"전월세 갱신 때 세입자 버티면 임대료 못 올리나…극단적인 가정"

계약갱신청구권제와 전월세상한제를 도입하는 내용의 주택임대차보호법(주임법)이 시행되면서 제도의 부작용에 대한 우려가 커지고 있습니다.

최근 대두한 것이 세입자가 계약갱신청구권을 행사하고 나서 집주인과 임대료 수준을 정하는 과정에서 임대료 인상을 거부하면 어떻게 되느냐입니다.

정부에 따르면 현행 주임법 체계에선 집주인은 계약을 갱신할 때 세입자와 협의를 통해 임대료 수준을 정해야 합니다.

집주인은 임대료를 직전 계약의 5%까지는 올릴 수 있지만 세입자가 아예 임대료를 인상해주지 않겠다고 끝까지 버티면 집주인으로선 방법이 없습니다.

하지만 현실 계약에서 과연 이런 일이 가능하겠느냐는 것이 정부의 입장입니다.

정부 관계자는 "집주인과 세입자가 합리적인 협의를 통해 임대료 수준을 정하도록 하는 것이 주임법과 이 법의 기본이 되는 민법의 기본 취지"라며 "극단적인 상황을 가정해서 제도 운영이 안될 것이라고 주장하면 한도 끝도 없다"고 말했습니다.

정부는 이미 계약갱신청구권이 운영되고 있는 상가 임대차의 경우를 들었습니다.

상가는 세입자가 10년간 계약갱신을 청구할 수 있는데, 이 때도 새로운 임대료 수준을 건물주와 세입자가 협의해야 합니다.

이 협의에서 세입자가 임대료 증액을 끝까지 거부할 수도 있지만 이런 사례나 이로 인한 분쟁이 거의 없다는 것이 정부의 설명입니다.

주임법에서 계약 갱신시 양측이 임대료 수준을 협의해야 하도록 한 규정이 지나치게 세입자 위주라는 주장도 나옵니다.

이에 대해 정부는 계약이 갱신될 때 무조건 임대료를 증액만 하는 것이 아니라 '증감'이 이뤄지는 것에 주목해야 한다고 해명합니다.

지금 전월세 가격이 오르는 상황에선 세입자가 유리할 수 있겠지만, 거꾸로 전월세 값이 내릴 때는 세입자가 감액 요청을 해도 집주인이 우위에 서서 거부할 수 있게 된다는 점에서 주임법 조항이 일방에만 유리한 조항도 아니라는 것이 정부의 설명입니다.

세입자가 전월세 상승기에 충분한 임대료 증액에 합의하지 않는 등 비타협적인 자세로 일관할 것이라는 가정이 가능하다면, 거꾸로 집주인도 세입자에 대한 계약갱신 거절 사유를 극단적으로 행사할 것이라는 가정도 성립합니다.

벽에 박은 못이 몇개인지, 어느 벽에 실금이 나지 않았는지, 문지방이 닳지는 않았는지 현미경을 들이대고 건물 파손을 주장하는 식의 대응으로 계약갱신을 거절하는 등 세입자를 압박할 수도 있다는 것입니다.

하지만 이와 같은 극단적인 대립보다는 집주인과 세입자가 시장 상황에 맞게 합리적인 판단 하에 새로운 임대료에 대한 협의를 하게 될 것이라는 게 정부의 주장입니다.