부동산 규제지역 어떻게 다르나…강남 3구 · 용산만 3중 규제 남아

정부가 오늘(3일) 서울 강남 3구와 용산구를 제외한 모든 지역을 규제지역에서 해제했습니다.

그간 규제지역으로 남아있던 서울 25개 구 중 강남 3구와 용산구를 제외한 21개 구와 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명은 이달 5일부터 투기과열지구와 조정대상지역에서 풀립니다.

서울 강남 3구와 용산구를 제외한 성동·노원·마포·양천·강서·영등포구 등 11곳은 투기지역에서도 해제됩니다.

정부는 주택시장 과열을 막기 위해 규제 지역을 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역으로 정해 세제·대출·청약·정비사업 거래·분양가 상한제 등에서 다양한 규제를 적용해 왔습니다.

투기과열지구와 조정대상지역은 국토교통부가 주거정책심의위원회를 열어 지정하거나 해제하고, 투기지역은 국토부가 기획재정부에 요청하면 기재부가 부동산가격안정심의위원회를 열어 정합니다.

이번에 규제가 풀린 지역은 다주택자 양도소득세·종합부동산세 중과와 취득세, 2주택 이상 보유 세대의 주택담보대출 금지 등 각종 세제, 대출 규제 수위가 한층 낮아져 수요자의 주택 구매 진입장벽과 제한이 완화할 전망입니다.

아울러 투기과열지구에서 해제되는 곳은 분양가 상한제 대상지에서도 함께 해제돼 최장 5년이던 실거주 의무가 없어지고 분양권 전매제한 기간도 단축됩니다.

조정대상지역은 도입 당시 청약 규제를 목적으로 했지만 실제로는 대출·세제·청약 등의 측면에서 가장 광범위한 제재가 가해집니다.

조정대상지역으로 지정되면 다주택자에 대해 취득세와 양도소득세가 중과되고 종합부동산세를 추가로 과세하는 등 세제가 강화됩니다.

주택담보대출비율(LTV)은 투기과열지구와 동일하게 주택 가액에 상관없이 50%로 적용되고 7년의 청약 재당첨 제한 기간도 적용됩니다.

이번에 조정대상지역에서 해제된 곳은 양도세·종부세 등 중과 규정이 모두 배제되고, 50%인 LTV 규제가 최대 70%로 완화되고, 다주택자도 주택담보대출이 허용돼 주택거래 회복에 도움이 될 것으로 전문가들은 보고 있습니다.

투기과열지구는 특별히 투기가 성행한다고 평가되는 지역에 지정되며 지정 범위가 넓은 조정대상지역 가운데 투기과열지구로 중복 규제되는 경우가 대부분입니다.

이 지구 안에서 재건축 사업은 조합설립 인가 후 소유권 이전 등기까지 조합원 지위 양도가 제한되고, 재개발 사업은 관리처분계획 인가 후 소유권 이전 등기까지 지위 양도가 불가합니다.

정비사업 일반분양이나 조합원 분양에 당첨된 세대원은 지구 내 정비사업 분양주택 재당첨도 5년간 금지됩니다.

청약 재당첨 제한은 10년입니다.

아파트는 물론 100실 이상 오피스텔도 소유권 이전 등기 때까지 분양권 전매가 제한됩니다.

주택 취득 시에는 자금조달계획서는 물론 증빙자료도 제출해야 합니다.

주택담보대출비율은 무주택자와 처분 조건부 1주택자를 상대로 50%가 적용되고, 분양가 9억 원을 넘는 주택은 청약 때 특별공급을 배정할 수 없는데 올해 국토부 제도 개선에 따라 앞으로 투기과열지구 내에서도 이런 규제들은 모두 사라질 전망입니다.

기재부가 지정하는 투기지역은 투기과열지구의 LTV·DTI 등 금융규제와 같은 규제가 적용됩니다.

당초 투기지역은 투기과열지구 내에서도 추가 규제가 필요한 곳에 대해 지정하는 가장 강력한 규제 수단이었으나 투기과열지구와 조정대상지역의 규제가 강화되면서 유명무실해진 규제입니다.

세 규제지역은 모두 크게 정량적 요건과 정성적 요건을 갖췄는지 심사해 지정합니다.

정량 요건의 경우 공통요건을 충족하면서 선택요건 중 하나를 만족하면 정량적으로 지정 대상이 되며, 여기에 다시 시장이 과열될 우려가 있는지를 따지는 정성적 평가를 거쳐 최종 선정합니다.

투기지역은 '직전 달 주택 가격 상승률이 전국 소비자물가상승률의 130%보다 높은 곳'에, 투기과열지구는 '주택가격 상승률이 물가 상승률보다 150% 이상 현저히 높은 지역'에 지정합니다.

조정대상지역은 '직전 달부터 소급해 3개월간 주택가격 상승률이 시·도 소비자물가 상승률의 1.3배를 초과한 지역'이 지정요건입니다.

분양가 상한제 지역은 국토부가 투기과열지구 안에서 집값 과열 우려가 있거나 고분양가 우려가 있는 곳에 지정합니다.

서울 18개 구 309개 동과 과천, 하남, 광명시 13개 동이 민간택지 분양가 상한제 적용을 받았으나, 이날 규제 완화로 강남 3구와 용산구를 제외한 전 지역이 분양가 상한제에서 벗어나게 됐습니다.

분양가 상한제가 적용되면 분양가가 제한되는 것은 물론 규제지역 지정 여부와 시세 대비 분양가 수준 등에 따라 분양권 전매제한 기간이 달라지고, 주택 실거주 의무가 적용됩니다.

애초 수도권 전매제한 기간은 투기과열지구 5년, 조정대상지역 3년입니다.

하지만 투기과열지구 중 분양가상한제 적용 지역은 시세 대비 분양가와 수도권정비계획법상 권역 구분에 따라 최단 3년에서 최장 10년까지 전매 제한 기간이 천차만별이었습니다.

분양가 상한제가 적용되는 수도권 투기과열지구 안에서 전매 제한 기간은 주택의 시세 대비 분양가가 100% 이상이면 5년, 80~100% 8년, 80% 미만 10년으로 적용돼 왔습니다.

다만 국토부가 발표한 이번 개선안에 따르면 분양가 상한제가 적용되는 수도권의 공공택지와 규제지역에서 전매제한 기간은 분양가 수준에 따른 차등 없이 3년으로 줄고, 과밀억제권역은 1년, 기타 지역은 6개월로 단축됩니다.

비수도권은 공공택지나 규제지역은 1년, 광역시 6개월, 기타 지역은 전매제한 기간이 아예 폐지됩니다.

분양가 상한제 지역에 적용되던 실거주 의무도 사라집니다.

그간 수도권 분양가 상한제 주택 수분양자는 입주 가능일로부터 2~5년간 실거주해야 했습니다.

하지만 이제 분양가 상한제가 적용되는 수도권 주택과 공공 재개발 일반분양분의 실거주 의무는 폐지됩니다.

(사진=연합뉴스)