초강력 대출 규제에 늘어나는 월세 수요…"주거비 부담도 커져"

정부가 대출 규제를 강화하면서 서울 등 일부 전셋값이 높은 지역에서 전세 대신 월세(반전세 포함)로 떠밀리는 세입자들이 늘고 있습니다.

지난해 계약갱신청구권, 전월세 상한제 등 '임대차 2법' 시행 이후 전셋값이 급등하면서 오를대로 오른 보증금을 감당하기 어려운 상황에서 대출도 못 받게 되자 울며 겨자 먹기로 월세로 돌아서는 것입니다.

전세대출 규제로 갭투자를 하는 투기 수요를 막는 것은 바람직하지만, 그 과정에서 일부 실수요 전세입자가 월세로 내몰리며 주거비 부담이 가중된다는 지적도 나오고 있습니다.

오늘(17일) 한국부동산원이 조사한 주택 수급동향에 따르면 지난달 서울 아파트 월세(반전세·보증부월세 포함) 수급지수는 110.6으로 전월(110.0)보다 0.6포인트(p) 상승했습니다.

월세를 찾는 수요가 전월보다 증가했다는 의미입니다.

최근 들어 매매·전세 거래 시장이 동반 침체하면서 매매 수급지수가 9월 125.3에서 10월 111.8로 급락했고, 전세 수급지수도 같은 기간 119.8에서 108.3으로 떨어진 것과는 대조적입니다.

수급지수는 부동산원이 회원 중개업소 설문과 인터넷 물건 수 등을 분석해 수요와 공급 비중을 지수화(기준 100)한 것으로, 수치가 '0'에 가까울수록 수요보다 공급이 많음을, '200'에 가까울수록 공급보다 수요가 많은 것을 의미합니다.

서울 중구와 종로·용산구가 있는 도심권의 지난달 월세 수급지수는 108.0으로 전월(100.2)보다 7.8포인트 상승했습니다.

또 강남 4구가 있는 동남권은 9월 109.2에서 10월 116.9로, 마포·서대문·은평구가 있는 서북권은 109.3에서 110.9로 각각 올랐습니다.

경기지역도 마찬가지입니다.

지난달 경기도 아파트의 월세 수급지수는 116.9로 전월(109.2) 대비 7.7포인트 상승했습니다.

매매(117.2)와 전세(103.9) 수급지수는 전월 대비 각각 10.1포인트, 9.9포인트 떨어졌는데 월세 수요만 늘어난 것입니다.


월세를 찾는 수요가 늘면서 월세가격도 뛰고 있습니다.

한국부동산원 조사 결과 서울 아파트 전셋값은 9월 0.68%에서 10월에는 0.63%로 상승폭이 둔화된 반면 월세가격은 0.30%에서 0.32%로 오름폭이 확대됐습니다.

전문가들은 최근 월세수요 증가는 금융당국이 대출 규제와 금리 인상 등 돈줄 옥죄기에 나서면서 오른 전세금을 감당하지 못한 수요자들이 반전세 등 월세를 찾으면서 나타난 현상으로 분석하고 있습니다.

전세 만기가 돼 갈아타기를 해야 하는데 지난해 7월 '임대차 2법' 시행으로 그사이 전셋값이 50% 이상 단기 급등한 상태입니다.

이 때문에 최근 전셋값이 급등한 일부 지역에선 "전세보다 오히려 반전세(보증부월세)가 더 잘나간다"는 말까지 나오고 있습니다.

송파구 잠실동의 한 중개업소 대표는 "계약갱신청구권 시행으로 절대 계약 건수는 전세가 많을지 몰라도 새로 전세를 얻어야 하는데 보증금 마련이 힘들거나 기존에 다른 대출이 있어 추가 대출을 받기 어려운 세입자는 어쩔 수 없이 반전세 등 보증부 월세를 찾는다"며 "전용면적 84㎡ 기준으로 보증금 5억∼6억 원에 월 100만∼150만 원짜리 월세 계약이 수두룩하다"고 전했습니다.

잠실 리센츠 전용 84㎡의 경우 계약갱신청구권 시행 전인 지난해 6월 9억∼10억 원이던 전셋값이 현재 14억∼15억 원 선으로 5억 원(50%)이나 뛰었습니다.

최근 금리 인상도 월세 수요 증가를 가속화하고 있습니다.

주택임대차보호법상 전월세전환율(전세를 월세로 전환할 때 적용하는 비율)은 2.75%로 현재 3∼4%를 넘어가는 시중은행의 전세자금대출 금리보다 낮습니다.

등록 임대사업자가 아닌 이상 주임법상 전월세전환율이 의무 적용은 아니어서 일반 시장의 전월세전환율을 따르더라도 3∼4%입니다.

오른 전셋값을 감당하지 못해 다른 지역으로 밀려나는 세입자들도 적지 않습니다.

경기도 광명시 철산동의 한 중개업소 사장은 "최근 서울에서 이곳으로 이사 온 30대 부부는 전세대출을 못 받아 반전세 형태로 계약을 했다"며 "시중의 일반 대출금리도 갑자기 연 4∼5%대로 치솟다 보니 오히려 전세를 구하려고 대출을 받는 것보다 월세를 내는 게 싸다고 느낀다"고 말했습니다.

전문가들은 만약 내년부터 전세자금대출을 총부채원리금상환비율(DSR)에 포함할 경우 전세대출 받기가 더 어려워지면서 세입자들의 주거비 부담이 더 커질 것으로 우려합니다.

KB국민은행 박원갑 수석부동산전문위원은 "갭투자 부작용을 막기 위해 전세대출 규제를 강화하는 흐름은 불가피한 측면이 있지만 세입자들의 주거 이동을 막아서는 부작용에 대해서는 대안이 필요해 보인다"고 말했습니다.