[친절한 경제] '4년 전세' 눈앞…세입자 사례로 보는 OX

<앵커>

친절한 경제, 권애리 기자 나와 있습니다. 권 기자, 이른바 임대차 3법이라는 법안들이 입법 과정을 밟고 있는데, 그중에서 가장 핵심적인 내용을 담고 있는 법안 2개가 오늘(30일) 국회 문턱을 넘을 것으로 보인다면서요?

<기자>

네. 앞으로 전월세 시장에 큰 영향을 미칠 법이죠. 그동안 이런저런 의견들이 많이 나왔는데 어제까지 핵심 내용들이 구체적으로 확정이 됐습니다.

그중에 계약갱신청구권과 전월세상한제 관련 내용은 오늘 국회의 마지막 관문인 본회의를 통과할 가능성이 높습니다.

이 법안 처리 과정에 대해서는 논란도 좀 있는데요, 일단 오늘 친절한 경제에서는 확정된 구체적인 내용이 뭔가, 여기에 초점을 맞춰서 정리해 보겠습니다.

일단 당장 다음 달부터 시행한다고 하는 계약갱신청구권과 전월세상한제, 계약갱신청구권은 세입자가 계속 이 집에서 살겠다고 계약을 연장할 수 있는 권리죠.

이 권리를 몇 번까지 행사할 수 있느냐, 다양한 논의가 있었는데 한 번으로 정했습니다. 사실상 4년 거주가 보장된 겁니다.

세입자가 2년만 살고 나가겠다고 하면 그건 됩니다. 하지만 세입자가 4년 살겠다고 하면 집주인이 정당한 사유 없이는 거절할 수 없습니다.

<앵커>

집주인이 계약갱신을 정당한 사유로 거절할 수 있는 사유도 있다고 하는데, 뭐가 있을까요?

<기자>

네, 세주던 집에 집주인 본인, 또는 본인의 부모나 조부모, 또는 자녀나 손자녀가 실거주하기 위해서 세를 그만 주는 경우는 가능합니다.

세입자를 내보내지 않았으면 그 세입자가 추가로 살았을 기간만큼은 무조건 실거주해야 합니다.

그런데 전 세입자가 나중에 보니까 집주인 딸이 산다더니 그 딸은 1년만 살고 다시 남한테 세를 줬더라, 이 경우에 집주인이 나간 세입자한테 손해배상을 해줘야 합니다. 그 손해배상 액수까지 아예 법안에 정해 놨습니다.

계약이 연장됐더라면 전 세입자가 더 살 수 있었을 2년, 그 기간의 세를 월별로 환산했을 때 3개월 치, 또는 3개월 치 월세죠. 그리고 집주인이 새 세입자한테 받는 세랑 나간 세입자한테 받던 세의 2년 치 차이만큼 이 중에서 더 액수가 큰 금액입니다.

만약에 전 세입자가 계약을 갱신 못해서 입은 손해액을 증명할 수 있으면 그 액수까지 3가지 중에서 가장 큰돈이 배상금이 됩니다.

이외에는 세입자가 월세를 2달 이상 밀렸다거나 집을 심하게 파손했다거나 이런 경우 정도에만 세입자의 계약갱신 요구를 거절하는 게 가능합니다.


이 계약갱신청구권 지금 전월세로 살고 있는 내가 행사할 수 있을까, 있습니다. 법안이 통과된 다음에 맺는 계약이 아니라 지금 세입자들부터 적용되기 때문입니다. 소급해서 적용한다는 겁니다.

그리고 전세를 6년째 살고 있는데 그런 나도 계약갱신을 할 수 있을까, 할 수 있습니다. 그전에 몇 번을 갱신했든 이번 법 개정으로 한 번 더 사실상 자동연장의 기회가 생겼습니다.

그런데 요새 법 개정을 앞두고 계약갱신을 하지 말자는 집주인의 통보를 받은 세입자들 있죠. 이분들이 애매한데요, 일단 집주인이 새 세입자를 이미 구했다고 하면 이분들은 계약을 갱신할 권리가 없습니다.

<앵커>

그러면 집주인이 세입자를 아직 못 구한 상태에서 집주인이 계약을 갱신하지 않겠다, 이렇게 통보한 상태, 이러면 어떻게 되는 건가요?

<기자>

지금 법으로는 집주인이 계약을 갱신하지 않겠다고 한다거나 계약조건을 바꾸려면 계약 만료 시점으로부터 6개월에서 한 달 이전 사이에는 세입자한테 얘기를 해야 하죠.

이런 경우로 집주인이 이미 일방 통보했다, 현재로서는 이 통보는 무효라고 새 법을 풀이합니다. 일방 통보를 받아들이지 않고 지금 세입자가 계약을 연장시킬 수 있다는 겁니다.

그런데 일방이 아니라 어느 정도 서로 합의를 이미 했다는 증거 같은 게 남았다, 새 세입자가 없다고 해도요, 이런 경우에는 앞으로 분쟁의 소지가 발생할 수도 있을 것으로 보입니다.

또 하나, 집주인이 바뀐다, 그러면 지금 세입자인 내가 2년 더 살겠다고 할 수 있을까, 가능합니다.

지금 전세 제도에서도 집주인이 바뀐다고 해서 아직 전세가 1년 반 남았는데 새 집주인이 나더러 나가라고 할 수 없죠.

그런 것처럼 새 제도 아래서는 나의 플러스 2년 권리를 보장하는 것까지 같이 새 집주인이 같이 물려받는 겁니다.

반대로 세입자는 계약을 갱신했다가 사정이 생겨서 나가겠다고 해도 집주인이 그건 막을 수 없습니다.

그리고 이 계약갱신청구권과 연계해서 당장 역시 다음 달부터 시행될 전월세상한제, 계약 기간이 끝나고 임대료를 올릴 때 최대 5% 넘게는 올릴 수 없고요.

지자체가 5% 안에서는 그 상한을 더 낮출 수도 있게 할 겁니다. 서울은 2% 안에서만 올려라, 서울시장이 정하면 거기에 따라야 하는 겁니다. 단 이 상한은 세입자가 바뀔 때는 적용되지 않습니다.