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공시가 현실화율 2년 전 회귀…보유세 · 공시가격 떨어진다

공시가 현실화율 2년 전 회귀…보유세 · 공시가격 떨어진다

유영규 기자

작성 2022.11.23 08:06 조회수
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공시가 현실화율 2년 전 회귀…보유세 · 공시가격 떨어진다
정부가 22일 공청회에서 내년도 주택·토지 등 부동산 공시가격(공시지가) 현실화율을 2020년 수준으로 환원하기로 하면서 내년도 공시가격이 올해보다 하락하는 곳이 많을 전망입니다.

올해 상당지역의 집값이 하락한 데다 현실화율까지 2년 전으로 회귀하면서 대부분의 내년 주택 공시가격은 올해보다 떨어지고, 보유세 부담도 올해보다 낮아집니다.

정부는 내년도 보유세를 세부담이 급증하기 시작한 2020년 수준으로 낮춘다는 방침인데, 이를 위해선 현실화율 조정 외에 내년에도 공정시장가액비율 특례 등 세부담 완화 방안이 뒷받침돼야 합니다.

공시가격 현실화율은 개별 주택마다 다르지만 아파트 등 내년도 공동주택 현실화율은 올해 71.5%에서 내년에는 2020년 수준인 평균 69.0%로 낮아지게 됩니다.

금액대별로는 9억 원 미만은 올해 69.4%에서 2020년 68.1%로, 9억∼15억 원 미만은 75.1%에서 69.2%로, 15억 원 이상은 81.2%에서 75.3% 떨어집니다.

단독주택은 아파트에 비해 최근 2년 새 현실화율 상승폭이 적었던 만큼 인하폭도 상대적으로 크진 않습니다.

올해 단독주택 평균 현실화율은 58.1%로, 2020년 수준으로 낮추면 평균 53.6%로 내려갑니다.

9억 원 미만 단독은 54.1%에서 52.4%로, 9억∼15억 원 미만은 60.8%에서 53.5%로, 15억 원 이상은 67.4%에서 58.4%로 각각 떨어집니다.

결국 현실화율을 2020년으로 되돌리면서 9억 원 미만 중저가 주택보다는 절대 현실화율이 높고 최근 상승폭도 가팔랐던 15억 원 초과 고가주택과 9억∼15억 원 미만 주택 순으로 공시가격 인하폭이 커지는 셈입니다.

토지의 현실화율도 용도별로 차이는 있지만 올해 평균 71.6%에서 2020년 65.5%로 내려갑니다.

국토부는 주택마다 차이는 있지만 올해 공시가격이 집값이 하락한 곳이 많고, 현실화율까지 2020년 수준으로 낮추면서 아파트는 내년 공시가격이 올해보다 떨어지는 곳이 많을 것으로 보고 있습니다.

다만 올해 집값 하락에도 불구하고 최근 2년 새 현실화율 제고분이 높아 2년 전으로 현실화율을 되돌려도 공시가격이 2020년 수준으로 낮아지진 않는다는 게 국토부의 설명입니다.

실제로 송파구 잠실 주공5단지 전용면적 82.6㎡의 경우 올해 공시가격이 22억6천600만 원으로, 현재 실거래 가격(23억 원)을 공시가격 산정을 위한 '적정 시세'라고 가정하고, 현실화율을 2020년(9억 원 초과 평균 75.3%)으로 낮추면 내년 공시가격은 17억3천200만 원 선이 될 전망입니다.

올해 이 아파트 공시가격보다는 낮고, 2020년(16억5천만 원)보다는 높은 수준입니다.

강남구 대치 은마 아파트 전용 84㎡ 역시 올해 공시가격이 18억8천만 원인데 2020년 수준으로 현실화율을 떨어뜨리면 내년 공시가격(적정 시세 23억5천만 원 가정)은 17억7천만 원 정도로 올해보다 떨어지지만 2020년 공시가격(15억3천300만 원)보다는 높습니다.

정부는 공청회에서 내년도 보유세 부담을 2020년 수준으로 낮추겠다고 밝혔습니다.

다만 공시가격 현실화율 회귀에도 불구하고 내년도 공시가격이 2020년 수준으로 떨어지지 않기 때문에 정부는 세율이나 공정시장가액비율 조정을 통해 세금 인하 방안을 마련중입니다.

종부세는 이미 올해 시행령 개정을 통해 공정시장가액비율을 100%에서 60%로 낮춰놓은 상태입니다.

재산세는 올해 공정시장가액비율을 1주택자에 한해 한시적으로 60%에서 45%로 낮춰주는데 내년 재산세를 2020년 수준으로 돌리기 위해서는 공정시장가액비율 등 추가 조정이 필요합니다.

신한은행 우병탁 WM컨설팅센터 팀장에 의뢰해 아파트 내년도 보유세를 추정해본 결과 내년도 1주택자 재산세 공정시장가액비율을 60%에서 올해(45%)보다는 높은 50%로 낮춘다고 가정할 경우, 대치 은마 전용 84㎡는 내년도 보유세가 696만 원 선으로 올해(730만9천 원)보다 4.8% 하락할 전망입니다.

종부세 공정시장가액비율은 내년과 올해 60%로 동일한 상태에서 재산세 공정시장가액비율이 올해 45%에서 내년에는 50%로 올라간다고 가정한 것으로, 현실화율과 과표 일부 조정만으로 2020년 보유세(565만 원)로 떨어지진 않습니다.

같은 조건으로 잠실 주공5단지 내년도 보유세는 668만 원으로 올해(1천50만 원)보다 36% 이상 감소할 것으로 전망됐습니다.

이는 2020년 보유세(837만 원)보다도 낮은 것입니다.

올해 실거래가 하락폭이 크지 않은 대치 은마는 내년도 공시가격 하락률이 올해 대비 -5.87%로 예상되는 데 비해 실거래가가 작년보다 수억 원 떨어진 잠실 주공은 내년 공시가격 하락률이 -23.6%에 달해 보유세도 2020년보다도 내려간다는 것입니다.

우병탁 팀장은 "올해 시세 하락폭이 큰 단지는 내년 공시가격이 올해보다 많이 떨어지면서 보유세 인하폭도 클 수밖에 없다"며 "다만 공시가 산정을 위한 적정 시세를 얼마로 인지할 것인지, 정부의 세부담 완화 폭은 어느 정도인지에 따라 실제 보유세 인하 금액도 달라질 것"이라고 말했습니다.

종부세는 올해 공정시장가액비율 외에 내년부터 세율 인하도 추진하고 있지만 세법 개정안이 국회 문턱을 통과할 지가 관건입니다.

정부는 조만간 공시가격 현실화율 재조정안과 재산세 등 보유세 개편안을 발표할 계획입니다.

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