[취재파일] 너도나도 재건축 총회…'초과이익환수제'가 뭐기에

이번 달 들어 이른바 강남 3구라 불리는 서초와 송파, 강남구 상당수 재건축 조합원들은 무척 분주한 한 달을 보내고 있습니다. 이 지역에서 재건축 관리 처분 총회가 잇따라 열리기 때문이지요. 관리 처분 총회란 조합 측이 내건 각종 의견 사안을 소속 조합원들이 최종 의결하는 모임으로, 특히 기존에 거주하는 집과 재건축으로 새로 들어설 아파트의 가치를 비교 평가해 조합원 분담금을 결정하는 등 마지막으로 조합원의 금전적, 물질적 권리관계를 확정 짓는 자리입니다. 구구절절 설명할 필요 없이 재건축과정에서 조합원들에게는 가장 중요한 과정입니다.

관리 처분 총회가 왜 하필이면 12월에 몰린 걸까요? 그건 바로 다음 달 1일부터 ‘재건축 초과이익 환수제’가 부활하기 때문입니다. 이 제도는 재건축사업으로 인한 초과 이익이 조합원 한 명당 3천만 원을 넘길 경우 최대 50%까지 액수를 세금으로 내는 제도입니다. 지난 2006년 도입돼 2012년까지 시행되다 2013년부터 적용이 ‘유예’되고 있는 상황입니다. 그런데 강남권 재건축 단지를 중심으로 과열 양상이 나타나자 내년부터 다시 시행에 들어가는 것입니다. 이 제도가 시행되면 재건축으로 아파트값이 크게 오를 것으로 예상되는 강남권 재건축 단지에선 조합원 1인당 수천만 원에서 수억 원까지 세금으로 낼 수도 있습니다.

그런데 관련법의 면제 조항이 바로 최근 잇따르는 관리 처분 총회와 연관이 있습니다. 재건축초과이익환수에 관한 법률 제3조 2항에 따르면 “2017년 12월 31일까지...관리처분계획의 인가를 신청한 재건축사업에 대하여는 재건축 부담금을 면제한다”고 명시돼 있습니다. 그러니까 이달 말까지 관리처분 총회를 마치고 관할 구청에 관리처분계획 인가를 신청한 단지는 초과이익환수금을 내지 않아도 되는 상황인 것입니다.
이런 까닭에 최근 강남 3구 재건축 조합들은 이달 말까지 관리 처분 총회를 열기 위해 매우 분주한 나날을 보내고 있습니다. 이번 달에만 8차례의 총회가 줄지어 열립니다. 12월 2일 서초구 신반포 13차 아파트, 8일 대치동 구마을 2지구의 총회가 이미 열렸고, 15일 서초구 신반포 15차 아파트 총회가 예정돼 있으며 20일 이후에는 23일 서초구 신반포 14차 아파트, 25일 크리스마스엔 송파구 잠실 미성크로바 아파트와 진주 아파트, 26일엔 서초구 반포 주공 1단지, 28일 서초구 한신4지구 등에서 관리처분 총회가 개최됩니다. 수백, 수천 명의 조합원들이 근처 주민센터와 교회, 호텔 등을 빌려 평일에도 모이고, 심지어 크리스마스에 두 곳이나 총회를 열어 조합원들이 모일 예정입니다. 일정만 봐도 얼마나 서두르는 것인지 짐작할 수 있는 것이지요.

이같은 상황에 대해 전문가들은 우려의 목소리를 내고 있습니다. 통상 관리처분 총회의 경우 준비하는 데만 몇 년이 걸릴 때도 있습니다. 조합원들의 이익을 최종 조정해야 하는 까닭에 매우 세밀한 준비와 의견조율을 거쳐야 하기 때문입니다. 그런데 이같은 총회를 단기간에 준비해서 마무리하면 조합과 주민들 간의 의견 조율과 조정이 충분히 이뤄지지 않기 때문에 분란이 생길 여지가 많습니다. 그럼에도 불구하고 관련 총회가 ‘속도전’으로 이뤄지는 것은, ‘초과이익 환수제가 부활해서 몇억 원을 세금으로 내는 것보다 차라리 총회를 빨리하고 몇천만 원 손해 보는 게 낫다’는 의견이 지배적이기 때문입니다.

이렇다 보니 조만간 재건축 대상 단지 내부는 대단히 시끄러워질 가능성이 큽니다. 통상 재건축이 진행되다 보면 조합과 주민들 간의 불화가 생길 수밖에 없습니다만, 내년에 더 심해질 전망입니다. 충분한 의견 수렴이 되지 않다 보니 조합과 주민들 간의 이익이 제대로 조정되지 않았고 이미 일부 단지에선 조합원 분담금과 신규 동배치 등과 관련해서 갈등의 골이 깊어지는 곳도 나타나고 있습니다. 내년엔 여러 곳에서 조합과 조합원 간의 법적 소송이 비화할 것이라고 전문가들이 내다보는 이유입니다. 오래된 지역을 재개발, 재건축해서 새로운 마을이 생겨날 때 조합원들이 얻게 될 금전적 이윤보다, 사람이 살기 좋은 마을이 만들어질 수 있도록 관계 기관의 모니터링과 제도적 보완이 필요해 보입니다.