[정치쇼] "빌라왕, 전국에 수백수천 명 있을 가능성도"

- '빌라왕' 김 모 씨? 악성임대인 중 8위에 불과해
- 전세금으로 신축빌라 구매자금 돌려 막는 수법
- 집값 하락기, 수천 채 보증금 반환 못해 피해↑
- 빌라 경매 낙찰돼도 피해자 보증금 대거 떼일 듯
- 세입자 안심 위한 전세보증보험, 전세사기 키워
- 끝자리 2400 대포폰 돌려썼는데 HUG 몰랐다
- 빌라 매매가와 전세가 비슷하면 무조건 걸러야

■ 방송 : SBS 김태현의 정치쇼 (FM 103.5 MHz 7:00 ~ 9:00)
■ 일자 : 2023년 1월 27일 (금)
■ 진행 : 김태현 변호사
■ 출연 : 조윤하 SBS 기자

▷김태현 : 지난해 10월이지요. 1,000채가 넘는 주택을 가졌다는 이른바 '빌라왕' 김 모 씨가 갑자기 사망하면서 수많은 세입자들이 보증금을 떼일 위기에 처했습니다. 그때부터 전세사기 문제가 우리 사회의 최고 이슈의 하나로 떠올랐는데요. 세금 낼 형편조차 안 됐던 김 모 씨, 이 사람이 어떻게 빌라왕이 됐으며 돈을 어떻게 벌었고, 이런 전세사기로부터 세입자를 보호할 방법은 없는지 자세히 알아보도록 하겠습니다. 이 문제를 취재하고 있는 SBS의 조윤하 기자 나오셨습니다. 안녕하세요. 기자님, 오랜만에 뵙습니다.

▶조윤하 : 안녕하세요.

▷김태현 : 기자님, 오랜만에 뵙습니다.

▶조윤하 : 그러니까요. 벌써 해가 바뀌고 처음인 것 같아요.

▷김태현 : 맞아요. 사실 지금 어떻게 보면 제일 중요한 문제 중에 하나잖아요. 워낙 피해자가 많기 때문에요.

▶조윤하 : 맞습니다.

▷김태현 : 사실 뾰쪽한 대책이 있는 것도 아니고요. 이 얘기를 자세히 알아볼 텐데요. 빌라왕 김 모 씨, 지난 10월 이 사람이 사망하면서 얘기가 떠올랐는데요. 김 모 씨보다 더 많은 사고를 낸 사람들도 많아요?

▶조윤하 : 그렇지요. 저희가 처음 이런 전세사기 사건이 대두된 게 빌라 1,139채를 갖고 있다가 보증금을 돌려주지 않고 숨진 김 모 씨 때문에 다들 알게 됐는데요. 사실 김 씨는 전세보증금 미반환 사고금액을 기준으로 악성임대인 리스트업을 하면 8위에 불과해요.

▷김태현 : 8위에 불과해요?

▶조윤하 : 김 씨 위에도 한 7명 정도가 더 있는 것이고, 실제로 저희가 취재해서 보도했었던, 빌라의 신이라고 불렸었던 2400 조직.

▷김태현 : 2400?

▶조윤하 : 네. 뭐 빌라왕, 빌라의 신 많아요. 그런데 2400 조직은 다 같이 3,493세대를 갖고 있었어요. 김 씨는 그냥 수많은 빌라왕 중에 한 명에 불과했던 것이고, 제가 취재하면서 느꼈던 건 사람들이 빌라왕이 한 명인 줄 아는 거예요. 그런데 빌라왕은 한 명이 아니고 이렇게 바지들을 다 세다 보면 그냥 전국에 알려지지 않았을 뿐이지 뭐 수백 명, 수천 명 이렇게 있을 가능성도 절대 배제할 수 없어요.

▷김태현 : 제가 궁금한 건 1채 정도는 내가 돈이 없어도 갭투자하고 뭐 어떻게 해서 한두 채 마련한다고 합시다. 일단 김 모 씨 같은 경우는 1,000채잖아요.

▶조윤하 : 그렇지요.

▷김태현 : 그런데 딱히 벌이가 있는 것도 아니고, 세금 낸 이력이 있는 것도 아니고. 그런데 어떻게 1,000채 넘는 빌라의 주인이 됐느냐.

▶조윤하 : 그 부분이 저도 제일 처음에 궁금했었어요. 그런데 일단 이 사람들이 노리는 건 시세가 없는 신축빌라입니다.

▷김태현 : 그건 시세가 없지요.

▶조윤하 : 그러니까 아파트 같은 것은 시세가 있고, 예전에는 얼마에 매매가 됐었고 이런 게 다 남았는데 신축빌라 같은 것은 시세가 전혀 없어요. 그래서 임차인이 가격을 알려고 해도 알 수가 없단 말이에요. 그 점을 노리는 거지요. 시세가 없으니까 전세가와 매매가가 똑같고, 이 전세금을 A빌라에서 만약에 얼마큼 받으면 이걸 똑같이 B빌라에 돌려막기를 하는 거예요.

▷김태현 : 그래서 그 빌라를 사서 또 보증금을 받고.

▶조윤하 : 그렇지요. 보증금을 받은 걸로 다른 사람 보증금을 막고, 돌려주고. 이러면서 계속 몇 채 몇 채 몇 채 하면서 1,000채까지 갖게 된 거예요.

▷김태현 : 김 모 씨 뒤에 배후조직 같은 게 있어요? 일각에서는 예를 들면 부동산중개업자, 빌라건축업자, 분양대행업자가 짜고 만든 조직이 있다 이런 보도도 제가 얼핏 본 것 같아서요.

▶조윤하 : 그러니까 김 씨도 결국은 바지사장에 불과했던 거고, 김 씨를 조정해서 누군가가 또다시 리베이트를 받고 그 뒤에 어떤 조직이 있다 이런 것은 많이 항간에 떠도는 얘기가 있었지만 그 부분은 지금 경찰 수사를 하고 있고요. 그런데 아직까지 명확하게 어떤 조직인지, 배후가 누구인지에 대한 부분은 나오지 않았어요. 그런데 김 씨 이외에도 수많은 빌라왕들이 있었는데 일례로 저희가 취재했던 화곡동 원조 빌라왕 강 씨 같은 경우는 화곡동에서 신축빌라 283채를 갖고 있었거든요. 그런데 그 뒤에는 결국 리베이트를 받으면서 배후에 공인중개사가 있었어요. 그러니까 공인중개사가 있는 경우도 있고, 아니면 부동산 컨설팅업체가 있는 경우가 있고. 대부분 컨설팅업체인 경우가 사실 많지요. 이 사람을 앞세워서 그 리베이트를 받아먹는.

▷김태현 : 한 채당 얼마씩 이런 식으로? 그러면 이 빌라왕 화곡동 강 모 씨라든지 이런 사람들은 수익을 어떻게 올린 거예요?

▶조윤하 : 그 사람들도 수익은 똑같아요. 일단 명의를 빌려주면 한 채당 얼마를 받아요. 한 채당 뭐 100만 원, 200만 원. 일단 이런 식으로 내가 내 수중에 돈이 들어오고, 그러고 한참 이 사람들은 전셋값이 계속 오를 때 샀었단 말이에요. 그러면 처음에 계약하고 2년 뒤에 또 전세가가 올라요. 그러면 그만큼 시세차익도 본인들이 얻는 거지요.

▷김태현 : 그러면 최종적으로 제일 범죄단체의 수괴라고 만약에 하면 그 세입자로부터 받은 보증금을 최종적으로 꿀꺽한 그 사람이 제일 수괴네.

▶조윤하 : 그런데 그렇기는 한데 이게 완전히 유기적으로 이어져 있느냐라고 또 그렇게 볼 수 있는 사례도 있고 아닌 것도 있는 게 건축주가 먹는 경우도 있고, 그런데 건축주는 먹고 빠지고. 그런데 이 바지사장들은 A빌라도 사고 B빌라도 사고 C빌라도 사고 하면서 각각의 플레이어가 된 거예요.

▷김태현 : 그런데 이게 결국 문제가 된 게 결국 부동산시장 죽으면서, 전세가보다 매매가가 아래로 내려오면서 이 보증금을 돌려줄 수 없는 사고가 나서 이렇게 문제가 터진 거지요?

▶조윤하 : 맞습니다. 전세사기라는 게 전형적인 전셋값이나 집값 하락기에 보이는 범죄예요. 그러니까 한창 오를 때는 그러면 왜 이게 문제가 안 됐었느냐. 이거는 카드 돌려막기 같은 것이어서 계속 오르는 시기에는 여기 빌라 보증금 빼서 다른 데 주고 하면 문제가 없는 거지요. 그런데 A빌라에서 보증금을 빼서 B빌라에 줘야 되는데 A빌라 보증금이 애초에 낮아요, B빌라 세입자한테 줄 수 없을 만큼. 그러면 이 사람이 수중에 돈이 없는데 이거를 돌려주지 못하는 거지요. 그런데 본인이 갖고 있는 빌라가 뭐 1,000채, 2,000채 되니까 계속 돌려주지 못하고 세금은 체납되고 하면서 문제가 발생을 하는 거지요.

▷김태현 : 제일 중요한 문제는 이 피해자분들이 전세금을 돌려받을 수 있냐 이런 문제인데 취재하면서 세입자분들 많이 만나셨을 거 아니에요.

▶조윤하 : 네.

▷김태현 : 이거 세금 체납도 있으니까 결국 경매가 될 텐데 낙찰돼도 전세금 돌려받기 쉽지 않다는 거지요?

▶조윤하 : 그렇지요. 왜냐하면 지금 전세가가 굉장히 많이 내려가고 있고, 설령 낙찰을 받는다 해도 제가 만난 분들은 보증금의 한 절반 정도. 그러니까 2억에 본인이 들어갔으면 1억밖에 못 받는 거예요.

▷김태현 : 왜냐하면 지금 시장이 워낙 안 좋아서 낙찰가도 작은데 이 빌라왕들이 다 체납자거든요. 종부세 체납하고.

▶조윤하 : 맞아요.

▷김태현 : 그러면 낙찰대금에서 국세가 먼저 빠지니까 임차보증금이 보호받는 범위가 낮아지는 거지요.

▶조윤하 : 설령 낙찰이 된다고 해도, 유찰되는 케이스도 정말 많아요.

▷김태현 : 그렇겠지요. 지금 누가 한번에 낙찰을 받겠어요.

▶조윤하 : 그러니까 몇 번에 걸쳐서, 진짜 몇 년 기다려서 낙찰이 됐는데 그마저도 낙찰가의 몇 퍼센트가 떼인다고 생각을 하면 진짜 이 사람들은. 그러니까 피해자들은 전세금이 사실상 전부란 말이에요. 그런데 이거의 절반이 떼이고 그 절반에서 심지어 더 떼일 수 있다라는 건, 정말 억장이 무너지지요.

▷김태현 : 제가 전세사기 관련된 보도를 쭉 보면서 제일 놀랐던 건 보증보험 얘기가 나오더라고요. 제가 알기로는 전세보증보험 같은 경우에는 세입자들이 나중에 집주인이 만약에 잘못돼서 보증금 못 돌려주면 안 되니까 그걸 보장받으려고 보증보험을 드는 거잖아요.

▶조윤하 : 맞아요.

▷김태현 : 그런데 이 좋은 제도인 전세보증보험 때문에 전세사기가 커졌다?

▶조윤하 : 맞습니다.

▷김태현 : 이거 정책의 역설인데? 이렇게 되면요.

▶조윤하 : 그렇지요. 저도 취재하면서 느꼈던 건 이 HUG, 주택도시보증공사의 전세금 반환보증보험이 오히려 전세사기를 키운 거예요. 그러니까 역설적으로 전세사기가 이 보증보험을 먹고 자란 거지요.

▷김태현 : 어떻게 그렇게 될 수 있어요?

▶조윤하 : 왜냐하면 일단 사실 세입자 입장에서는 보험만 가입하면 보증금 무조건 돌려받을 수 있어요라고 하면서 세입자한테 안심을 주는 거지요. 그러니까 세입자들은 내가 들어가는 집은 무조건 안전하구나. 그런데 그렇다고 해서 다 돌려받은 것도 아니거든요. 그런데 보증금 반환보험에 가입하면 마치 나는 집주인이 죽거나 사라져도 내 보증금을, 내 전세금을 다 돌려받을 수 있는 것처럼 약간의 착시현상인 거지요. 그렇게 되는 것도 있고요. HUG가 지금 보증금을 공시가격의 150%까지 산정을 해 줬거든요. 보증을 그만큼 서주는 거지요. 그러니까 그게 사실상의 빌라의 전세가처럼 인식이 되는 거예요. 그러니까 시세보다 더 뻥튀기가 되는 거지요. 100%가 아니라 150%를 인정해 주니까 그게 세입자들이 볼 때는 그만큼이 시세인가보다 생각을 하고, 사실 이 빌라왕들도 그걸 노린 거지요. 100%가 아니라 150%까지 뻥튀기를 해도 사람들이 아무도 모르니까, 그만큼 보증을 서주니까 그 점을 노린 거지요.

▷김태현 : 알겠습니다. 보니까 지금 전세사기가 워낙 문제가 커지니까 국토부에서 '전세사기 피하는 체크리스트' 이런 것도 만들었다는데 이 체크리스트 보고 하나씩 체크하면 전세사기 피할 수 있어요?

▶조윤하 : 단정적으로 말씀드리면 없습니다. 피할 수 없어요.

▷김태현 : 그러면 국토부는 이거를 왜 만들었대?

▶조윤하 : 그러니까 저도 느낀 건 작정하고 달려들면 진짜 솔직히 방법이 없어요.

▷김태현 : 맞아요. 그건 그럴 거예요.

▶조윤하 : 솔직히 없고, 저희도 피해자들 만나보면 각자 다들 피해자들끼리 커뮤니티도 있고 단톡방도 있고 한데 그 안에 법조인도 있대요.

▷김태현 : 피해자 중에?

▶조윤하 : 네. 그러니까 이게 법을 많이 아는 사람이라도 애초에 임차인이 얻을 수 있는 정보 자체가 임대인에 비해서 굉장히 한정적이고 굉장히 제한돼 있기 때문에 진짜 마음먹고 사기치는 사람들을 아무리 특약 걸고 아무리 내가 그전에 많이 알아보고 한다 한들 당해낼 수가 없어요.

▷김태현 : 그렇구나. 그런데 앞서 2400? 2400 SBS 8뉴스 단독보도이지요?

▶조윤하 : 맞습니다.

▷김태현 : 거기서도 봤는데 거의 동일한 사람들이 반복되면서 하고 있는 거잖아요.

▶조윤하 : 그렇지요.

▷김태현 : 그런데 이거를 경찰이나 못 막았다는 거지요?

▶조윤하 : 그러니까 이거를 애초에 막을 수 있었던 건 HUG인 거지요. 왜냐하면 똑같은 전화번호를 쓰는데 그거를 몰랐다는 거.

▷김태현 : 2400 얘기해 주세요.

▶조윤하 : 2400 조직이 빌라의 신이라고 불렸던 사람들이 4명 플러스 1명이 있는 건데요. 이 사람들이 2400 조직이라고 한 게 핸드폰 뒷자리가 2400이에요. 사람들이 2400이 뭐냐, 왜 이 사람들이 다 우리 집주인인 거냐 하면서 봤는데, 각각 사실 다른 사람들인데 똑같은 핸드폰을 돌려쓰면서, 사실은 이 사람들은 바지인 거고 배후에 이 사람들을 조정을 사실상 했었던 업자의 대포폰 휴대전화번호인 거예요. 그런데 이렇게 해도 다 다른 사람들이 똑같은 핸드폰을 쓰면서 보증보험에 가입을 했는데 못 알아본 건 HUG는 우리는 악성임대인 리스트를 휴대전화가 아니라 이름과 주민등록번호로 관리를 한다는 거예요. 그러니까 같은 전화번호를 써도 사실 이 사람들은 계속 대포폰 돌려쓴단 말이에요. 그런데 같은 번호를 써도 핸드폰 번호로는 빠져나가기가 너무 쉬운 거지요. 그래서 관리를 핸드폰 번호로만 해서 악성 임대인을 걸러내지 못했고, 결국은 이렇게 된 거지요.

▷김태현 : HUG에서 임대차계약서 아마 볼 건데 임대차계약서 볼 때 임대인 핸드폰 번호까지 자세히 보지는 않겠지만 2400이 1,000개가 들어오면 어느 정도.

▶조윤하 : 그러니까 한번은 의심을 했어야 되는데 그게 저는 조금 아쉬운 거예요. 한번이라도 누군가 의심을 했다면 이렇게 많은 피해자가 나오지는 않았을 건데 그 의심을 안 한 거지요.

▷김태현 : 피해자가 이렇게 커지니까 이제 정부에서 어쨌든 대책을 내놨잖아요. 그 대책 소개해 주세요.

▶조윤하 : 일단 정부가 이달 말이나 아니면 다음 달 초 정도에 안심전세앱을 내놓기로 했어요. 그러니까 적정한 가격을 제시를 해 주겠다라는 것이고, 4월부터는 집주인의 체납사실을 요구할 수 있습니다. 임차인이 집을 구할 때 우리 집주인한테 체납사실 얼마인지 알려주시오라고 요구를 할 수 있는데요. 약간씩 다 빈틈이 있어요. 왜냐하면 일단 전세가가 얼마인지 알려주는 거랑 별개로 내 집주인이 악성 임대인인지 나쁜 집주인인지, 아니면 보증금 반환사고를 냈었던 사람인지는 알 수 없는 거거든요. 내 집주인이 적정가가 얼마인지보다는 내 집주인이 바지인가, 내 집주인이 사기를 친 사람인가를 알고 싶은데 그거에 대한 정보는 일단 없고요. 그다음에 4월부터 집주인이 체납사실을 요구할 수 있는 것도 계약금을 낸 사람만 요구할 수 있어요. 그러니까 계약금을 내고 집주인 체납사실 내놓으시오 했는데 너무 체납사실이 많아요라고 하면 계약을 끝내야 되는데 그러면 내 계약금은 어떻게 되는 거냐. 날릴 수밖에 없는 거지요. 그러니까 이런 게 결국 다 임대인과 임차인의 정보 격차에서 비롯돼서 결국은 세입자가 얻을 수 있는 정보를 많이 제공해 줘야 되지 않겠냐 이런 목소리가 많습니다.

▷김태현 : 알겠습니다. 한 시간 1분 남았는데 마지막으로 취재하면서 느낀 점, 우리 청취자들에게 하고 싶으신 말씀 있으시면 한마디만 해 주세요.

▶조윤하 : 빌라 지금 구하시는 분들이 많잖아요, 이사 시즌이니까. 그래서 일단 빌라의 매매가가 얼마인지 먼저 확인하시고, 내가 들어가려는 빌라 말고도 주위에 있는 빌라의 매매가와 전세가는 얼마인지. 일단 전세가랑 매매가가 비슷하면 무조건 걸러야 돼요. 그런 데는 깡통이기 때문에 무조건 걸러야 되고. 그다음에 4월부터는 임대인의 세금체납 여부도 확인할 수 있으니까 어쨌든 요구할 수 있는 정보는 최대한 많이 요구하는 게 좋을 것 같습니다.

▷김태현 : 알겠습니다. SBS의 조윤하 기자 모시고 전세사기는 무엇이며 이거 어떻게 방지할 수 있는지 자세히 알아봤습니다. 청취자 여러분, 마지막에 조윤하 기자가 했던 조언. 깡통전세, 매매가하고 전세가 확인, 비슷한 건 무조건 걸러라. 이거 꼭 명심하셔야 됩니다. 조윤하 기자였어요. 감사합니다.

▶조윤하 : 감사합니다.

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[SBS 김태현의 정치쇼]