3기 신도시, 한 달 빨리 발표한 까닭은?

[SBS 김성준의 시사전망대]

인터뷰 자료의 저작권은 SBS 라디오에 있습니다. 전문 게재나 인터뷰 인용 보도 시, 아래와 같이 채널명과 정확한 프로그램명을 밝혀주시기 바랍니다.

■ 방송 : 김성준의 시사전망대 (FM 103.5 MHz 14:20 ~ 16:00)
■ 진행 : SBS 김성준 앵커
■ 방송일시 : 2019년 5월 8일 (수)
■ 대담 : 이인철 참조은경제연구소 소장

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- 고양 창릉·부천 대장 신도시 추가…'다소 의외' 평가
- 3기 신도시, 입지면에서 1기·2기보다 더 서울 근접성 우세
- 김포·파주·운정 등 2기 신도시는 미분양 속출
- 3기 신도시 발표에 2기 신도시 미분양·집값 하락 우려
- 3기 신도시 분양, 2022년보다 미뤄질 가능성 높아
- 교통망 구축이 가장 중요…또 다시 '베드타운' 안 돼
- 3기 신도시 깜짝 발표, 강남 재건축에 쐐기 박는 의미

▷ 김성준/진행자:

꼭 알아야 할 경제 이야기를 쉽게 풀어드리는 <참좋은 경제> 시간입니다. 이인철 참조은경제연구소 소장 나오셨습니다. 어서 오십시오.

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

네. 안녕하세요.

▷ 김성준/진행자:

수도권 3기 신도시 입지 발표가 추가로 됐어요. 목표는 주택시장 안정화인데. 고양의 창릉, 부천에 대장이 선정됐죠? 처음에 소문 퍼지기에는 광명, 시흥 이런 얘기가 있었는데 그건 전혀 아니게 돼버렸네요.

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

어제(7일) 10시에 3기 신도시 마지막 퍼즐이 공개가 됐는데요. 사실 지난해 9월, 12월 두 차례에 걸쳐서 총 19만 가구, 입지는 발표가 됐죠. 3기 신도시 카드를 꺼내면서 총 30만 호를 서울과 인접한 곳에 공급하겠다고 밝힌 후속 대책인데. 그동안 공개되지 않았던 나머지 11만 호의 입지를 발표했는데. 말씀하신 것처럼 추가된 신도시가 고양의 창릉, 부천의 대장이에요. 다소 의외였다는 평가가 굉장히 우세합니다. 모든 언론이 광명과 시흥일 것이라고 예상했었죠. 왜냐하면 신도시라고 하면 거의 100만 평 정도의 입지가 필요한데. 그 정도 찾을 만한 곳, 수도권과 굉장히 밀접해 있고 서울과 근접성이 좋은 곳은 없다는 판단 때문에 계속 언론에 흘렸었고. 사실 실제로 그 전에 일부 손바뀜이 활발했습니다.

그러다 보니까 시장에서는 당연히 그 쪽이겠지 했는데. 이렇게 허를 찌르는 반전 카드를 선택한 이유는. 아마 기억하실 거예요. 일부 3기 신도시 후보지가 사전에 누설됐습니다. 그러면서 입지 선정을 취소하는 해프닝이 있었기 때문에. 이런 서프라이즈 효과도 물론 있었고요. 그리고 특히나 이번 3기 신도시 선정에 가장 중요한 판단 기준이 무엇이냐. 서울과의 근접성, 접근성이었어요. 광역 교통망 체계가 갖춰지면 적어도 신도시에서 도심까지 30분 이내, 출퇴근 거리로 가능한 지역을 선별하겠다고 했던 것을 갖추느라. 지금 사실은 고양의 창릉 경우는 90%가 그린벨트예요. 그럼에도 불구하고 과감하게 이 두 곳을 선정한 겁니다.

▷ 김성준/진행자:

고양 90%가 그린벨트인데. 쉽게 말하면 그린벨트를 무너뜨리는 것이군요.

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

맞습니다.

▷ 김성준/진행자:

목동에 저희 방송국이 있는데, 부천은 그냥 목동 옆 동네나 마찬가지예요. 광명도 그랬습니다만.

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

입지 면에서 1기와 2기 보다도 더 서울 근접성이 좋습니다.

▷ 김성준/진행자:

얘기하신 김에 그것부터 얘기를 하자면. 이렇게 되면 2기가 지금 어느 정도 단계까지 와있나요?

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

2기가. 지금 사실은 2기 신도시 계획된 게 노무현 정부 때 2003년이에요. 당시 10개였거든요. 판교, 위례, 김포부터 시작해서 파주, 운정, 동탄. 얘기 듣고 보니까 어떤 곳은 굉장히 귀에 익지만. 예를 들어서 판교나 위례는 굉장히 인기가 있었지만. 나머지 김포부터 시작해서 파주, 운정, 동탄 여기는 미분양이 속출하고 있는 지역이에요. 그리고 분양도 거의 안 됐습니다.

▷ 김성준/진행자:

아직 짓지도 못한 거예요?

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

분양조차도 못하고, 분양 일부 됐다고 하더라도 미분양이 있고. 이러다 보니까 2기 신도시의 경우는 이것은 뭐지? 순서는 십 몇 년 전부터 발표를 해놓고 교통망도 안 갖춰져 있고. 김포 같은 경우는 교통망이 굉장히 안 좋습니다. 그러다 보니까 이렇게 되면 오히려 이게 완전히 베드타운화 되고, 슬럼화 되고, 가격 떨어지고. 이 교통망 자체가 3기 신도시 위주로 되면 굉장히 큰 불이익을 받는다고 해서 반대하고 있다는 겁니다.

▷ 김성준/진행자:

거기 사시는 분들은 짜증나죠. 벌써 10년 되도록 그 정도 상황이면. 더군다나 교통망 같은 경우는 가장 중요한 것 중 하나인데. 그것도 안 갖춰놓고 이렇게 3기 신도시를 자기 사는 곳보다 서울 도심과 가까운 곳에 발표를 해버리면 누가 2기 신도시에 들어가겠어요.

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

맞습니다. 그러다 보니까 이렇게 2기 신도시 미분양 우려, 그리고 집값 하락에 대한 우려가 커지면서 실제로 경기도 동탄, 양주, 인천의 검단과 같은 2기 신도시 주민들은 강력하게 반대하고 있습니다. 특히 3기 신도시도 문제인데요. 여기도 지금 찬성하는 의견과 반대하는 의견이 엇갈리고 있어요.

▷ 김성준/진행자:

지금 발표한 곳을 포함한 3기도요?

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

맞습니다. 왜냐하면 반대하시는 분들은 그거예요. 지금 보상 측면에서 보상금이 공시지가의 플러스 알파 정도로 주는데 이게 너무 턱없이 낮다는 것이고. 그리고 3기 신도시로 지정된 인천 계양지구의 경우에는 이번에 부천 대장지구와 인접해 있어요. 이렇게 되면 그 주변 역시 오히려 집값에 대한 반발이 예상되는 대목이어서. 이게 정말 산 넘고 산, 풀어야 할 과제들이 산적해 있는 상황입니다.

▷ 김성준/진행자:

일단 어쨌든 짓겠다고 발표는 했으니까 3기 신도시 계획이 진행될 텐데. 총 30만 가구라고 하셨나요? 그러면 일정은 어떻게 되는 겁니까? 분양이나 입주가.

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

지금 사실 일정은 정부의 경우에는 일단 소규모, 중소택지개발의 경우에는 2020년이죠. 내년부터 첫 입주자 공모에 들어갈 수 있다는 얘기를 하고 있습니다. 그러나 신도시의 경우에는 100만 평 규모예요. 그러니까 300km² 규모이기 때문에. 여기는 분양 절차가 다소 까다롭습니다. 우선 2020년 이 지역에 대해서, 여기를 3기 신도시로 지정하고 지역주민에게 공납을 합니다. 그러고 난 다음에 지구 계획을 수립하게 되고 그 다음 단계가 보상 단계인데. 이 보상이 순조롭지 않아요. 그래서 정부의 추산은 보상만 순조롭게 이뤄지면 신도시의 경우에는 2022년부터 순차적으로 입주자 공고를 낼 수 있다는 건데. 문제는 앞서 말씀드렸습니다만 지금 3기 신도시 입지 선정 사실상 마무리됐지만 과연 정부의 스케줄대로 사업이 원활히 진행될 수 있느냐. 지금 앞서 지난해 12월에 3기 신도시로 선정된 남양주 왕숙, 하남의 교산, 인천의 계양의 경우에는 토지 보상의 문제를 가지고 지금 주민들의 반발이 심해서 첫 단계, 지구 지정도 못 한 상태예요. 첫 단추를 꿰지 못했다는 얘기이기 때문에. 이게 정부의 추진 일정대로 첫 분양 시기가 2022년이 될 것이냐. 상당 기간 지연될 가능성이 높다는 겁니다.

▷ 김성준/진행자:

제가 잘 몰라서 그러는데. 토지 보상 문제 가지고 주민들이 반발하는 이유는. 신도시가 되면 지금 갖고 있는 토지가 농지 등의 경우에 땅값이 많이 오를 것 아니에요. 그런데도 불구하고 반발하는 이유는 더 많이 받고 싶어서 그런 건가요?

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

그건 왜 그러냐면 여러 가지 이유가 있을 수 있는데요. 장기간 가지고 계신 분들은 사실 이득이거든요. 오래 전부터 저렴하게 가지고 있었기 때문에. 특히나 그린벨트로 묶여 있던 땅이면 재산권 행사가 거의 불가능했잖아요. 그런데 최근 들어서 3기 신도시 발표하겠다고 하면서 손바뀜이 활발했던 곳은. 공시지가가 워낙 낮기 때문에 매매한 가격보다 더 적게 산정이 될 수 있다는 거예요.

▷ 김성준/진행자:

그러니까 공시지가는 그린벨트나 논밭 공시지가인데, 발표될 것을 예상하고 땅값은 많이 올라있어서 실거래가는 예를 들어 한 다섯 배 되는 거래를 했지만. 보상은 공시지가로 해주니까.

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

그래서 정부가 생각하고 있는 것은 대토라고 해서. 여기에 토지나 주택을 갖고 있었다면. 아주 분양가 상한제 수준에서 저렴하게 분양할 테니 다시 입주해라. 이것조차도.

▷ 김성준/진행자:

별로 안 좋아할 것 같은데요. 부동산 투자하려고 했던 입장에서는. 그런 것이군요. 어쨌든 일단 시간은 좀 지연될 수밖에 없는 상황인 것 같고. 특히나 교통망 확충 문제가 아무래도 이슈가 될 텐데.

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

맞습니다. 지금 사실 교통망이 가장 중요합니다. 첫 번째가 교통망. 왜냐하면 1기 신도시, 2기 신도시가 베드타운인 이유가 기업들이 별로 없어요. 그러다 보니까 잠만 자고 서울로 출근하는 거예요. 직장 때문에. 분당 일산 1기나. 그리고 2기 신도시도 판교를 제외하면 대부분 기업이 없어요. 그러다 보니까 서울에서 생활하고 출퇴근, 그리고 돈도 서울에서 소비하면 정말 잠만 자는 곳이 된다. 그래서 이번 내세운 타겟이 무엇이냐. 그렇다면 선 교통망 확충, 후 개발 계획이었는데요. 그러면서 이번에는 이런 점을 고려해서 앞선 신도시들이 교통난으로 주민들의 불편함이 컸다는 것을 감안해서 교통 대책도 함께 내놓았는데. 우선 이번 고양시청, 그리고 6호선 새절역을 잇는 지하철 고양선을 신설하겠다. 지하철을 더 짓겠다는 겁니다. 그리고 이 고양선과 경의중앙선을 연결하는 BRT라고 해서 간선급행버스를 연결하게 되고. 이러면 서울로 출퇴근하는 것이 좀 편리해집니다. 또 부천 대장 신도시 역시 지하철 김포공항역을 잇는 특급간선급행버스 노선을 설치하게 되고요. 나중에는 수도권, GTX라고 해서 광역급행철도까지 서로 연결하겠다는 것인데. 이렇게 되면 이들 신도시와 강남과 같은 서울 도심까지 대중교통을 이용하면 30분 이내에 다다를 수 있다는 판단인데. 그런데 이 공사가 어마어마하게 오래 걸립니다.

▷ 김성준/진행자:

그럴 것 같은데요. 지금 말씀하시는 것만 들어봐도. 참 먼 얘기네요. 그러면 이 모든 1기, 2기, 3기 다 마찬가지지만. 특히나 3기. 주택 가격, 특히나 서울 주택 가격 안정을 위한다는 게 목표였는데. 어떻게 될 것 같습니까?

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

당초 예상보다 한 달 정도 빨리 발표했어요. 다 깜짝 놀랐어요. 국토부 기자들이 갑자기 주말에. 내일 엠바고가 있습니다 하고 불려간 겁니다. 이게 지금 강남 일부에서 재건축이 조금씩 꿈틀거리고 있어요. 사전에 쐐기를 박자는 의미에서 미리 터뜨렸는데. 물론 서울 가까운 곳에 공급이 늘어나면 당연히 서울 집값은 영향을 받을 수밖에 없습니다. 그리고 앞서 말씀드린 것처럼 3기 신도시는 입지 면에서 앞서 조성된 신도시보다 훌륭하고요. 그래서 정부의 계획대로만 정말 건설이 되면 서울 수요 분산하고 중장기적으로 주택 가격 안정에 도움이 되지만. 그러나 정부의 계획대로 2020년 첫 삽을 뗄 수 있느냐. 이게 불투명하다는 겁니다. 그리고 또 하나 교통인데요. 과거에도 이렇게 교통 인프라는 계속해서 하는데. 대규모 예산이 투입되다 보면 이게 제대로 지켜지지 않아요. 그러다 보니까 정부가 정말 수요-공급의 원칙에 따라서 속도전을 펼칠 수 있느냐. 정말 정책의 일관성, 꾸준히 소비자들, 실수요자들이 원하는 곳에 공급을 확대할 수 있느냐. 이 약속을 얼마나 잘 지키느냐가 변수입니다.

▷ 김성준/진행자:

갈 길이 멀군요. 여기까지 하겠습니다. <참좋은 경제> 이인철 참조은경제연구소 소장이었습니다. 수고하셨습니다.

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

네. 감사합니다.