공공이 직접 재건축 · 재개발…초과이익환수 면제

정부가 재개발, 재건축을 통해 도심 주택 공급을 확충하기 위해 조합이 아닌 공공기관이 직접 사업을 주관하는 새로운 유형의 정비사업 모델을 만들었습니다.

공공이 직접 시행하니 이들 사업에는 재건축초과이익환수제도, 조합원 2년 실거주 의무도 면제됩니다.

정부가 오늘(4일) 발표한 2·4 공급대책의 핵심 내용 중 하나는 '공공 직접 시행 정비사업'입니다.

이를 통해 5년간 서울 총 9만 3천 호, 경기·인천 2만 1천 호, 지방 광역시 2만 2천 호 등 총 13만 6천 호를 공급한다는 목표가 설정됐습니다.

기존 재개발이나 재건축은 조합 설립을 기존 전제로 추진되지만 이 사업은 아예 공공기관이 주민동의를 얻어 직접 시행하는 사업입니다.

기존 정비조합이 있는 곳에선 조합원 과반수의 요청으로 공기업의 정비사업 시행이 시작됩니다.

조합이 없는 지역에선 토지 등 소유자의 과반수로 신청하고 1년 내에 3분의 2 이상의 동의를 받으면 됩니다.

사업이 추진되면 조합총회나 관리처분인가 절차가 생략되고 지자체 통합심의 등이 적용됩니다.

이렇게 되면 기존 13년 이상 걸렸던 정비사업이 5년 이내로 끝날 수 있습니다.

용적률은 1단계 종상향을 해주거나 법적상한 용적률의 120%까지 높일 수 있도록 해줍니다.

입지 여건상 종상향이나 법적 상한 용적률을 적용하기 곤란한 경우 종전 세대수의 1.5배 이상을 보장해주고 필요시 층수 제한도 완화해줍니다.

층수 제한 완화를 위해 서울시는 올 하반기까지 도시기본계획을 변경할 예정입니다.

기부채납 비율은 재건축은 9%, 재개발은 15% 내로 정해졌습니다.

공공이 직접 사업을 시행함에 따라 재건축초과이익환수제 적용이 면제돼 사업성이 대폭 개선됩니다.

조합이 해산되니 재건축 조합원 2년 거주 의무도 생기지 않습니다.

특별건축구역 의제 적용을 받아 일조권이나 동간간격 등 도시 규제가 완화됩니다.

조합원에게는 기존 정비사업 대비 10~30%포인트의 추가 수익을 보장하는 선에서 조합원 분양가가 산정됩니다.

또 정비사업 과정에서 부담해야 하는 비용을 현물로 선납하고 이후 정산하는 방식이 적용됩니다.

이 경우 양도소득세도 면제됩니다.

이렇게 되면 소유권 이전으로 모든 사업 리스크를 공기업이 부담하게 되는 셈입니다.

그간 재개발이나 재건축 사업은 관리 처분 방식만 허용해 입주 시까지 분담금 변동 등 사업 리스크를 조합원이 직접 부담해야 했습니다.

기존 정비 사업장이 공공 직접 시행 방식으로 변경할 때 기존에 선정한 시공사는 승계되고 매몰비용 보전은 지원됩니다.

시공사 선정 권한은 주민들에게 남긴다는 뜻입니다.

투기 수요 유입을 막기 위해 공기업 단독 시행 신청 시 해당 구역은 토지거래허가구역으로 지정됩니다.

이날 이후 조합원 지위 양수 등 정비구역 내 부동산을 구입하는 경우에는 아파트 우선 공급권이 부여되지 않습니다.

사업으로 공급되는 주택은 공공분양은 70~80%, 공공임대·공공자가주택은 20~30%의 비율로 공급됩니다.

개발 사업으로 확보하는 주택을 분양 아파트 위주로 공급한다는 취지입니다.

이와 함께 토지주가 정비사업을 시행하는 소규모 정비사업도 활성화됩니다.

이를 통해 서울에 6만2천 호 등 전국에 총 11만 호의 주택을 공급할 예정입니다.

역세권과 준공업지역 내 5천㎡ 미만 지역에선 소규모 재개발 사업이 신설됩니다.

토지주들이 지역 여건에 따라 사업시행구역 경계를 정해 지자체에 신청하면 됩니다.

이때 토지주 4분의 1 이상의 동의가 필요합니다.

소규모 재개발은 5분의 4 이상의 동의를 얻은 후 사업계획승인을 받으면 사업에 불참하는 주민에 대한 토지 수용권을 부여받습니다.

역세권은 용도지역을 준주거로 상향하면 용적률 700%까지 올릴 수 있으며, 용적률 상승분의 절반을 지자체에 기부채납하고 지자체는 이를 공공자가, 임대주택 및 공공상가로 사용하게 됩니다.

저층 주거지에는 소규모 주택 정비 관리지역이 신설됩니다.

신축·노후 주택이 혼재돼 광역적 개발이 곤란한 저층 주거지로서 노후 주택만 소규모로 정비할 필요가 있는 지역에서 지정됩니다.

이곳에선 지구단위계획이나 활성화 계획 수립·변경 등이 의제 적용돼 신속한 정비가 가능해집니다.

가로주택정비가 가능한 가로구역 범위가 확대되고 공공이 시행할 경우 토지수용권이 도입됩니다.

가로구역이 연접한 경우 공공 시행자가 복수의 가로구역을 한번에 개발하는 결합개발 방식도 허용됩니다.

자율주택사업은 토지 등 소유자 5분의 4 이상 동의하고 토지를 3분의 2 이상 확보하면 토지 매도청구권을 부여합니다.

(사진=연합뉴스)