취득가액을 기준시가로…전세 끼고 집 물려줄 때 조세 회피 막는다

부모가 전세나 은행 대출을 낀 상태로 자식에게 집을 물려주는 부담부증여의 절세 효과가 앞으로 상당 폭 줄어들 전망입니다.

오늘(19일) 기획재정부에 따르면 정부는 주택 부담부증여 시 취득가액을 기준시가로 일원화하는 내용의 소득세법 시행령 개정을 추진하기로 했습니다.

부담부증여에서 주택 양도가액이 임대 보증금인 경우에도 기준시가를 취득가액으로 간주하겠다는 것입니다.

부담부증여는 임대나 대출이 있는 상태에서 주택을 증여하는 경우를 뜻합니다.

이때 오피스텔 등 최근 몇 년 사이 매매가 이뤄지지 않은 주택은 시가를 산정하기가 어려워 임대 보증금을 주택 양도가액으로 책정합니다.

가령 부모가 과거 시가 2억 원(기준시가 1억6천만 원·80% 가정)에 취득한 주택의 전세가가 현재 3억 원이고, 최근 매매 사례가 없어 시가가 불분명할 경우 해당 주택 가액은 3억 원으로 간주합니다.

만약 부모가 전세를 낀 상태에서 이 주택을 증여한다면 자식은 나중에 세입자에게 전세 보증금 3억 원을 돌려줘야 하므로, 자산과 함께 부모의 부채를 인수한 셈이 됩니다.

이 경우 자식이 부모에게 물려받은 순자산 가치(자산-부채)는 결과적으로 0원(주택 가액-보증금)이 되고, 증여세도 0원이 됩니다.

정부는 이처럼 부담부증여로 증여세를 회피하는 사례를 막기 위해 부모에게도 별도의 양도세를 매깁니다.

마찬가지로 부모는 자식에게 보증금 3억 원만큼의 부채를 넘긴 셈이 되므로 세법상 3억 원의 양도 소득을 얻은 것으로 보고 과세한다는 의미입니다.

이때 양도세 과세 대상인 양도차익(자산-취득가액)은 기준시가로 책정합니다.

취득가액을 기준시가로 잡으면 그만큼 세법상 양도차익이 늘어나고, 그만큼 세금 부담도 올라가는 효과가 있습니다.

위 사례에서도 시가 기준 양도차익은 1억 원이지만, 기준시가 기준 양도차익은 1억4천만 원으로 더 큽니다.

은행 대출을 낀 상태로 증여하는 경우도 마찬가지 규정이 적용됩니다.

부모가 대출 6억 원을 받아 시가 10억 원에 취득한 주택이 현재 12억 원이라면 자식은 6억 원(자산-부채), 부모는 6억 원(부채)에 대한 증여세와 양도세를 각각 내야 합니다.

부모가 대출 6억 원을 받아 시가 10억 원(기준시가 8억 원)에 취득한 주택의 전세금이 4억 원이라면 자식은 증여세를 내지 않아도 되지만, 부모는 양도가액(10억 원)에서 취득가액(기준시가)을 뺀 나머지 금액 2억 원에 대한 양도세를 내야합니다.

양도세 취득가액은 일괄적으로 기준시가가 적용됩니다.

정부는 "부담부증여를 활용한 조세회피 방지를 위한 개정"이라고 설명했습니다.

관련 시행령은 내달 말에 공포, 시행될 예정입니다.