서울에 집 한 채라도 있으면 'LTV 0%'…초고강도 대출 규제

정부가 오늘(13일) 내놓은 '주택시장 안정대책'에서 1주택 이상 세대에 담보인정비율(LTV·Loan To Value ratio) 0%를 적용하겠다고 발표했습니다.

대상은 서울 전 지역을 포함한 규제지역, 즉 투기지역·투기과열지구와 조정대상지역입니다.

'LTV 0%'는 이들 지역에서 주택담보대출을 내주지 않겠다는 것입니다.

예상을 뛰어넘은 초고강도 대출규제로 볼 수 있습니다.

정부는 '집 없는 사람'과 '집 있는 사람'을 갈랐습니다.

서민 실수요자와 무주택 세대는 이번 규제의 예외입니다.

무주택 세대는 기존대로 투기지역·투기과열지구는 LTV 40%, 총부채상환비율(DTI·Debt To Income ratio) 40%를 적용합니다.

조정대상지역은 LTV 60%, DTI 50%입니다.

서민 실수요자는 일반 무주택자보다 10%포인트 높습니다.

집 있는 사람은 대출규제가 대폭 강화됐습니다.

당장 내일(14일) 계약 체결분부터입니다.

특히 2주택 이상을 보유한 경우 규제지역에서 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출이 전면 금지됩니다.

집이 한 채만 있어도 규제지역에서 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출이 금지됩니다.

다만 단순 이사인 경우 2년 안에 기존주택을 처분하는 조건으로 허용합니다.

2년 안에 1주택자 상태로 되돌아가라는 것입니다.

취학, 근무, 1년 이상 치료·요양, 학교폭력으로 인한 전학 등 부득이한 사유 역시 처분 조건부로 허용됩니다.

무주택 자녀의 분가, 다른 지역에 사는 60세 이상 부모를 근처에서 봉양하기 위한 경우는 예외적으로 기존 주택 보유를 인정합니다.

분가나 세대분리 없이 직장 때문에 실거주용으로 2주택을 위한 주택담보대출을 받는 경우 이를 대출자가 입증해야 합니다.

집이 없어도 자신이나 부모의 돈이 많은 경우가 있습니다.

이들이 금융회사에서 돈을 더 빌려 강남 등지의 고가주택(이른바 '똘똘한 한채')을 살 때 역시 주택담보대출이 제한됩니다.

공시가격 9억 원 초과가 대상입니다.

무주택이면 2년 안에 전입해 실거주해야 합니다.

1주택자도 기존 주택을 2년 안에 처분해야 합니다.

예외 적용 요건을 어길 경우 주택 관련 대출이 3년간 금지됩니다.

요약하면 2주택자 이상은 돈을 더 빌려 집을 살 생각을 하지 말라는 것이고, 1주택자는 실수요인 경우에만 돈을 빌려주겠다는 것입니다.

최종구 금융위원장은 "앞으로 은행 돈 빌려서 지금 사는 집 이외에 추가 구입하는 것을 막겠다는 취지"라며 "돈 많은 사람이 자기 돈으로 추가 구입하는 것까지는 어쩔 수 없지만, 투기 수요에 금융이 지원하지 못하도록 하겠다는 것"이라고 말했습니다.

주택담보대출의 LTV 강화 외에 이번 대책에는 자영업자대출 중 임대사업자대출과 전세자금대출에 대한 규제가 포함됐습니다.

이들 두 가지는 다주택자와 갭투자를 부추겨 집값이 급등하게 된 '규제 우회 수단'으로 지목돼왔습니다.

우선 전세대출의 경우 2주택 이상 보유자에게는 공적보증(주택도시보증공사, 주택금융공사)이 제공되지 않습니다.

공적보증이 없으면 은행들은 전세대출을 취급하지 않습니다.

지금까지는 주택보유 수와 무관하게 전세대출 보증이 제공됐지만, 앞으로는 금지되는 것입니다.

1주택자도 부부합산 연소득이 1억 원을 넘지 않아야 보증이 제공됩니다.

무주택자는 소득과 무관하게 보증을 받을 수 있습니다.

공적보증이 아닌 서울보증보험(SGI)을 통한 사적보증으로 몰리지 않겠느냐는 지적에 금융위 김태현 금융정책국장은 "전세 보증 자체가 어려운 사람을 도우라는 건데, 집이 두 채나 있는 사람을 보증하는 것은 정부 정책에 어긋나는 경우라서 SGI에 협조를 요청하겠다"고 말했습니다.

사실상 SGI를 통한 보증도 막겠다는 의미입니다.

임대사업자는 지금껏 가계대출로 분류되지 않는 임대사업자대출을 받았습니다.

LTV가 적용되지 않아 60∼80%를 빌릴 수 있었습니다.

앞으로는 주택담보대출과 마찬가지로 투기지역·투기과열지구의 주택을 담보로 한 경우 LTV 40%가 적용돼 대출금액이 반 토막납니다.

또 주택담보대출이 이미 있는 임대사업자가 투기지역에서 주택 취득을 목적으로 새로 주택담보대출을 받는 것은 금지됩니다.

임대주택 개·보수 등 운전자금 대출만 허용됩니다.

금융위는 전세대출의 경우 실거주가 아닌 것으로 확인될 경우, 임대사업자대출은 용도외 유용이 드러날 경우 대출금을 회수할 방침입니다.

초고강도의 LTV 규제와 더불어 전세대출과 임대사업자대출의 대출규제마저 강화하면서 정부는 부동산 시장으로 흘러드는 돈줄을 온통 조여놓은 셈입니다.

그러나 이 같은 대출규제만으로 집값이 잡힐 것이라는 기대는 하기 어렵다는 게 전문가들의 지적입니다.

하나금융경영연구소 황규완 수석연구원은 "LTV·DTI 규제를 강화한 8·2 대책이 1년을 넘었는데 아직 집들을 산다. 대출과 관계없이 집을 살 수 있는 사람이 매우 많은 것"이라며 "대출규제만 갖고는 집값을 못 잡는다는 게 지난 1년간 증명된 상황"이라고 했습니다.

이에 따라 초과 유동성 공급의 근본 원인인 초저금리 상태를 벗어나야 한다는 주장이 고개를 들고 있습니다.

이낙연 국무총리는 오늘 국회 대정부질문에서 기준금리 인상 여부에 대해 "좀 더 심각히 생각할 때가 충분히 됐다는데 동의한다"고 답변했습니다.

그러자 김동연 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 대책 발표 직후 기자들과 만나 "금리는 (한국은행) 금융통화위원회의 판단"이라며 진화에 나서기도 했습니다.