독일 대법 "봉쇄로 문 닫은 자영업자 임대료 인하 요구권 인정"

독일 연방대법원이 코로나19 확산에 따른 전면봉쇄로 영업을 못 한 자영업자나 소매상에 임대료 인하를 요구할 권한이 있다고 결정했습니다.

13일 쥐트도이체차이퉁(SZ) 등 현재 매체에 따르면 연방대법원 민사12부는 12일 "자영업자나 소매상이 당국의 명령에 따라 문을 닫은 것은 영업 기반에 대한 방해로 귀결됐다"면서 이같이 결정했습니다.

이번 판단은 원칙적인 이해관계와 관련한 법률문제를 명확히 해주는 원칙 결정으로 앞으로 하급법원에서 유사한 소송이 제기될 때 판결의 기준이 됩니다.

임대료 인하를 어느 정도로 할지는 손실의 규모와 해당 손실을 국가가 얼마나 보전했는지 등에 따라 개별소송을 통해 결정됩니다.

연방대법원은 그러나 임대료의 50%를 일률적으로 인하하라는 2심은 깨고, 사건을 드레스덴고등법원으로 돌려보냈습니다.

의류할인점 키크의 작센주 켐니츠지점은 독일이 코로나19로 영업장을 전면봉쇄한 2020년 4월 임대료 7천854유로(1천67만원)를 깎아달라는 요구를 임대인이 거부했다며 켐니츠 지방법원에 소송을 제기했습니다.

1심과 2심 법원의 판결은 엇갈렸습니다.

1심인 켐니츠 지방법원은 임대인이 임대료 전액을 받을 권리가 있다고 판결했고, 2심인 드레스덴 고등법원은 임대인이 난방비와 부대비용을 뺀 임대료 절반을 깎아줘야 한다고 결정했습니다.

당시에는 임차인이 영업 중단에 따른 손해를 홀로 책임져야 하는지가 법적으로 결정되지 않았었습니다.

이에 따라 독일의 많은 하급법원은 임대인이 공간을 변함없이 제공했다며 임차인의 임대료 인하 요구를 기각했습니다.

연방대법원의 이번 결정으로 2020년 3월부터 시작된 독일의 첫 전면봉쇄로 피해를 본 민간 사업장의 비용 분쟁을 법정에서 판가름하는 기준이 생긴 셈입니다.

연방대법원은 "전면봉쇄에도 영업공간이 계속 제공돼 임차대상의 결함으로 이어지지는 않았지만, 자영업자나 소매상은 정부의 명령에 따라 영업의 기반이 정지됐기 때문에 임대료 인하에 대한 권한이 생기는 것"이라고 설명했습니다.

또 "계약의 정치·경제·사회적 기본조건의 기반이 팬데믹(세계적 대유행)으로 중대하게 훼손됐다"며, "이에 영업하는 임차인이 변함없이 계약을 준수하라고 요구할 수 없게 됐다"고 강조했습니다.

팬데믹으로 영업장의 문을 강제로 닫는 것은 임차인이 져야 하는 통상의 위험을 넘어선다는 것입니다.

봉쇄로 임차인의 본 손실은 경영상 결정이나 이익을 예상만큼 얻지 못한 결과가 아니라 국가 개입에 수반한 결과여서 임차인과 임대인 모두에 책임을 물을 수 없다고 재판부는 설명했습니다.

재판부는 "코로나19 팬데믹은 누구에게나 공통된 생활 위험이 됐다"면서 "이는 어느 계약 상대자에게도 홀로 할당될 수 없는 위험요인"이라고 판단했습니다.

이어 "인하해야 할 임대료의 규모는 개별 사안의 상황에 따라 다르다"며 "먼저 구체적으로 해당 지점의 매상이 얼마나 줄었는지가 결정적이고, 두 번째로 국가 지원 액수나 보험으로 배상이 얼마나 이뤄졌는지를 차감해야 한다"고 말했습니다.

임차인이 문을 닫았던 동안 손실을 줄이기 위해 온라인이나 거리 판매 등 대체 수단을 강구했는지도 임대료를 인하할 때 고려해야 한다고 재판부는 설명했습니다.

또 팬데믹 와중에도 이전 영업 수준을 유지했다면 임대료 인하를 요구할 수 없다고 재판부는 덧붙였습니다.

(사진=게티이미지코리아)