고민깊은 다주택자, '매도·증여·임대등록' 뭐가 유리할까

정부가 3주택 이상 보유자의 보유세 부담을 크게 늘리는 쪽으로 세제 개편을 추진하면서 다주택자들의 고민이 깊어지고 있습니다.

지난해 시행된 8·2부동산 대책의 양도소득세 중과 조치에도 불구하고 팔지 않고 버티던 다주택자들이 이번엔 3주택 이상 종부세 중과의 부담까지 안게 되면서 또다시 버티기냐, 매도냐, 증여냐 선택의 기로에 놓인 것입니다.

전문가들은 보유세 부담이 크다고 판단될 경우 양도차익이 적은 주택부터 매도 또는 증여하거나 임대사업 등록을 하는 것이 절세 면에서 유리하다고 조언합니다.

◇ 선택1 : 임대사업 등록

지난 6일 기획재정부가 공개한 종합부동산세 개편방안은 현행 80%인 종부세 공정시장가액비율을 연 5%포인트씩, 2020년까지 90%로 높이면서 3주택자 이상 다주택자의 종부세율을 당초보다 인상된 세율에서 0.3%포인트 중과하는 것이 핵심입니다.

이에 따라 보유 주택의 합산 공시가격이 동일하더라도 3주택 이상 보유자들은 1, 2주택 보유자에 비해 종부세 부담이 큰 폭으로 오르게 됩니다.

똑같이 공시가격 16억5천만 원짜리 주택을 보유한 경우 1주택자는 보유세가 215만 원이지만 3주택자는 507만 원으로 늘어나는 식입니다.

올해 공시가격 10억800만 원, 9억8천400만 원(각 116㎡)인 송파구 한 아파트 2가구와 강동구의 공시가격 5억1천100만 원(84.98㎡)짜리 1가구를 보유한 김 모(61)씨의 경우입니다.

김종필 세무사의 도움으로 김 씨의 보유세를 추산한 결과 올해는 1천654만9천480원의 보유세가 부과되지만 내년부터 공정시장가액비율이 5%포인트씩 상향되고, 종부세율도 높아지면서 2019년에는 2천284만8천650원으로 올해보다 38%, 2020년에는 2천435만1천530원으로 올해보다 47%가량 보유세 부담이 커지게 됩니다.

이는 공시가격 인상을 고려하지 않은 것이어서, 국토교통부의 공시가격 현실화 추진에 따라 내년 이후 공시가격이 더 오를 경우 다주택자들의 보유세 부담은 이보다 훨씬 더 늘어나게 됩니다.

그러나 만약 김 씨가 공시가격 6억 원 이하인 강동구의 아파트를 8년 이상 장기 임대주택으로 등록할 경우에는 종부세 합산 과세 주택에서 배제되고, 양도소득세 중과 대상에도 빠지면서 큰 폭의 절세 혜택을 기대할 수 있는 것으로 나타났습니다.

김씨가 올해 강동구의 아파트를 임대주택으로 등록한다면 내년에는 송파구의 아파트 2가구에 대해서만 종부세가 부과돼 3주택자에 적용되는 종부세 중과 대상에서 제외됩니다.

이에 따라 내년도 전체 보유세 부담액은 1천356만3천90원으로, 임대등록을 하지 않았을 때(2천284만8천650원)보다 40.64% 줄일 수 있습니다.

강동구의 주택은 종부세 없이 재산세만 내면 되기 때문입니다.

2020년 역시 종부세 부담이 1천432만4천740원으로, 임대등록 전(2천435만1천530원)보다 1천만 원(41.2%) 이상 절세할 수 있습니다.

이때 종부세 합산 과세 배제나 양도세 중과 배제 등 혜택을 받기 위해선 강동구의 아파트를 반드시 임대 기간 8년 이상의 준공공임대로 등록해야 합니다.

4년 단기임대에는 이런 혜택이 없습니다.

◇ 선택2 : 매도

김 씨가 종부세 중과를 피할 목적으로 강동구의 아파트를 매도한다면 세금은 어떻게 될까? 김 씨는 강동구의 아파트를 2010년 1월 6억 원에 매입해 8년 이상 보유했으며, 현재 6억 원에 전세주고 있습니다.

김 씨가 이 아파트를 현재 시세인 8억6천500만원에 매도한다고 가정할 경우 양도세율이 청약조정지역 내에서 20%포인트 중과돼 총 1억3천618만2천원의 양도세가 부과됩니다.

지난 8년간의 총 양도차익이 2억6천500만 원인데, 차익의 절반을 양도세로 내야 하는 것입니다.

그러나 김 씨가 강동구 아파트에 대해 임대사업 등록을 하고, 8년 뒤 매도한다고 가정할 경우에는 양도차익이 현재와 같다해도 양도세가 3천65만7천 원으로 1억 원 이상 줄어듭니다.

김종필 세무사는 "세금 측면에서만 보면 김씨가 강동구의 아파트 한 채를 임대등록함으로써 연간 1천만원 안팎의 보유세를 줄이면서, 1억원 이상의 양도세를 절감할 수 있다"며 "당장 매도계획이 없는 주택이라면 임대사업 등록을 하는 것이 가장 절세효과가 크다"고 말했습니다.

김 세무사는 "서울·과천 등 청약조정지역 이외 주택을 보유한 다주택자라면 비조정지역 주택부터 매도해 보유 주택 수를 줄이고, 청약조정지역 내 양도차익이 적은 주택 순으로 매도하는 것이 절세 면에서 유리하다"고 덧붙였습니다.

다주택자의 경우 거주하지 않는 보유주택을 모두 임대주택으로 등록할 수 있지만 득실을 따져야 합니다.

서울 등 수도권의 경우 공시가격 6억 원(지방 3억 원) 이하 주택에 대해서만 종부세와 양도세 중과 배제 혜택을 주기 때문에 김 씨처럼 현재 공시가격이 6억 원이 넘는 송파구 아파트 2가구는 임대사업 등록에 따른 실익이 거의 없습니다.

임대사업자로 등록하면 세제혜택이 큰 대신 임대소득세가 부과되는 점도 염두에 둬야 합니다.

임대소득이 연 2천만 원 이하인 경우 내년부터 분리과세가 시행돼 세부담이 크지 않을 것으로 예상되지만 2천만 원이 넘는 경우에는 합산과세 대상이어서 본인의 급여 등 다른 소득에 따라 임대소득세 부담이 만만치 않습니다.

◇ 선택3 : 부담부 증여

김 씨가 강동구 주택을 팔거나 임대주택으로 등록하지 않고 분가한 자녀에게 사전증여를 하는 것도 방법입니다.

강동구의 아파트(매매가 8억6천500만 원)를 자녀에게 단순 증여한다면 증여세가 1억7천527만 원으로 오히려 강동구 주택을 팔 때 내야 할 양도세(1억3천618만 원)보다 세금을 더 많이 내야 합니다.

대신 전세 보증금 6억 원을 채무로 넘기는 보증부 증여를 선택하면 증여세가 1억1천878만 원 선으로 떨어집니다.

그러나 양도세와 비교해 결코 만만치 않은 금액이어서 고민을 해봐야 합니다.

만약 배우자에게 단순 증여할 경우 배우자에 주어지는 기본 공제액이 6억 원(자녀 5천만 원)으로 커져 증여세가 4천85만 원으로 크게 줄어듭니다.

그러나 이 경우 혼인 관계에 있는 배우자 주택도 주택 수에 합산하기 때문에 보유세나 양도세 측면에서 유리할 게 없습니다.

김종필 세무사는 "추후 상속까지 고려한다면 자녀에게 사전증여를 하는 것이 세금 측면에서 유리하지만 증여세도 만만찮기 때문에 면밀히 따져보고 결정해야 한다"고 말했습니다.

김 세무사는 "앞으로 공시가격 6억 원 이하 주택이 많은 비강남권은 임대사업 등록이 늘고, 공시가격 6억 원 초과가 많은 강남권에선 증여가 더욱 활발하게 이뤄질 것"이라고 덧붙였습니다.