역세권 · 준공업지역· 저층 주거지서 19만 6천 호 공급

정부가 서울 등 도심의 역세권과 준공업지역, 저층 주거지의 고밀 개발을 속도감 있게 추진하기 위해 '도심공공주택복합사업'을 도입합니다.

정부가 오늘(4일) 2·4 대책을 통해 발표한 도심 주택 공급방안의 핵심은 역세권·준공업지역·저층주거지에서 공공기관이 부지를 확보하고 사업을 추진하는 도심공공주택복합사업입니다.

이 사업을 통해 5년간 서울 총 11만 7천 호, 경기·인천 3만 호, 지방 광역시 4만 9천 호 등 총 19만 6천 호의 주택을 신규 공급합니다.

이를 위해 정부는 '공공주택특별법'을 개정해 도심공공주택복합사업 유형을 신설합니다.

공공주택특별법으로 추진되면 정부가 지구를 지정하고 한국토지주택공사(LH)나 서울주택도시공사(SH) 등 공공기관이 땅을 확보해 주도적으로 개발 사업을 할 수 있게 됩니다.

조합도 필요 없습니다.

토지주와 민간 기업, 지자체 등이 LH나 SH 등에 사업을 제안하면 국토부와 지자체 검토를 거쳐 예정지구로 지정합니다.

예정지구 지정 1년 내 토지주 등의 3분의 2가 동의하면 사업이 확정됩니다.

이렇게 되면 공기업이 부지를 확보하고 지자체가 통합심의를 통해 인허가를 단축하는 '패스트트랙'이 가동됩니다.

이들 지역에 법적 상한의 최대 140%까지 용적률을 높여주고 특별건축구역으로 지정해 각종 도시규제를 완화해줍니다.

용적률 인센티브에 따른 기부채납 비율은 15% 수준으로 정해졌습니다.

정부는 토지 소유자의 참여를 유도하기 위해 이들에게 기존 자체 사업 대비 10~30%포인트 높은 수익률을 보장하고 아파트와 상가 우선 공급권도 줍니다.

토지주에게 보장한 추가수익 외 개발 이익은 공공이 환수합니다.

이익공유형 주택 마련 비용에 쓰거나 세입자·영세상인의 이주 및 생계 지원, 지역사회 생활 SOC 확충 등에 활용됩니다.

전체 주택 공급 물량의 70~80%는 공공분양으로 공급하고 환매조건부·토지임대부·지분적립형 등 공공자가주택, 공공임대는 20~30% 범위에서 공급하는 것을 원칙으로 합니다.

기부채납으로 받는 주택을 공공임대 위주로만 활용하지 않는다는 뜻입니다.

도심 개발을 통해 확보하는 주택을 분양 아파트 위주로 공급한다는 취지입니다.

사업 비용을 부담할 능력이 없는 실거주자에게는 이익공유형 주택이나 새로운 유형의 수익공유형 모기지를 공급합니다.

이익공유형 주택은 분양 가격의 일부만 지불하고 온전한 소유권을 확보하되, 이후 처분할 때는 LH 등에만 팔아 손익을 분담하는 형태입니다.

모기지는 기금 융자를 받아 주택을 산 후 원리금을 분할 상환하고 처분 시 대출 평균 잔액 비중에 따라 이익을 기금과 공유하는 방식입니다.

순환개발을 원칙으로 하고 3개월 이상 거주한 세입자에게는 이사비와 4개월치 월평균 가계 지출비를 지급합니다.

공기업이 단독시행 사업으로 신청할 때 해당 구역은 토지거래허가구역으로 지정됩니다.

이날 이후 사업 구역 내 토지 등 부동산을 취득하는 경우에는 아파트·상가 우선 공급권을 받을 수 없어 결국 현금 청산해야 합니다.

이 사업은 역세권(주거상업고밀지구), 준공업지역(주거산업융합지구), 저층 주거지(주택공급활성화지구)로 유형별로 나눠 시행됩니다.

역세권과 준공업지역은 면적이 5천㎡ 이상, 저층 주거지는 1만㎡ 이상이어야 합니다.

3개 유형의 사업 모두 특별건축구역으로 지정해 일조권이나 채광 기준, 높이 기준, 조경 설치 의무기준 등 도시 규제를 완화해줍니다.

역세권에선 준주거지역에 대해 700%의 용적률을 적용해줍니다.

이는 법적 기준의 140%까지 높여준 것입니다.

역세권 반경은 기존 350ｍ가 유지됩니다.

초기에는 이를 500ｍ까지 확대하는 방안이 검토됐으나 수평적 공간은 현행 기준도 충분하다는 공감대가 형성됐습니다.

역세권에서 주상복합의 상업 비율도 준주거지역은 10%에서 5%로, 상업지역은 20%에서 10%로 낮춰줍니다.

대중교통 연계 대책을 확보하면 주차장 설치 의무도 감면해줍니다.

준공업지역에선 용적률을 법정 상한까지 올려주되 공공임대 기부채납은 받지 않기로 했습니다.

입주 기업 종사자에겐 집을 특별공급해줍니다.

저층 주거지에선 종상향을 해주거나 법적 상한의 120%까지 용적률을 올려줍니다.

이렇게 되면 준주거지역에선 용적률을 500%까지 높일 수 있습니다.