고층 아파트촌으로 탈바꿈할 서울 도심은 어디?

영등포역 뒷편의 빌라촌과 공장이 떠나면서 노후 주택만 남은 도봉구 창동의 준공업지역 등이 고층 아파트 단지로 탈바꿈합니다.

국토교통부는 오늘(31일) 정부의 2·4 대책의 핵심인 '도심 공공주택 복합개발사업' 첫 선도사업 후보지로 영등포역 인근 등 역세권 9곳과 준공업지역 2곳, 저층주거지 10곳 등 총 21곳을 선정해 발표했습니다.

오늘 발표된 후보지는 지자체가 제안한 후보지 중 국토부가 입지와 사업성 등을 검토해 우선 선정한 지역으로, 실제 추진 가능성이 높은 곳입니다.

역세권 후보지 가운데 가장 규모가 큰 지역은 영등포역 인근 역세권 부지로 9만5천㎡에 달합니다.

국토부 개발 방향에 따르면 영등포역 뒷편 9만5천㎡는 공공 개발을 통해 2천50가구 규모의 대단지 아파트와 고층 업무·상업시설로 탈바꿈합니다.

영등포역 인근은 이미 도시재생, 재정비촉진사업 등 개발사업이 집중적으로 이뤄졌습니다.

하지만, 역 뒷편은 지상으로 지나는 철도 때문에 역 전면부의 개발지와 분리돼 사업여건이 열악하다는 평가를 받아왔습니다.

필지가 작게 나뉘어 있고 권리관계가 복잡해 민간 개발에도 한계가 있었습니다.

국토부는 현재 2종일반주거지역인 이 지역을 3종 혹은 준주거지역으로 종상향하고, 용적률을 현재 156%에서 최대 400∼500%까지 올려 고밀 복합사업을 추진하기로 했습니다.

금천구 가산디지털단지역 주변도 후보지에 포함됐습니다.

그동안 고도 제한에 묶여 고밀개발이 어려웠던 이 지역 5만1천497㎡ 부지는 고층 아파트와 상업·문화시설이 어우러진 복합시설로 탈바꿈합니다.

가산디지털단지역 주변은 2년 전 서울시가 대표적인 토지이용규제인 '용도지구' 제도를 폐지하기 전까지 김포공항주변 고도지구로 묶여 있어서 사실상 고밀개발이 불가능했습니다.

이번에 후보지로 지정된 지역은 남서쪽에 'G밸리' 등 국가산업단지가 들어서고 동북쪽은 남부순환로로 막혀 있는 등 공간적으로 단절된 지역이어서 개발이 되지 못한 채 노후화가 진행된 곳입니다.

아울러 과소토지 비율 등 정비사업 요건이 충족되지 않아 주민 주도의 주거환경개선 사업도 어려운 상황이었습니다.

국토부는 현재 2종일반주거지역인 역세권 인근 5만1천497㎡를 3종일반 혹은 준주거지역으로 종상향을 추진하고, 용적률을 현재 116%에서 최대 400∼500%까지 올려 공공이 주도하는 고밀복합사업을 추진하기로 했습니다.

이를 통해 G밸리 종사자 등을 위한 주거공간을 충분히 공급하고 개발이익을 활용해 지역 내 도서관, 노인여가복지시설 등 생활SOC도 확충할 계획입니다.

도봉중학교와 인접한 도봉구 방학역 역세권 8천194㎡도 주거·상업·문화 기능이 집약된 고층 복합공간으로 개발됩니다.


이 지역은 방학역과 가깝고 도봉로·마들로와 접한 교통 요지이지만, 지상으로 철도가 지나고 바로 옆에 학교가 있어 기존 상권과 단절된 곳이었습니다.

또 사업지 규모도 크지 않아 민간 주도의 개발도 여의치 않아 노후화가 진행되고 있습니다.

이 지역 역시 종상향을 통해 현재 147%인 용적률을 최대 500%까지 올려 고밀개발을 진행합니다.

아울러 이 지역이 도봉구 주요 역세권 입지임을 고려해 커뮤니티센터 등 도심재생을 활성화하는 핵심 시설로 조성할 계획입니다.

은평구 불광동 연신내역 인근 8천160㎡는 종상향 및 용적률 인상을 통해 주거산업복합거점으로 개발합니다.

이 지역은 지하철 3·6호선에 인접한 저층 상가·주택지역으로 고밀개발이 필요하지만, 기존의 도시계획을 적용하면 사업성이 낮아 자력 개발이 어려운 지역입니다.

특히 구파발역을 기점으로 추진된 은평뉴타운 등 각종 정비사업에도 포함되지 않아 노후화가 지속되고 있습니다.

이 지역의 노후도는 83.3%에 달합니다.

준공업지역 중에서는 도봉구 창동 674번지 일대 9천787㎡가 개발 후보지로 선정됐습니다.

이 지역은 과거 섬유산업 밀집지로, 1980년대 대형 공장들이 이전하면서 빈자리를 주택들이 빼곡히 채운 지역입니다.

준공업지역임에도 공장 등 시설은 없고 주택들만 남아 노후화가 진행되고 있지만, 과소토지 비율 등 정비사업 요건이 충족되지 않아 주민 주도로 주거환경 개선에 한계가 있었습니다.

국토부는 이 지역의 경우 용도지역은 바꾸지 않고도 용적률 상향을 통해 고밀 개발이 가능할 것으로 보고 있습니다.

현재 173%인 용적률을 300% 안팎으로 올려 주거시설과 상가, 체육·복지시설 등이 어우러진 공간으로 정비할 계획입니다.

뉴타운 지역 등 저층 주거지도 개발 후보지로 뽑혔습니다.

신길뉴타운 중심에 있지만, 재개발 구역에서 해제된 뒤 노후화가 진행되고 있는 신길4구역도 후보지에 이름을 올렸습니다.

신길4구역은 5만1천901㎡ 규모로, 2014년 재개발 구역에서 해제돼 바로 옆 신길3·5·8·9·12구역 등이 고밀 개발을 추진하는 동안 이를 보고만 있어야 했습니다.

정부는 현재 2종일반주거지역으로 저층 주택이 밀집한 이 곳을 3종일반주거지로 종상향하고, 현재 135%인 용적률을 최대 300%까지 올려 1천200가구 규모의 아파트 단지와 근린공원, 상업시설 등을 공급할 계획입니다.

역시 저층 주택 밀집지역인 은평구 불광동 불광근린공원 인근 6만7천335㎡도 고층 아파트 단지로 개발됩니다.

이 지역은 주거환경이 열악하지만 이미 종전 개발 밀도가 130.7%로 높아 민간 주도로 개발을 추진하는 데 어려움이 있었습니다.

특히 주민들이 공공재개발 사업에 신청했으나 노후 건축물 연면적 기준에 미달해 탈락하는 등 개발 계획이 좌초됐습니다.

국토부는 재개발사업이 어려운 이 지역에 공공이 참여하는 사업으로 인센티브를 부여하면 사업성이 개선돼 개발이 가능할 것으로 보고 있습니다.

이 지역은 앞으로 GTX 역세권으로 주택 수요가 더 늘어날 것으로 예상돼 용적률 상향을 통해 1천650가구 규모의 아파트 단지로 조성할 계획입니다.

(사진=국토교통부 제공, 연합뉴스)