해서 2, 3년 후에 집값 폭등한다는 기사가 엄청 많았어요. 그런데 결과적으로 2010년과 2012년까지 한국의 집값은 엄청 빠졌습니다. 검증되지 않은 사실이고요. 실제로 시장에 미치는 영향이 없다는 거죠.
▷김태현 : 알겠습니다. 그러면 다주택자의 물량 나오는 이게 제일 중요하다는 건데. 그런데 결국 집값은 금리 하고도 연관이 많이 있잖아요. 그런데 최근에 이창용 한국은행 총재 보니까 다시는 1%대 금리 안 오니까 영끌족들 조심해라, 빚내서 집 사지 마라. 이런 경고사인을 계속 내고 있거든요. 그런데 지금 기사 보면 영끌족이 다시 들어온다고 하잖아요. 그건 어떻게 이해해야 돼요? 영끌족들 이 심리들은.
▶이광수 : 그러니까 영끌족들이 쉽게 말해서 집이 없으신 분들이잖아요. 그러니까 마음이 조급한 거죠. 그래서 아까 말씀드린 것처럼 집값이 좀 빠지니까 사기 시작하는 거거든요. 그래서 저는 이게 지속될 수 없다는 거고요. 사실 위험한 거죠, 그런 차원에서는. 금리가 지금 여기서 주택담보대출이 변동금리 기준으로 해서 5% 이상 그리고 최대는 7% 이상까지 오르고 있는데 사실 이런 상황 속에서 뭐랄까. 빚을 많이 내서 집을 사는 건 위험하다고 보고 있고 또 하나 중요한 건 뭐냐 하면 금리가 왜 영향을 크게 미치냐 하면 사람들이 투자 목적으로 집을 많이 사기 때문에 금리의 영향이 커진 거예요. 그렇잖아요. 내 집을 그냥 사는데 과거처럼 내 집을 살 때는 금리 영향이 크지는 않았어요. 그런데 투자 목적의 비중이 커지니까 금리의 영향도 되게 커졌다. 그런데 또 하나 뭐냐 하면 아까 말씀드렸듯이 저희가 갭투자 얘기를 드렸잖아요. 전세를 끼고 살 때는 사실은 금리하고 직접적인 영향은 없을 수 있어요.
▷김태현 : 그래요?
▶이광수 : 대출 안 받아서 사니까. 전세 끼고 사니까. 그래서 금리가 아무리 높아도 집값이 떨어지고 전세가격이 안 빠지면 시장의 투자수요는 들어올 수 있습니다. 이래서 한국의 부동산시장이 아주 독특한 지점이 있는 거예요.
▷김태현 : 전세 때문에 그렇구나.
▶이광수 : 그래서 이런 얘기를 절대 하시면 안 돼요.
▷김태현 : 무슨 얘기요?
▶이광수 : 집값은 떨어졌는데 금리가 높다고 해서 집에 가셔서 이렇게 금리 높은데 집을 왜 사냐? 아니에요. 집값 떨어지면 사셔야 된다는 거예요, 금리가 높아도. 이해하셨어요?
▷김태현 : 반만 이해했어요. 그러면 예를 들어서 이런 건 있잖아요. 제가 만약 실수요자예요. 내가 사고 싶은 아파트가 있어요. 집값이 떨어져요, 지금. 사고 싶어요. 그런데 돈이 부족해요. 그럼 대출을 받아야 되잖아요. 금리가 너무 높아요. 그러면 주저주저할 수밖에 없는 것 아니에요.
▶이광수 : 주저주저하지 않으셔야 한다. 왜냐하면 집값이 10억에서 7억으로 빠졌어요. 그런데 10억대에는 금리가 3%였는데 지금 7%로 올랐어요. 그렇죠? 그런데 사람들은 금리 오른 걸 보지 집값 떨어진 걸 안 본다는 거예요.
▷김태현 : 그렇죠. 저 같은 사람.
▶이광수 : 그런데 집값 떨어진 3억을 금리 4%p로 모으려면 얼마나 기다려야 됩니까? 가격이 떨어진 게 중요하다. 그래서 제가 꼭 말씀드리고 싶은 것은 온리 프라이스다. 금리도 사실 중요한 게 아니다라는 말씀을 꼭 드리는 거예요.
▷김태현 : 10억대 저금리보다는 7억대 고금리가 낫네. 3억이 싸면 그것 계산해 보면.
▶이광수 : 그렇죠. 그리고 금리가 계속 고금리로 갈 수는 없잖아요. 그 변화를 보시면서 여러분 내 집 마련을 그렇게 하시는 거지 집값은 떨어졌는데 금리가 높다고 해서 내 집 마련 하지 말아야지, 이건 아니라는 겁니다.
▷김태현 : 그러면 제가 질문을 하겠습니다. 가상상황이에요. 제가 지금 신혼부부예요. 제가 돈 모아서 집을 사려고 해요, 결혼하면서. 밖에서는 제가 신혼부부라고 가정하니까 막 웃는데요. 대출을 받아서 소위 말하는 영끌 해서 집을 사려고 해요, 집값이 떨어졌다니까. 맞습니까 아니면 더 기다려야 됩니까?
▶이광수 : 지금 상황에서는 더 기다려야죠. 말씀드렸듯이 제가 집값 떨어진다고 말씀드렸잖아요.
▷김태현 : 더 기다리라고요?
▶이광수 : 네. 그래서 반드시 좋은 지점이 올... 그래서 두 가지를 여러분 잘 보시면 됩니다. 집값이... 그럼 나 집 언제 사냐, 언제가 가장 저점이냐? 집값이 떨어졌는데 거래량이 증가할 때요.
▷김태현 : 집값이 떨어졌는데 거래량이 증가할 때.
▶이광수 : 그래서 그 기준을 하나 세우시고 두 번째 기준은 뭐냐 하면 여러분들이 구체적으로 계획을 세우셨으면 좋겠어요. 시장을 사는 게 아니잖아요.
▷김태현 : 내가 사고 싶은 집을 사는 거지.
▶이광수 : 그렇죠. 10개 정도 리스트업을 해두신 다음에 그것에 대한 가격이 어떻게 변하는지. 그런데 가격이 떨어졌는데 이상하게 그 아파트의 거래량이 증가해요. 그때 사셔야 된다. 대출을 많이 하는 게 중요한 게 아니라 문제가 되는 건 대출을 많이 해서 비싼 집을 사는 게 문제인 거예요. 대출을 많이 했는데 싼 집을 사면 뭔 문제예요, 잘하신 거지.
▷김태현 : 내가 감당할 수 있는 거니까.
▶이광수 : 그렇죠.
▷김태현 : 그러네. 가격이 떨어지고 거래량이 증가하는 것. 그런데 이게 지역마다 조금 차이는 있습니까?
▶이광수 : 지역마다 차이는 있죠. 그래서 개별적으로 보실 필요가 있다. 그래서 어쨌든 시장의 전체적 흐름도 되게 중요하지만 개별 아파트의 흐름, 지역별로 흐름도 다르니까 이걸 같이 보시는 게 되게 중요합니다.
▷김태현 : 그러면 예를 들어서 내가 현실적으로 살고 싶은 동네, 살고 싶은 동네보다 살 수 있는 동네겠구나. 살 수 있는 동네 몇 개 아파트를 찍어놓고 계속 가격 흐름을 연구하시고 보셔야 되겠구나.
▶이광수 : 그런데 그 10개 중 아파트에서 또 하나 가장 중요한 기준은 뭐냐 하면 가격이 가장 많이 떨어진 걸 사는 거예요.
▷김태현 : 실수요자들은.
▶이광수 : 그러니까 왜 이런 생각을 하냐 하면 시장이 위축됐을 때 사람들은 어떤 생각을 하냐 하면 가격이 덜 떨어진 걸 안전하게 생각해요. 천만의 말씀. 부동산은 가격이 많이 떨어질수록 안전하다, 왜? 사용가치가 있기 때문이에요. 더 이상 안 떨어져요. 주식은 뭐냐 하면 많이 떨어진 게 위험해요. 사용가치가 없어요. 계속 빠질 수 있단 말이에요. 그런데 우리는 반대로 합니다. 주식은 많이 떨어진 걸 자꾸 사려고 하고 집은 덜 떨어진 걸 사려고 해요. 그래서 우리가 주식 많이 떨어지면 이거 저점에 사요. 그러니까 깡통계좌가 되는 거예요. 그래서 시장이 어려울 때는 주가 잘 보세요. 덜 빠진 걸 사는 거예요. 그런데 부동산은 사용가치가 있기 때문에 많이 빠진 걸 사는 겁니다.
▷김태현 : 그러면 싸게 사면 거기서 실수요자들 기준으로.
▶이광수 : 그렇죠.
▷김태현 : 알겠습니다. 귀에 쏙쏙 들어오는데요. 정진환 님, "내 집을 마련할까 고민 중인데 듣다 보니 뭔가 더 어려워지네요." 많이 떨어진 걸 사시라는 겁니다, 추적해서. 여기서 마무리할게요. 지금까지 이광수 전 미래에셋 애널리스트였습니다. 감사합니다.
▶이광수 : 고맙습니다.
인터뷰 자료의 저작권은 SBS 라디오에 있습니다.
전문 게재나 인터뷰 인용 보도 시,
아래와 같이 채널명과 정확한 프로그램명을 밝혀주시기 바랍니다.
[SBS 김태현의 정치쇼]
