[친절한 경제] '이 기간'엔 세입자 우선…계약갱신청구권 Q&A

<앵커>

친절한 경제, 오늘(11일)도 권애리 기자 함께합니다. 권 기자, 세입자의 4년 거주를 보장하는 계약갱신청구권이 시행된 지 벌써 한 달이 지났는데, 이럴 때는 어떻게 해야 되나 싶은 모호한 상황들이 계속 나타난다면서요?

<기자>

네. 이 법은 7월 31일에 국회를 통과하자마자 시행되기 시작했는데 정작 현장에서 개별 사례들이 나오면서 정부가 발간한 해설집으로도 명확히 답이 안 나오는 케이스들이 등장했습니다.

오늘 얘기가 많이 복잡합니다. 헷갈립니다. 그런데 당사자들한테는 굉장히 중요한 문제입니다. 케이스별로 법무부와 국토부가 내린 유권해석을 정리해 보겠습니다.

혹시 고민 중인 분들, 또 주변에 고민하는 사람이 있는 분들은 화면에 뜨는 문답과 함께 유심히 봐주셨으면 합니다.

논란이 있는 대표적인 경우, 세입자가 있는 상태에서 집주인이 집을 팔고 새 집주인은 실거주를 원하는 경우입니다.

결론부터 말씀드리면 실거주를 생각하고 세입자가 있는 집을 산다고 해서 세입자의 현재 계약기간이 끝났을 때 새 집주인이 바로 그 집에 들어갈 수 없을 수 있다는 게 정부 얘기입니다.

어떤 경우냐, 새 법에 따르면 세입자가 계약갱신청구권을 행사할 수 있는 기간은 지금 표에서 보시는 것처럼 전월세 계약 만료일 6개월 전부터 1개월 전 사이 5달 동안입니다.

오는 12월 10일 이후부터는 넉 달 간으로 좀 더 좁혀지기는 합니다.

아무튼 이 기간에 현 세입자가 한 번 더 살고 싶다는 의사를 피력했습니다.

그런데 이때 이 집에 대한 매매거래도 진행 중이라고 하면, 현 세입자가 계약을 갱신할 권리가 새 집주인의 실거주 권리보다 우선한다는 게 법무부와 국토부의 결론입니다.

<앵커>

사고파는 매매 계약을 이미 한 경우에는 어떻습니까? 그때도 세입자의 권리가 우선하는 건가요?

<기자>

네. 그 얘기입니다. 보통 계약서를 썼다고 해서 바로 집주인이 완전히 바뀌는 건 아니죠. 마지막 잔금을 치르고 소유권 이전 등기하면서 집주인이 완전히 바뀌는 거잖아요.

계약 체결부터 소유권 이전 등기까지 몇 달이 걸릴 때도 사실 많습니다. 세입자 계약만료일로부터 6개월에서 한 달 전 사이인데 그 과정이 진행 중이라고 하면 세입자가 한 번 더 살겠다고 하는 한 새 집주인은 들어올 수 없다는 겁니다.

확실하게 새 집에서 새 집주인이 바로 살 수 있는 방법은 지금 세입자의 계약 만료 시점 6개월 전에 소유권 이전 등기까지 다 마치는 것뿐입니다.

기존 집주인도 내 집을 사겠다고 약속한 사람, 혹은 계약까지는 마친 사람이 실거주하고 싶어 하니 세입자는 이사해 달라고 얘기할 수 없습니다.

결국 세입자가 있는 집은 임대차 계약 만료 6개월 전에 등기까지 다 바꿀 수 있는 게 아니라면 실거주 수요자와 거래하는 건 위험할 수 있습니다.

그런데 여기서 하나 생길 수 있는 문제가 집주인이 6개월 전까지 등기도 완전히 이전한다는 계획으로 매매하려는데 세입자가 새 주인이 실거주를 원하는 사람일까 봐 집을 안 보여주는 경우 생길 수 있습니다. 강제할 수는 없는 일입니다.

그런데 그러다가 6개월 기한을 넘겨버린다, 그때까지 등기를 새로 하지 못한다, 그러면 실수요자에게 집을 팔겠다고 하는 건 못 할 수 있습니다. 여기에 대한 정리, 필요해 보입니다.

<앵커>

점점 더 복잡해지고 있는 얘기인데, 그렇다면 이 법 시행되기 이전에 실거주 목적으로 집을 계약했고 아직 잔금을 다 못 낸 경우가 또 있을 수 있는데 이럴 때는 어떻게 되는 건가요? 현 세입자는 계약갱신 청구 기간이라고 하면요.

<기자>

그때는 예외입니다. 7월 31일 이전에 이렇게 법이 바뀔지 몰랐던 새 집주인은 아직 소유권 이전 등기를 못했어도 현 세입자에게 이사해 달라고 할 수 있습니다.

하지만 7월 31일 이후에 성사된 계약에 대해서는 세입자의 계약갱신청구권이 우선이라는 게 정부 얘기입니다.

또 다른 경우도 한번 보겠습니다. 집주인은 바뀌지 않는데요, 세입자의 계약 만료 6개월 전 시점에 집주인이 계약갱신을 받아들였습니다.

그리고 며칠 지났는데 그 집에 실거주해야겠다고 주인의 생각이 바뀝니다. 이 것도 안 됩니다. 이미 세입자의 계약갱신청구권은 행사된 걸로 보고요, 집주인이 다음 기간에 실거주할 수 없습니다.

반대로 세입자가 계약갱신을 청구했다가 이사 가고 싶다고 생각이 바뀌었습니다. 이 경우에도 안됩니다. 세입자가 '나가고 싶으니까 내 전세금을 돌려달라' 바로는 얘기할 수 없습니다.

그런데 세입자는 집주인과 달리 계약 갱신 시점에서 3개월 뒤부터는 나갈 수 있습니다. 그 3개월에 대한 임대료는 내야 합니다. 그것만 충족하면 갱신 후 3개월 시점부터는 움직임이 자유로워집니다.

그럼 이런 경우는 어떨까요, 세입자가 이사 가겠다고 했다가 계약갱신을 청구하기로 생각을 바꿉니다. 이 경우에는 집주인이 새 세입자를 알아보던 중이라도 현 세입자의 계약갱신청구권이 먼저입니다.

새 세입자가 구해지지 않은 상태라면 세입자가 마음을 바꿔서 행사하는 계약갱신청구권이 우선시됩니다.