[김성준의시사전망대] "서울 집값 잡는 가장 좋은 방법은?"

인터뷰 자료의 저작권은 SBS 라디오에 있습니다. 전문 게재나 인터뷰 인용 보도 시, 아래와 같이 채널명과 정확한 프로그램명을 밝혀주시기 바랍니다.

■ 방송 : 김성준의 시사전망대 (FM 103.5 MHz 18:05 ~ 20:00)
■ 진행 : SBS 김성준 앵커
■ 방송일시 : 2018년 9월 5일 (수)
■ 대담 : 이인철 참조은경제연구소 소장
---
- 저금리 때문에 부동자금, 부동산 시장에 투기적으로 유입
- 정부, 개발제한구역 풀어 민간주택 공급 확대 움직임…추석쯤 일부 발표날 듯
- 전방위적으로 민간주택 공급 확대하겠다는 시그널
- 서울 지역, 재건축·재개발 아니면 주택공급 수단 없어
- 소규모 그린벨트 해제, 서울시장 권한…서울시는 '부정적'
- 그린벨트 해제지역, 강남구 세곡동·서초구 내곡동 거론
- 수도권 정책 집중…지방은 하락세, 양극화 극심
- 지방 부동산 거래 활성화 방안 고민해야 한다는 지적도 나와
- 서울 지역 평균 아파트 가격 7억 원 돌파
- 공공주택, 역세권 등 인프라 갖춰진 입지라면 집값 안정 도움 될 것
- 집값 잡는 가장 좋은 방법은 보유세 대폭 올리는 것
- 1주택자에 대한 규제 강화…'똘똘한 한 채' 수요 억제

▷ 김성준/진행자:

한 주 간의 경제 이슈 짚어보는 시간입니다. <경제 포커스> 참조은경제연구소 이인철 소장 나오셨습니다. 어서 오십시오.

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

예. 안녕하세요.

▷ 김성준/진행자:

이 집값, 집값, 집값. 결국은 그린벨트 얘기가 나오네요.

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

그렇습니다. 정부가 그동안 다주택자의 투기 수요 억제 정책에 초점을 맞췄다면. 앞으로는 플러스 알파, 수요 억제와 동시에 민간 공급 확대하겠다는 겁니다. 정부의 인식이 다소나마 바뀐 것은 다행인데. 지금까지 정부가 10여 차례 크고 작은 대책을 내놨는데. 그 동안 정부가 분석하고 있는 집값 상승의 원인은 크게 세 가지로 봤습니다. 저금리 때문에 1,100조 원에 달하는 부동자금이 부동산 시장에 투기적으로 유입되고 있다. 이게 가장 크고. 그 다음에 용산이나 여의도 개발과 같은 개발 호재 때문이다. 또 여기에다가 종부세 개편했는데 기대에 못 미쳤다. 이런 요인이었거든요.

▷ 김성준/진행자:

겁을 잔뜩 먹었는데.

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

그런데 한 가지 빠진 게 있어요. 그 동안 사실 정부가 다주택자에 대해서 양도세 중과하다 보니까 매도 물량 자체가 줄어들었어요.

▷ 김성준/진행자:

팔면 세금 많이 내니까.

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

이게 규제의 역설로 수천 가구 대단지인데 매물이 한두 개예요. 이게 거래가 되면 바로 호가가 수천만 원, 수억 원 뛰는 겁니다.

▷ 김성준/진행자:

확 오르죠.

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

그렇습니다. 그래서 어쨌든 정부가 8.27 부동산 대책에서는 수도권 택지 30여 곳 개발해서 30만 호 공공주택 공급하겠다는 것이었거든요. 여기에 플러스 알파, 14곳 택지 더 개발해서 이번에는 민간 수요까지, 일반 수요까지 흡수해 보겠다.

▷ 김성준/진행자:

그러니까 공공주택 공급만 가지고서는 별로라는 의견이 많았잖아요.

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

그러다 보니까 서울시내 상업 지역이라든가 개발제한구역을 좀 풀어서라도 전방위적으로 민간주택 공급도 확대하겠다. 이런 시그널을 준 겁니다.

▷ 김성준/진행자:

그런데 이번에는 될까요?

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

일단 추석 이전에 일부 발표가 될 것으로 보입니다. 그런데 문제는 사실 어디에 정말 제 때에 공급하느냐. 이게 관건이거든요. 그래서 정부가 그 동안 꾸준히 얘기하고 있던 게 과거 정부가 했던 것처럼 재건축, 재개발. 이건 안 하겠다는 것 아닙니까. 대신에 서울 지역은 사실 재건축, 재개발이 아니면 공급할 수단과 방법이 없습니다.

▷ 김성준/진행자:

땅이 없는 거죠.

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

맞습니다. 그러다 보니까 지금 조금씩 하겠다. 서울 역세권 요지의 상업 지역, 여기에 용적률을 높여주겠다. 그러니까 면적 대비 건축하는 비율을 좀 높이겠다. 난개발이기는 합니다. 그동안 반대해왔지만. 아니면 그린벨트 해제까지도 추진하겠다는 건데. 소규모 그린벨트 해제는 서울시장 권한입니다. 그래서 국토부가 서울시와 이 문제를 협의하겠다는 건데. 그 동안 사실 서울시는 부정적이었어요. 이 그린벨트 해제하는 것은 좀 아니라고 했는데. 지금 정부가 이처럼 부동산 집값 잡기에 나서다 보니 서울시 역시 그러면 약간 그린벨트가 좀 훼손돼서 보존가치가 낮은 일부 지역의 경우에는 좀 협의해볼 의향이 있다. 이런 것이거든요.

▷ 김성준/진행자:

제일 궁금한 게 그게 어디냐인데.

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

지금 언론에 거론되고 있는 것은 강남구 세곡동, 서초구의 내곡동입니다.

▷ 김성준/진행자:

세곡동, 내곡동은 이미 여러 가지 공공기관도 들어섰고. 그린벨트 안에요.

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

굉장히 입지가 좋은 곳이죠. 여기는 로또 분양이 될 수 있는 곳입니다. 거기에다가 은평구, 서울시내 유휴 철도부지. 그 다음에 조금 더 경기도로 확산해서.

▷ 김성준/진행자:

은평구로 가면 거기는 북한산 자락일 텐데. 지금 그렇지 않아도 은평 뉴타운이 사실은 북한산을 에워싸고 만든 거잖아요.

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

맞습니다. 그 동안 계속 침체되다가 요 근래 들어서 미분양이 빠르게 팔렸고 올라가고 있는 지역이거든요. 인프라가 갖춰지기 시작하다 보니까. 그런 곳. 또 경기도로 시선을 확대하면 과천이나 안산, 광명, 성남 등도 거론이 되고 있는데. 어쨌든 사실 그린벨트까지 풀어서라도 정말 환경이라는. 이것을 훼손한다 하더라도 이것을 하겠다는 것은 그만큼 절실하다. 단기적으로 집값 잡을 방법이 없다는 것을 정부도 약간 인식하고 있다는 겁니다.

▷ 김성준/진행자:

그린벨트까지 풀겠다. 그리고 민간에 택지를 공급하겠다. 이것은 조금 이제까지 정부의 정책과는 확실히, 아까 말씀하신 대로 방향이 달라진 것은 맞는 것이고.

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

맞습니다. 대규모가 아니라 소규모로 5만 호 정도. 5만 호라면 위례신도시 급이에요. 그래서 5만 호, 5만 호, 한 10만 호 정도를 이번에 아마 발표할 것으로 보입니다.

▷ 김성준/진행자:

그런데 글쎄요. 모르겠는데. 어쨌든 지금 지표 나온 것을 봐도 서울 집값 상승폭이 계속 커지고 있다는 것은 이미 여러 차례 얘기가 나온 것이고. 반대로 지방 집값이 지금 8개월 연속 하락이라면서요.

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

그게 더 문제인데요. 지금 너무 수도권에 정책이 집중되다 보니까. 지방의 경우에는 지금 조선, 해운, 자동차가 구조조정을 하다 보니까. 울산의 집값 하락폭이 가장 컸고요. 지난 달. 그리고 경남, 충북, 부산마저 하락세입니다. 그러다 보니까 오히려 지금 이렇게 서울과 지방의 부동산 양극화가 확대되고 있는데. 이 풀어야 할 과제가 수도권이 아니라 지방이다. 지방은 부동산 경기 굉장히 민감하거든요. 그리고 지금 오히려 수도권도 중요하지만 지방 부자들은 똘똘한 한 채 때문에 지방 부동산을 팔고 수도권에 집중하고 있다고 하니까.

▷ 김성준/진행자:

다 팔고 서울 강남 집을 산다는 거죠.

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

그러면 지금 풀어야 할 숙제는 오히려 지방 부동산 거래를 어떻게 활성화 시킬지. 이 부분을 고민해야 되는 게 아니냐는 지적이 나오는 겁니다.

▷ 김성준/진행자:

규제도 쉽지 않지만 활성화는 더 쉽지 않은 것 아닌가요? 사람들이 안 사려고 하는데 사라고 하라는 게.

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

그러니까 지금 양도세며 거래세, 이런 부분에 대해서 비슷한 규제를 하는 게 아니라. 차별화되게 해서 조금. 왜냐하면 지금 분양 예정인 물량이 계속 나오고 있거든요.

▷ 김성준/진행자:

지방에요.

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

그렇습니다. 그러다 보니까 그런 계획은 조금 후순위로, 지자체에 권유할 수 있는, 협의할 수 있는 여지가 있다는 겁니다.

▷ 김성준/진행자:

건설업체들은 무슨 계산으로 이렇게 자꾸 지방 집값이 떨어지는데 분양 물량을 계속 내놓는 건가요? 분양해서 팔면 건설업체들은 돈을 버는 모양이죠?

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

지금 나오는 물량들은 2, 3년 전부터 계획했던 물량들이에요.

▷ 김성준/진행자:

그런데 그것도 예상을 못 했나요?

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

그러니까 지금처럼 이렇게 양극화가 심해질 줄은 미처 몰랐던 거죠. 그런데 지금 서울 지역 평균 아파트 가격이 7억 원을 돌파했거든요. 이 얘기는 지금 서민들이 내 월급으로 무주택자가 서울에서 집 장만하기 어렵다는 거예요.

▷ 김성준/진행자:

그렇죠. 7억 원이면.

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

그러다 보니까 지금 만에 하나 이렇게 입지 좋은 곳들이 나온다면, 입지가 나쁘다고 하더라도 서울에서 분양하면 로또 분양이 될 수밖에 없어요. 집값은 이미 천정부지로 뛰었는데 주변 시세의 10% 이상을 못 하게 하고 있거든요. 거기에다가 지금 새롭게 나오고 있는 얘기가 김현미 장관도 그렇고 분양원가를 공개하겠다. 이렇게 되면 분양가는 계속 낮아질 수밖에 없습니다.

▷ 김성준/진행자:

분양가는 싸지고.

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

그렇죠. 인근 시세 대비 차익은 커지는 거죠.

▷ 김성준/진행자:

큰돈을 벌게 될 가능성이 있으니까 사람들은 더 몰릴 것이고. 아까 소규모로 5만 호, 이런 식으로 간다고 했는데. 그린벨트를 일부 해제해서 그런 것을 짓는다고 해서. 이게 예를 들어 음식이 너무 짜서 물을 부어 덜 짜게 만든다고 한다고 칠 때. 물을 잔뜩 부어야 짠맛이 가실 텐데. 자꾸 물 반 컵 집어넣었다가 찔끔 다시 끓이고, 반 컵 집어넣었다가 찔끔 다시 끓이고. 그러면 계속 짜지는 거 아니에요?

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

지금까지 규제가 그것이었거든요. 규제 강화로 집값을 잡는데 사실 한계가 있다는 것은 나왔잖아요. 잠시 주춤했다가 튀어 오르잖아요. 관성의 법칙처럼. 그래서 추석 이전에 발표되는 서울 수도권의 주택 공급. 과연 입지가 어디냐. 그리고 공급 시기가 어디냐. 그런데 8.27 대책에서는 뭐라고 얘기 하냐면 2020년까지 공공주택 100만 호. 이런 것을 얘기하면 이건 실효성이 떨어집니다. 이것은 실현 가능성도 높지 않고요. 과거에도 100만 호 하겠다, 200만 호 하겠다. 실제로 따져보면 절반 이하의 실행이었습니다. 그러다 보니까 이렇게 현실과 동떨어지게 제시하는 것은 시장 안정에 전혀 도움이 되지 않고요. 정말 역세권이면서 인프라가 갖춰진 곳에 수요를 충족시킬 만한 입지와 물량이라면 조금이나마 집값 안정에 도움이 될 수 있습니다.

▷ 김성준/진행자:

살기 위한 집을 만들어주기 보다는 냉정하게 얘기하자면 투자해서 돈 벌기 위한 집을 만들어줘야 사람들이 몰릴 것이라는 얘기네요.

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

왜냐하면 지금 점점 일자리는 수도권, 서울에 있는데. 지금 주거 문제 때문에 역세권 밖으로, 혹은 수도권으로 나가는 인력이 많다 보니까. 출퇴근 시간이 하루에 세네 시간이 소요된다는 겁니다. 그런 사람들은 실수요거든요. 그런 사람을 투기로 해서, 1주택자라도 내 주택을 팔아야 서울로 들어오는데. 가격차가 너무 나니까 못 들어오는 거예요. 그렇다고 대출 받으려니까 대출도 또 막히고. 이런 맹점이 있기 때문에. 사실은 집값을 잡는 가장 좋은 방법은 보유세를 대폭 올리는 것이거든요. 대폭 올리고 지금 얘기 나오고 있는 게 거래세는 조금 낮추겠다는 것 아니겠습니까. 이것은 선진국 트렌드도 마찬가지예요. 지금 우리는 거래세가 굉장히 높고 보유세는 굉장히 낮은 편이거든요. 상대적으로. 그러다 보니까 이것을 맞추는 것은 맞지만. 이게 1주택자에게도 영향을 미칩니다.

▷ 김성준/진행자:

그렇겠죠.

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

그러다 보니까 과연 그 어떤 정부도 역풍 때문에 1주택자에 대해서는 강하게 추진을 못 했거든요.

▷ 김성준/진행자:

그런데 그것을 하겠다는 것 아니에요. 1주택자에 대한 규제도 강화를 하겠다.

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

그러면 이 1주택자에 대해서는 어떤 식으로 바뀌느냐. 그 동안은 다주택 규제에서 1주택자로 바뀌게 되면. 지금 보게 되면 실수요자들도 1주택자 양도세 비과세 요건이 있는데. 현행은 2년만 거주하면 되지만 이런 청약조정대상지역 내에서 앞으로 3년 이상, 이런 거주를 확대하겠다. 그리고 1주택자에 대해서 장기특별공제를 하게 되면, 현행 10년 정도 보유하게 되면 양도세를 최대한 80% 깎아주는데. 이 비율도 좀 조정하겠다는 것이고요. 또 하나가 장하성 청와대 정책실장이 언급한 것인데. 초고가 주택 기준이 지금 공시지가 9억 원대인데. 시세로면 13억 원이다. 이게 너무 낮다. 공시지가를 올리거나 아니면 공정시장가액비율을 점진적으로 높여서 종합부동산세를 올리겠다는 것들이 거론되고 있기 때문에.

▷ 김성준/진행자:

현실적으로 지금 평당 1억 아파트가 나오고 있는데 공시지가 9억 원 아파트가 초고가라고 얘기하기는 그렇기는 하죠.

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

그러니까 그런 기준들을 조금씩 현실화하면서 1주택자에 대한 규제를 강화해서 똘똘한 한 채에 대한 수요도 좀 억제해보겠다는 것이거든요. 그런데 한 주택은 갖고 있어야죠.

▷ 김성준/진행자:

물론이죠. 사는 곳인데.

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

그러다 보니까 1주택자에 대한 규제 강화는 민심과 직결되는 사안이기 때문에. 어느 정도 선까지 규제를 강화할지 여러 가지 얘기는 나오고 있는데. 실제 액션에 들어갈지는 조금 지켜봐야 한다는 겁니다.

▷ 김성준/진행자:

알겠습니다. 여기까지 하죠. 오늘 <경제 포커스> 지금까지 참조은경제연구소 이인철 소장이었습니다. 고맙습니다.

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

네. 감사합니다.