부동산임대업 규제비율 도입…현재 20∼30%가 부실위험

금융권의 돈을 끌어다 부동산을 사들여 세를 놓는 부동산임대업 대출에 규제비율이 사상 처음으로 적용됩니다.

금융위원회와 금융감독원은 26일 발표한 '금융회사 여신심사 선진화 방안'에 부동산임대업 이자상환비율(RTI·Rent To Interest ratio) 도입을 담았습니다.

RTI는 연간 임대소득을 연간 이자비용으로 나눈 값으로, 이자비용은 해당 대출의 이자비용뿐 아니라 대출을 일으키려는 건물의 기존 대출이자까지 포함됩니다.

임대소득은 임대차 계약서, 공신력 있는 시세 자료, 주변 시세 등을 근거로 산출되며, 보증금은 평균예금금리를 적용해 임대소득으로 합산합니다.

이자비용은 신규 대출과 기존 대출의 이자비용을 모두 따지는데, 이때 금리 상승에 대비한 '스트레스 금리(최저 1%포인트)'를 가산합니다.

자영업자 대출 가운데 유독 임대업 대출의 RTI를 따지는 이유는 임대업 대출이 급증세인 데다, 부실 우려도 덩달아 커졌기 때문.

지난해 말 자영업자 대출 잔액 521조 원 가운데 임대업 대출은 140조4천억 원(27%)으로 가장 큰 비중을 차지했고, 지난달의 경우 이 비중은 38.9%에 달했습니다.

임대업자는 1인당 대출이 7억3천500만 원, 연 소득은 5천700만 원으로, 소득대비대출비율(LTI)은 12.9배다.

자영업자 LTI 평균(7.5배)을 훌쩍 웃돕니다.

이 같은 임대업 대출은 자영업자 부채 증가를 이끌었을 뿐 아니라, 부동산 시장의 과열에도 한몫했다는 게 금융당국의 판단입니다.

주택 임대업의 RTI는 1.25배, 상가·오피스텔 등 비주택은 1.5배로 설정됐습니다.

금융위 손병두 사무처장은 "제도 시행 경과를 보면서 취급 기준은 재설정할 수 있다"고 말했습니다.

RTI가 기준치를 밑돌면 대출이 거절되는 건 아니지만, "대출 한도를 조정하거나(깎거나) 심사를 추가로 할 것"이라고 금융위 이형주 금융정책과장은 덧붙였습니다.

기준치를 밑도는데도 대출할 경우 심사 의견을 붙여야 합니다.

1억 원 이하 소액 대출, 상속 등으로 불가피한 채무를 인수하는 경우, 중도금대출 정도가 RTI 심사의 예외입니다.

임대업 대출 가운데 담보로 잡힌 부동산의 유효담보가액을 넘는 대출은 의무적으로 10%씩 분할상환해야 합니다.

유효담보가액은 담보기준가액에 은행들이 정한 담보인정비율을 곱한 값에서 임차보증금 등 선순위 채권을 뺀 금액입니다.

만약 유효담보가액이 6억 원인 상가를 담보로 8억 원을 대출받는 경우 6억 원은 만기에 일시 상환하더라도 2억 원은 매년 2천만 원씩 나눠 갚아야 합니다.