분양가 상한제 적용 지역은 어디…"서울 전 지역 사정권"

정부가 12일 투기과열지구내에서 분양가 상한제를 적용하기로 함에 따라 수도권 투기과열지구 가운데 분양가, 청약경쟁률, 거래량이 높은 지역이 사정권에 들게 됐습니다.

현재 투기과열지구는 서울 25개 구 전역과 과천시, 성남 분당구, 광명시, 하남시, 대구 수성구, 세종시 등 31곳에 지정돼 있습니다.

정부는 투기과열지구내에서 ▲ 직전 1년 평균 분양가 상승률이 물가상승률의 2배를 초과했거나 ▲ 분양이 있었던 직전 2개월간 청약경쟁률이 일반 주택은 5대 1, 국민주택규모(85㎡) 이하는 10대 1을 초과했거나 ▲ 직전 3개월 주택거래량이 전년 동기 대비 20% 이상 증가한 경우 중 주택가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역을 선별해 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 대상지역을 선정하기로 했습니다.

최근 9·13대책 이후 집값이 안정세를 보이면서 '직전 3개월 간 주택가격 상승률이 물가상승률 2배를 초과'해야 하는 필수요건을 충족시키는 곳이 나오지 않자 물가승상률 요건을 투기과열지구로 대체하고, 선택 요건을 평가해 상한제를 적용하겠다는 것입니다.

◇ 분양가 상한제 어디가 지정될까…서울 상당수 사정권 일단 현재 청약시장의 열기를 감안할 때 서울을 비롯한 투기과열지구내 상당수의 지역이 청약경쟁률 요건을 충족할 것으로 예상됩니다.

부동산114 조사에 따르면 최근 6, 7월 서울지역 평균 청약경쟁률은 각각 12.42대 1, 18.13대 1로 두달 연속 10대 1을 넘어 청약경쟁률 선택 요건을 충족합니다.

또 6월에 분양은 없었지만 과천시는 지난달 평균 6대 1, 대구 수성구가 7.45대 1, 세종시는 65.32대 1의 경쟁률을 각각 기록하면서 정량적 요건은 갖추게 됩니다.

최근 주택거래가 작년보다 위축돼 거래량 요건은 충족하는 곳이 없습니다만, 분양가 상승률 요건을 갖춘 곳은 많습니다.

주택도시보증공사(HUG)에 따르면 지난 6월말 기준 최근 1년 간 서울의 민간 아파트 분양가는 전년 동월 대비 21.02% 올랐습니다.

최근 1년 간 물가상승률(누적 0.4%)을 훨씬 웃도는 수준입니다.

경기 과천시는 최근 주공1단지 푸르지오 써밋의 후분양 분양가가 3.3㎡당 약 4천만 원까지 치솟으면서 분양가 요건을 충족할 것으로 보입니다.

지방 대구(13.56%), 세종(10.44%) 등지도 작년 대비 분양가 상승률이 전국 평균(9.66%) 이상입니다.

이 때문에 주택법 시행령이 발효되는 10월 초까지 청약경쟁률과 분양가 변동을 다시 검토하더라도 서울을 비롯한 투기과열지구 상당수는 정량 요건을 충족할 것이라는 게 업계의 관측입니다.

다만 정량적 요건을 충족하더라도 모두 분양가 상한제 지역으로 지정되는 것은 아닙니다.

주택정책심의위원회의 '정성적' 평가에 따라 지정 여부를 최종 결정하기 때문에 집값 급등 우려 지역이 아닌 경우에는 상한제 대상에서 제외될 가능성이 있습니다.

국토부 관계자는 "구체적인 상한제 지역과 시행 시기에 대한 결정은 시행령 개정 이후 당정 협의, 주거정책심의위원회 등을 거치며 추후 결정할 것"이라고 말했습니다.

투기과열지구가 추가 지정되면서 상한제 적용 가능 지역이 확대될 가능성도 있습니다.

최근 구리시와 대전광역시 등 일부 지역은 집값 상승률이 가팔라 투기과열지구 지정 요건을 갖춘 것으로 전해졌습니다.

특히 대전시는 최근 분양가 상승률도 작년 대비 17%에 달해 분양가 상한제 선택 요건도 총족하고 있습니다.

정부는 통상 8월 중에 주택정책심의위원회를 개최해 투기과열지구 등 규제지역을 조정해왔는데 올해는 10월중 분양가 상한제 적용 지역 선정과 동시에 주정심이 열릴 가능성이 있습니다.

◇ 국토부 "분양가 20∼30% 내려갈 것"…강남권은 인하효과 더 클 듯 분양가 상한제는 감정평가 한 토지비를 바탕으로 정부가 정해놓은 기본형 건축비와 가산비를 더해 분양가를 정하는 방식입니다.

기본형 건축비는 정부가 물가상승 등을 감안해 분기마다 고시하는 것으로 3월 기준 단가는 3.3㎡당 644만5천 원입니다.

택지를 매입한 경우에는 택지 매입비가 일정부분 고려될 수 있지만 충분히 반영될 지는 미지수입니다.

특히 재개발·재건축 사업은 감정평가 금액에 따라 땅값이 크게 달라질 전망입니다.

공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙에 보면 민간택지의 토지비는 '감정평가'가 원칙이지만 해당 토지의 최근 '공시지가'를 기준으로 평가하도록 돼 있어 공시지가 범주를 크게 벗어나지 못할 전망입니다.

현재 공시지가는 시세의 50∼60% 선에 그쳐, 평가금액을 아무리 높게 받아도 땅값이 현재 시세의 70∼80%를 넘지 못할 것이라는 예상이 나오는 이유입니다.

땅값은 전체 분양가에서 차지하는 비중이 50∼70% 이상을 차지해 토지 감정평가 금액에 따라 분양가는 크게 갈릴 전망입니다.

2007년 상한제 도입 당시 국토교통부는 시뮬레이션 결과를 공개하고, 상한제 적용 이후 전국의 분양가가 16∼29%, 평균 20%가량 떨어질 것으로 추정한 바 있습니다.

국토부는 이번에 시뮬레이션 결과를 공개하지 않는 대신 상한제 시행으로 분양가가 '현 시세의 70∼80%' 수준으로 떨어질 것으로 전망했습니다.

현 시세보다 20∼30% 내려갈 것이라는 관측입니다.

국토부 관계자는 "HUG 기준으로 볼 때 상한제를 적용하면 10% 이상, 시세 기준으로는 20∼30% 이상의 인하 효과가 있을 것으로 예상된다"며 "그러나 강남 등 일부 지역별, 단지별 편차가 있어 일률적으로 말하긴 어렵다"고 말했습니다.

시세가 높은 강남의 경우 분양가 인하 효과가 더 클 전망입니다.

현재 주택도시보증공사(HUG)를 통해 분양가를 통제하고 있는 강남권 재건축 단지의 경우 분양가가 HUG 기준보다 10∼20% 이상 하락하면, 주변 시세에 비해서는 절반 가까이로 떨어질 가능성도 있습니다.

최근 분양가 문제로 HUG와 갈등을 빚다 후분양으로 전환했던 강남구 삼성동 상아2차의 경우 HUG는 일원동 '디에이치 포레센트' 수준인 3.3㎡당 4천569만 원에 분양할 것으로 요구해왔습니다.

이 아파트가 만약 분양가 상한제를 적용받아 HUG 요구에서 15%만 내려간다고 가정해도 일반 분양가가 3.3㎡당 3천883만 원으로 하락합니다.

현재 이 아파트 주변 시세는 3.3㎡당 6천500만∼7천만 원 선으로, 분양가가 시세 대비 절반 가까운 수준으로 떨어지는 것입니다.

'단군 이래 최대 정비사업'으로 불리는 강동구 둔촌 주공 재건축 단지는 주변 아파트 시세가 3.3㎡당 4천만 원대인데 분양가 상한제를 적용하면 일반분양가가 3.3㎡당 2천500만 원 이하로 떨어질 것으로 업계는 보고 있습니다.