"고연령 1주택자, 종부세 그냥 두고 재산세 깎아줘야"

[SBS 이철희의 정치쇼]

인터뷰 자료의 저작권은 SBS 라디오에 있습니다. 전문 게재나 인터뷰 인용 보도 시, 아래와 같이 채널명과 정확한 프로그램명을 밝혀주시기 바랍니다.

■ 방송 : SBS 이철희의 정치쇼 (FM 103.5 MHz 9:05 ~ 11:00)
■ 진행 : 이철희 지식디자인연구소 소장
■ 방송일시 : 2020년 11월 25일 (수)
■ 출연 : 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원
■ 방송 다시보기



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- 한국은 부동산 중독 사회 '부동산 블루'까지 생겨
- 25년 부동산 전문가도 이런 시장 처음 본다
- 최근 전셋값 급등은 임대차3법 영향
- 공공임대 11만호 공급 전세 대책 부분적인 효과 있을 듯
- 종부세 부담 아직은 임계점 아니야
- 공시가격 현실화 시세의 80% 수준이 적정해 보여

▷이철희: 오늘은 부동산 특집으로 좀 다뤄보겠습니다. KB국민은행의 부동산 수석전문위원입니다. 박원갑 위원, 어서 오십시오.

▶박원갑 : 네, 안녕하십니까.

▷이철희 : 지금 부동산이 화두잖아요.

▶박원갑 : 그렇죠. 이게 하루이틀 이야기가 아니니까요. 벌써 부동산 대책이 나오기 시작한 지가 한 2017년부터 거든요. 거의 횟수로 보면 3년 가까이 되다 보니까 이제 어느 정도 만성이 됐다고 할까요? 이 정도인데, 어쨌든 수요자들은 굉장히 갈등이 많은 그런 어떤 상황인 것은 맞습니다.

▷이철희 : 박원갑 수석께서 '부동산 블루'라는 표현을 쓰시던데, 우울해하는 사람들 많죠?

▶박원갑 : 그렇죠. '코로나 블루'라는 이야기는 많이 들으셨죠? 우울증이죠. 그런데 최근 들어서 '부동산 블루'라는 말도 제법 나오고 있는데, 집이 없는 사람들이 가장 큰 블루를 겪고 있겠죠. 일단 전셋값은 올라, 그렇다고 내 집 마련은 희망이 안 보여. 그리고 1주택자들도 집 옮기려고 그랬는데 여러 가지 또 사정이 좀 안 되는 것, 또 다주택자들은 당연히 세금 때문에 그렇긴 한데, 어쨌든 온 국민이 어떻게 보면 부동산 때문에 스트레스를 받는, 어떻게 보면 우리 사회가 저는 부동산 중독 사회라고 저는 표현을 하고 있습니다.

▷이철희 : 부동산 중독 사회?

▶박원갑 : 네. 그러니까 너무 부동산에 중독이 돼 있는데, 이때 부동산이라는 것은 집의 개념보다는 조금 벗어나 있어요. 그러니까 집하고 부동산은 다른 겁니다. 그러니까 집은 삶의 어떤 안식처 개념이라고 본다면 부동산은 제가 봤을 때는 사고 파는 대상으로써, 그러니까 지금 대부분이 집 때문에 스트레스를 받는다는 것은 일종에 부동산을 통한 자본의 욕망, 이에 대해서 어떻게 보면 상대적 박탈감이나 이런 것들이 굉장히 심해지는 모습이다 이렇게 볼 수가 있을 것 같습니다.

▶박원갑 : 어느 날 하다 보니까 저도 부동산 석사하고 또 박사까지 했는데, 어쨌거나 저도 부동산에 기웃거린 게 올해 벌써 25년입니다. 그래서 저도 나름대로 한 25년 정도 있다 보니까, 모르겠어요. 인사이트가 될지는 모르겠지만 나름대로 좀 이렇게 생각하는 것들이 좀 많아지기는,

▷이철희 : 옛날에는 도가 텄다 이런 말 썼는데.

▶박원갑 : 그 정도는 안 됩니다.

▷이철희 : 그래요? 눈은 뜨신 거죠?

▶박원갑 : 눈은 떴죠.

▷이철희 : 어디 뭐 부동산 다룰 때마다 인용되고 나오시던데, 인터뷰가?

▶박원갑 : 그러니까 그게 힘들어요. 지금 이 정치쇼 코너잖아요. 그런데 부동산은 원래 경제적 개념이에요. 그런데 어느 순간 정치재 같은 느낌, 이데올로기이자 계급투쟁 같은 느낌이 들어요. 그래서 지금 특히 부동산이 약간 정쟁화돼 있다 보니까 어떤 코멘트를 해야 될지 굉장히 망설이는 경우들이 많아요.

▷이철희 : 소신껏, 소신껏.

▶박원갑 : 알죠. 그래서 나름대로 제가 고민하는 용어가 존 롤스의 정의론에 보면 성찰적 균형이라는 말이 있어요. 반성적 균형이라고도 이야기하는데, 그만큼 중심을 잡아야 되겠다. 중간이 아니라 중심을 좀 잡아야 되겠다. 그런 측면에서 오늘 좀 중심잡기 측면에서 말씀을 올리도록 하겠습니다.

▷이철희 : 알겠습니다. 중심을 잘 잡는지 제가 검증해보겠습니다. 표은자님께서 전에 문자 한 번 주신 적이 있는데요, 이런 문자였습니다. '천안인데요, 25년 된 아파트 전세가가 너무 올랐어요. 매물도 없는데 2월 25일, 내년 2월 25일이 전세 계약 만료일입니다.' 벌써 이분이 걱정이 되고 있는데, 지금 '전세대란'이라는 표현을 쓰잖아요?

▶박원갑 : 쓰죠.

▷이철희 : 실제 그래요? 대란이에요?

▶박원갑 : 그렇습니다. 전세대란, 전세난민, 전세파동 그런 이야기를 하는데, 제가 부동산 시장에 기웃거린 지 25년 정도 됐다 그랬잖아요? 그런데 이렇게 매물이 없고 이렇게 단기간에 전셋값이 급등하는 사례는 거의 처음 있는 것 같아요.

▷이철희 : 우선 단기적으로 이 표은자님처럼 2월 25일, 내년 2월 25일이 계약 만료일이면 계약갱신청구권 쓸 수 있잖아요?

▶박원갑 : 쓸 수는 있습니다. 지금 만기가 내년 2월 25일이라고 했으니까요, 계약갱신청구할 수 있는 기간이 만기 6개월부터 2개월 전입니다. 오는 12월 10일부터 만기 계약갱신청구할 수 있는 기간이 만기 1개월에서 2개월로 늘어나요. 어쨌든 2개월 전에 하셔야 된다고 하면 이번, 얼마 안 남았죠. 다음 달, 12월 25일까지 계약갱신청구를 하셔야 되는데, 문제는 집주인들이 내가 들어가 살겠다, 혹은 직계존비속. 그러니까 부친이나, 부친이겠죠. 그다음에 자식이랑 직계존비속이 직접 들어가 살겠다고 그러면 비워줘야 돼요.

▷이철희 : 그런데 제가 잘 이해가 안 되는 게 그거예요, 지금 말씀 주신 중에. 주인이 들어와 살면 있던 사람은 나가야 되잖아요. 그런데 그 주인이 살던 집은 비잖아요? 그러면 플러스 마이너스 하면 시장에 나와 있는 매물은 똑같아야 되는 거 아니에요?

▶박원갑 : 그래서 그런 이야기를 하는 경우가 많아요. 어떻게 보면 산수로 따지면 어떻게 보면 플러스 혹은 마이너스 문제인데, 제가 봤을 때 처음부터 전세난이 시작된 게 주로 인기 지역 중심이었어요. 내년부터 거주권이 강화되거든요. 그다음에 재건축도 초기 단계에는 2년을 살아야 돼요. 거주권을 채우자 그러면서 집을 놔두고 그쪽으로 들어갔는데, 그래서 그쪽부터 전세난이 생기면서 이게 연쇄적으로 번졌다 이렇게도 볼 수 있을 것 같고요, 그리고 두고 가는, 비워두는 주택은 그렇게 살고 싶은 곳이 아닐 수가 있죠.

▷이철희 : 지역변수를 넣으면 이해가 되는 거군요?

▶박원갑 : 네.

▷이철희 : 그리고 제가 단도직입적으로 질문을 하나 드리면 이 임대차 3법 때문에 전세대란이 온 거예요? 인과관계가 있어요?

▶박원갑 : 저는 큰 요인이었다 이렇게 보고 있어요.

▷이철희 : 크다?

▶박원갑 : 지금 전세난을 이야기할 때 제가 봤을 때 저금리, 가구 분화, 1, 2인 가구 늘고 있잖아요. 그리고 집값이 많이 오르면 전셋값도 뒤따라 올라갑니다. 이런 요인이 약간 중장기적인 측면이 있다면 최근에 한 4개월 정도 전세 가격이 크게 오른 것은 임대차3법이 큰 영향을 미쳤다. 임대차3법이 지난 7월 말부터 시행이 됐는데, 막상 시행이 되니까 집주인들이 행동이 어떻게 보면 약간 이기적으로 달라졌달까요? 4년 치 전세를 한꺼번에 받겠다는 그런 생각, 그리고 재계약이 많아졌어요. 그러다 보니까 신규로 나오는, 말하자면 유통매물이 줄어들게 되니까 어떻게 보면 강으로 따져보면 될 거예요. 댐에서 물을 흘려보내잖아요. 그런데 똑같이, 총량으로 보면 똑같다 하더라도 계속 꾸준하게 흘려보내는 거 하고, 플로우 개념이죠. 그런데 어느 날 한꺼번에 많이 보냈다가 또 이렇게 그치게 되면 고기들이 어떻게 보면 생명을 유지하기 어려운 그런 측면이 있잖아요. 결과적으로 보면 기존 세입자는 혜택을 많이 받았어요. 그런데 신규 세입자, 말하자면 신혼부부 같은 경우는 굉장히 고통을 겪고 있는 상황입니다.

▷이철희 : 그런데 이런 상황이 올 거라고 예견한 사람들도 많잖아요? 그런데 왜 대책 없이 이렇게 손을 놓고 있었을까요?

▶박원갑 : 그런데 제 생각에는 전반적으로 주거안정성, 기존 세입자 혹은 세입자들이 보통 2년마다 쫓겨나야 되는 그런 상황이 있으니까 이것을 좀 늘려서 주거안정성을 더 도모하자 이런 취지에 더 초점을 맞춘 게 아닌가 이런 생각이 들어요.

▷이철희 : 호텔을 개조해서 공급한다 이런 방안까지 들어있는 전세난 대책 발표했잖아요? 11만 호 공급한다는 게. 이게 실제로 도움이 돼요?

▶박원갑 : 저는 부분적인 효과 정도 봐요.

▷이철희 : 부분적.

▶박원갑 : 왜냐하면 지금 임대차 시장은 수급이 꼬였다 이런 말씀을 많이 합니다. 그러니까 지난 '89년에도 임대차보호 기간을 연장을 했어요. 1년에서 2년으로 연장을 했잖아요. 그때는 서울 지역을 기준으로 보면 한 4개월 정도 전셋값이 많이 올랐어요. 24% 정도 올랐거든요. 그다음에는 조용했어요. 그리고 또 '91년 9월부터는 1기 신도시, 분당 신도시가 본격 입주를 했어요. 200만 호 공급 아시죠? 금방 전세가 안정됐는데, 이번에는 좀 더 길어질 수밖에 없는 게 전세 보호 기간이 어떻게 보면 1년에서 2년 가는 것하고 2년에서 4년 가는 게 시장에서 수요자 입장에서 봤을 때 민감도가 좀 다를 수가 있어요. 그래서 저는 길어질 거라고 보는데, 다만, 이번에 한 2년 동안 한시적으로 어떻게 보면 비상대책이거든요. 11만 4천 가구 정도를 공급하면 그 불안 기간이, 전세 불안 기간이 다소 줄어드는 그런 측면들은 있지 않을까 기대를 해보고 있습니다.

▷이철희 : 종부세 이야기 좀 해보죠. 종부세 때문에 걱정하신 분들이 많던데, 우선 종부세 대상이 늘어났잖아요. 그렇죠?

▶박원갑 : 네.

▷이철희 : 그러면 실제로 종부세 때문에 힘들어하시는 분들이 많을까요?

▶박원갑 : 아직은 임계점은 지나지 않았다고 봐요, 세금 부담. 그런데 앞으로가 문제잖아요.

▷이철희 : 내년?

▶박원갑 : 내년보다 2025년. 그때 가면 공시가격 현실화율이 90%까지 올라가지 않습니까? 올해는 한 69%밖에 되지 않아요. 대체적으로 강남에 보통 30평형 대 아파트, 시세로 한 20 한 4, 5억 정도 하는 아파트가 올해 공제를 안 받는다 하면 재산세하고 종부세하고 다 해서 한 600만에서 한 800만 원 정도를 내요.

▷이철희 : 그것밖에 안 돼요?

▶박원갑 : 네, 그 정도 냅니다. 그런데 2025년이 되면 2천만 원이 훨씬 넘습니다.

▷이철희 : 그래요?

▶박원갑 : 그때 가면 굉장히 소득이 없는 어떤 고령자들이라든지 이런 분들은 좀 어려움을 겪을 거라고 봅니다.

▷이철희 : 그러면 이 공시가격을 현실화하는 것, 방향은 맞는 거예요?

▶박원갑 : 네, 방향은 맞습니다.

▷이철희 : 불가피하게 가야 되는 거죠?

▶박원갑 : 방향은 맞는데, 그런데 90%는 많을 수 있다. 왜냐하면 이게 집값이 급락을 하면 오히려 어떻게 보면 역전할 수가 있거든요. 시세보다 공시가격이 더 비쌀 수 있는 측면이 있어서 저는 한 적정 수준을 한 80% 정도?

▷이철희 : 80%?

▶박원갑 : 그 정도가 좋지 않을까 생각을 해보고 있습니다.

▷이철희 : '종부세 부담 때문에 전세가 월세로 전환될 거다' 이런 말씀하셨잖아요? 왜 그렇죠?

▶박원갑 : 그것은 당연한 거죠. 지금 전반적으로 추세로 보면 전세 종말 과정이에요. 전세 소멸 과정이라고 보는데, 그것은 저금리일 수도 있고, 그다음에 임대차3법도 일부 영향을 미치는데, 보유세가 많아지면 당연히 살 수가 없을 거예요. 그래서 아예 집을 월세를 놓고 외곽에 가서 전세 사는 사람, 주변에 많이 봤거든요. 그런 경우들도 많이 나타날 것으로 보입니다. 그러니까 종부세가 부담스러워서 월세라도 놓자 이런 경향들.

▷이철희 : 그러면 월세로 놓으면, 전세가 아니라 월세로 놓으면 그게 전세보다는 세입자 부담이 커지는 거잖아요, 월세가?

▶박원갑 : 그렇죠.

▷이철희 : 그러면 부담이 밑으로 내려가는 거네요, 전가되는 거네요?

▶박원갑 : 어떻게 보면 그렇게 볼 수 있는데, 올해 한 614만 원의 어떤 보유세를 냈는데, 이중에서 종부세가 차지하는 비중이 14%밖에 안 돼요. 그러니까 나머지 86%는 재산세입니다. 그러니까 진짜 보유세 때문에 고통스럽다, 특히 고령자들이 고통스럽다 하면 종부세률은 그대로 놔두면 되고요, 그냥 시행하면 되고 재산세 부분을 좀 깎을 수 있는 방안을 강구를 해 보는 게 훨씬 더 현실적이죠.

▷이철희 : 85**번 쓰시는 분께서 문자 주셨는데, '수도권 신도시에 살아요. 집값이 너무 오른 것 같아서 영끌이라도 해서 집을 사는 게 맞을까요?'라는 질문을 주셨고, 죄송합니다. 20** 쓰시는 분은 '얼마 전에 영끌로 아파트를 산 30대인데 더 오를까 봐 울며 겨자 먹기로 샀는데, 이제는 부동산 폭락이 걱정되는데요.' 이 두 가지에 대한 답을 좀 해 주세요.

▶박원갑 : 일단은 저는 중저가 주택은 사도 되겠다 이런 생각을 합니다. 왜냐하면 지금 30대들이 패닉바잉 진정되긴 하지만, 수요가 계속 되죠. 그다음에 세금이나 대출 규제가 적어요. 그리고 사실상 지금 앞으로 주택시장은 전세난이 결정을 합니다. 결국 전세가 없으니까 집을 사는 구조가 저는 내년으로 좀 이어질 것으로 보여요. 그래서 중저가 주택이라면 사도 되는데, 다만 단기간에 급등하는 지역은 있어요. 그런 데는 강남하고 같이 움직입니다. 그래서 그런 부분은 좀 조심하셔야 되고, 주변에 어떤 그런 시세를 보고 판단하시면 될 것 같고, 그런데 지금 사놓고 폭락할까 하고, 어떻게 하라고요, 그거를요. 그냥 마음 편안하게 가지시고 보니까 영끌했다는 이야기는 나이도 젊은 것 같은데, 앞으로 일할 날,

▷이철희 : 30대, 30대.

▶박원갑 : 앞으로 30년 남았으니까 떨어지면 어떻게 하겠어요? 인간이 할 수 있는 일이 별로 없어요. 어떻게 보면 마음 착하게 드시고 꾸준히 대출 좀 이렇게 갚는다는 그런 전략으로 하셔야 돼요. 별로, 시장 저도 오래 지켜봤지만 전문가들 이야기들이 잘 안 맞아요. 그러니까 부동산을 보실 때 투자한다고 생각하지 마시고 꼭 필요하시면 저는 나쁘진 않다고 봐요.

(SBS 뉴미디어부)