'잇따른 신호'…부동산 공시가격 오를까

민간 전문가 등으로 구성된 국토교통부 관행혁신위원회가 부동산 공시가격 현실화율을 높여야 한다고 권고하고 나서 최근 발표된 부동산 세제 개편 방안과 맞물려 주목됩니다.

김남근 국토부 관행혁신위원장은 10일 "부동산가격 공시제도의 낮은 현실화율을 제고하고 형평성과 투명성도 높여야 한다"라고 권고했습니다.

앞서 기획재정부는 종합부동산세 인상 방안을 발표했으나 부동산 공시제도에 대한 내용은 남겨두었습니다.

어차피 부동산 가격 공시는 국토부 소관이기도 하지만, 종부세 인상과 함께 공시가격 인상까지 합해지면 국민 부담이 커질 수 있다는 고려가 담긴 것으로 전해졌습니다.

하지만 정부는 이날 권고 이전에 이미 부동산 공시제도 개선 방안에 착수한 상태입니다.

골자는 낮은 현실화율을 높이고 지역별, 주택유형별 형평성을 제고하는 것입니다.

김현미 장관도 최근 기자간담회에서 "낮은 현실화율 수준과 가격별·지역별 불균형에 대한 지적을 잘 안다"며 "의견수렴 등을 거쳐 부동산 공시의 투명성과 형평성을 확보하기 위한 제도를 마련할 계획"이라고 언급한 바 있습니다.

국토부가 우선 고려하는 것은 현실화율(감정가/시세)의 지표를 개선하는 것입니다.

국토부가 현실화율의 주요 지표로 삼은 것은 실거래가반영률입니다.

이는 실제 거래가 성사된 주택의 가격을 토대로 한 현실화율입니다.

실거래가반영률은 표본 건수가 부족한 데다 시기와 지역에 따라 편중돼 있고, 표본에 연속성이 없거나 당사자 간 특수거래 및 허위신고 등으로 신뢰성이 떨어진다는 한계가 있습니다.

실거래가반영률에 들어가는 토지는 23만건으로 전체의 0.7%밖에 되지 않고 공동주택은 약 60만건으로 4.7%에 불과합니다.

이에 국토부는 또 다른 지표인 시세반영률을 보강하는 방안을 추진 중입니다.

현재 실제 거래가 성사된 부동산에 대해서는 실거래가를 토대로 공시지가를 설정하는데, 이에 반해 거래가 없는 부동산은 인근 부동산의 거래 정보인 유사실거래가나 감정평가 선례를 활용하는 등 시세분석을 통해 공시지가를 산출합니다.

실거래가 외에 이런 정보까지 모두 모아서 활용한 지표가 시세반영률입니다.

이렇게 되면 표본이 토지는 표준지 50만필지, 단독주택은 표준 단독주택 22만호 등 전체로 확대될 수 있습니다.

이를 위해 국토부는 부동산 조사자의 시세분석 과정에서 주관적인 판단을 최대한 배제해 객관성을 확보하기 위해 통합 가이드라인을 만들고 평가자에 대해 시세분석 보고서 작성을 의무화할 방침입니다.

현재 부동산 공시가격의 현실화율은 고가 단독주택은 50%에 불과하고 공동주택의 경우 서울 강북은 70%인 반면 강남은 60%로 들쑥날쑥한 것으로 파악되고 있습니다.

단독주택의 현실화율이 특히 낮은 이유로 단독주택 거래가 활발하지 않아 시세를 파악하기 어렵다는 점이 거론되고 있습니다.

이는 시세반영률을 보강하는 과정에서 시세분석의 객관성을 높임으로써 어느 정도 보완할 수 있습니다.

그러나 현실화율을 높이는 것은 결국 정책적인 판단이 필요한 사안입니다.

김남근 위원장은 이날 현실화율은 90%까지는 올라가야 한다고 언급하기도 했습니다.

이에 대해 국토부 관계자는 "90%라는 수치는 혁신위 회의에서는 언급된 바 없다"며 "현실화율을 어느 수준으로 할지는 다양한 의견수렴이 필요하고 기획재정부 등 관계부처와 면밀한 협의도 필요하다"고 말했습니다.

국토부는 현재 공시가격 현실화율 제고 등을 포함한 다양한 개선 방안을 검토하고 있으나 의견수렴과 관계부처 협의 등 절차가 많아 구체적인 목표 시점도 정하지 못하고 있습니다.

국토부 관계자는 "이르면 연말까지는 부동산 공시가격 제도 개선 방안을 마련하고 싶으나 언제 완료될지는 지금으로선 유동적인 상황"이라고 말했습니다.