2천만 원 주택임대소득자, 월세 수입 같아도 세금은 '천차만별'

올해부터 월세 수입이 있는 주택임대소득자들은 소득세 신고에 각별히 유의해야 합니다.

작년까지는 임대수입금액이 2천만 원 초과인 경우에 대해서만 소득세 신고를 했지만 올해부터는 2천만 원 이하도 소득세 신고를 하고 세금도 납부해야 하기 때문입니다.

이때 임대소득이 동일하다 해도 모두 세금이 같은 것은 아닙니다.

본인의 급여 등 다른 소득 금액, 주택 가격(공시가격)과 면적, 임대사업 등록 여부, 임대 기간 등에 따라 납부해야 할 임대소득세가 최대 8배까지 벌어져 주의가 필요합니다.

올해부터 2천만 원 이하 주택임대소득에 대해서도 과세가 시작되는 가운데 임대소득이 같더라도 주택 크기와 가격, 종합소득금액, 임대등록 여부 등에 따라 세금 차이가 크게 벌어지는 것으로 나타났습니다.

김종필 세무사의 도움을 받아 주택임대 소득이 2천만 원일 경우 다양한 기준에 따라 임대소득세를 산출해봤습니다.

그 결과 본인의 소득이 2천만 원 이하이고, 전용면적 85㎡·공시가격 6억 원 이하의 주택을 8년 이상 장기 임대등록을 했을 경우 올해 임대소득세가 15만4천 원(지방소득세 포함)으로 가장 적었습니다.

임대사업용 경비로 인정되는 필요경비율 60%, 기본공제 400만 원이 적용돼 과세표준이 400만 원으로 낮아지고, 산출 세액의 75%를 감면해준 결과입니다.

정부는 2018년에 발표한 세법개정안에서 당초 임대사업자의 필요경비율을 70%까지 높일 방침이었으나 임대사업자에 대한 혜택을 축소하는 차원에서 필요경비율을 60%로 낮췄습니다.

그러나 미등록 임대사업자는 임대소득세가 123만2천 원으로, 등록 사업자에 비해 8배나 많습니다.

필요경비율이 50%로 줄어들고, 공제금액도 절반인 200만 원으로 깎이는 것은 물론 임대등록 시 주어지는 세액감면 혜택이 전혀 없기 때문입니다.

이 때 똑같은 임대사업자라 해도 4년 단기 임대사업자의 소득세는 43만1천200원으로 8년 임대사업자보다 3배 가까이 높습니다.

기본공제와 필요경비율은 같지만 세액감면 혜택이 30%로 줄어들기 때문입니다.

이에 비해 일반 근로소득자나 자영업자 등은 주택 임대소득 외 다른 소득금액이 2천만 원이 넘으면 세금이 더 많습니다.

기본공제(200만 원, 400만 원) 혜택은 임대소득 외 다른 종합소득금액이 2천만 원 이하일 때만 받을 수 있어 전업주부나 은퇴자가 아닌 일반 직장인이나 자영업자는 다른 소득 때문에 기본공제를 못 받을 수 있습니다.

종합소득금액이 2천만 원을 초과하는 사람이 전용 85㎡ 이하, 공시가격 6억 원 이하를 임대 등록해 연 2천만 원의 임대소득을 얻는다면 올해부터 8년 임대사업자는 30만8천 원, 4년 임대사업자는 86만2천400원의 소득세가 부과됩니다.

만약 임대사업 등록을 하지 않은 경우에는 임대소득세가 가장 높은 154만 원으로 늘어납니다.

세무 전문가들은 급여소득자의 경우 다른 소득이 없더라도 통상 연봉이 약 3천만 원 이상이면 종합소득금액이 2천만 원을 초과해 기본공제 대상에서 제외될 것으로 보고 있습니다.

전용 85㎡ 초과 중대형, 또는 공시가격이 6억 원 초과 주택은 똑같이 임대소득 2천만 원 이하 분리과세 대상이라도 중소형 주택을 임대 등록했을 때보다 감면액이 줄어듭니다.

종합소득금액이 2천만 원 이하인 경우, 필요경비율이나 공제금액은 전용 85㎡ 이하·공시가격 6억 원 이하인 경우와 같지만 임대소득세 세액감면(4년 임대 30%, 8년 임대 75%) 혜택이 없습니다.

이 때문에 중대형을 4년 임대, 8년 임대했을 때 모두 임대소득세는 61만6천 원(지방소득세 포함)으로 동일합니다.

자신의 종합소득이 2천만 원을 초과하는 경우라면 임대소득세가 임대사업 등록자는 123만2천 원, 미등록자는 154만 원으로 큰 차이가 없습니다.

이 때문에 중대형, 공시가격 6억 원 초과 주택 보유자들은 실제 임대등록을 하는 경우가 많지 않습니다.

올해 임대소득세 신고·납부 기간은 5월 1일부터 6월 1일(5월 31일이 일요일)까지입니다.

임대소득세를 자진 신고할 경우, 앞서 임대사업자 등록을 하지 않은 사람은 다음 달 10일까지 사업장 현황신고부터 먼저 해야 합니다.

소득세법 개정으로 올해부터 주택임대를 하면서 정식 사업자등록을 하지 않을 경우 수입금액의 0.2%의 가산세가 부과됩니다.

지난해 12월 31일 이전부터 임대를 시작한 경우 가산세는 올해 1월1일을 임대개시일로 간주해 이날부터 가산세를 매깁니다.

2천만 원 이하 임대소득 과세를 앞두고 연초부터 일선 세무사 사무실에는 임대등록 여부와 소득세 신고 방법 등을 묻는 상담이 줄을 잇고 있습니다.

김종필 세무사는 "앞으로 정부가 주택 임대소득자에 대한 과세를 강화하고 있는 만큼 임대소득세를 납부하더라도 임대등록을 통해 세제 혜택을 누리는 게 유리할 것"이라며 "다만 자신의 종합소득금액, 주택 규모 및 가격 등에 따라 감면 범위가 다르고, 경우에 따라 임대사업 등록과 동시에 건강보험료가 오를 수 인상될 수 있다는 점은 고려해야 한다"고 조언했습니다.

(사진=연합뉴스)