[취재파일] 불법 분양권 전매와 다운계약 도대체 언제까지?

이자만 내는 거치 기간을 1년으로 제한하고 원금과 이자를 나눠갚게 하는 강력한 주택담보대출 규제가 시행됐는데도, 부동산 시장은 여전히 호황입니다. 아니, 정확히 말하면 강남 재건축 시장과 위례, 미사 등 신도시 시장만 호황입니다.

부동산 시장이 전반적인 호황이라면 나쁠 게 없습니다. 건설업체와 관련 업계의 이윤이 늘 것이고. 부동산을 소유한 이들의 자산이 늘 것이고, 세수도 늘어날 겁니다.

문제는 최근 부동산 시장 호황의 근원이 대부분 불법 투기에 있다는 겁니다. 말도 안되는 고분양가에 불법 분양권 전매, 여기에다 다운계약서를 써서 매매 차익을 불리는 3종 세트까지, 안타깝게도 이 3가지가 지금 강남 재건축과 수도권 신도시 부동산 시장 호황의 정체라고 해도 과언이 아닙니다.

워낙 저금리 기조가 계속되고 있다보니 자산가들은 돈을 굴릴 데가 없습니다. 자연히 이들이 눈을 돌리는 곳은 부동산입니다. 비단 자산가뿐만이 아닙니다. 일반 서민들도 마찬가집니다.

방법은 간단합니다. 일단 청약저축부터 들고 봅니다. 1년이고 2년이고 돈을 부어서 청약 1순위 자격이 생기면 가격 오를 거 같은 신도시 지역이나 강남 재건축 지역에 청약을 넣습니다. 물론 실제 그곳에서 주거하려는 실수요자도 있겠지만, 아닌 경우가 더 많습니다. 그곳에서 살 생각도 없이 무조건 청약 넣고 보는 거죠. 되면 좋은 거고 안되도 그만입니다.

수십대 1의 경쟁률을 뚫고 운좋게 당첨되면, 이제 이 분양권은 떳다방을 통해 팝니다. 은밀하게 다운계약을 해서 거래가격을 낮게 신고한 뒤 양도세를 적게 냅니다. 단번에 수천만 원 이상을 벌 수 있는 겁니다. 안타깝지만 강남 재건축 일반 분양, 신도시 분양권 매매의 대다수가 이런 식으로 이뤄지고 있습니다.

전혀 새로운 것도 아닙니다. 모두가 알고 있는 공공연한 불법 행위입니다. 고위공직자들 청문회할 때마다 단골로 나오는 비위사실이라 별로 큰 죄라고 여기지도 않을 정도입니다.
그동안 수많은 언론이 이를 지적했고, 여론도 늘 이에 대해 비판했습니다. 하지만 근절이 안됩니다. 국토교통부는 올해 상반기 부동산 실거래 신고 위반 등으로 1천973건을 적발해 총 126억 4천만 원의 과태료를 부과했다고 밝혔습니다.

그런데 잘 뜯어보면 적발 건수 중에 실제 다운계약 적발건수는 205건밖에 안됩니다. 나머지는 거래 신고를 늦게했다거나 증빙자료를 내지 않았다거나하는 사례들입니다. 한마디로 적발한 건 빙산의 일각 중에서도 일각에 불과한 겁니다.

불법 아파트 분양권 전매가 모두가 아는 공공연한 불법이고, 단속도 계속되는데 왜 근절이 안될까요? 거래가 워낙 은밀한 탓도 있겠지만, 가장 근본적인 원인은 선분양제 때문입니다. 아파트를 분양할 때 땅을 사고 아파트를 짓고 분양해서 파는 순서를 따르는 게 아니라, 땅을 사고 건축허가를 받은 뒤 일단 먼저 분양해서 팔고 그 다음에 아파트를 짓습니다. 그러다보니 매매가 이뤄지는 시기와 실제 입주, 등기하는 시기간 간격이 벌어져 그 사이 웃돈도 붙고 각종 불법 거래도 활발히 일어나는 겁니다. 

대다수 선진국들처럼 후분양제를 시행해 아예 다 지어놓고 매매와 입주를 하면 어떨까요? 분양과 거의 동시에 입주, 등기를 하게 만들면, 이런 프리미엄 웃돈을 노린 투기성 불법 분양권 전매가 사라지지 않을까요?

우리나라의 선분양제는 미리 청약자들의 돈을 모아 건설사들의 건설과 분양 자금 부담을 줄여주는 방법으로, 주택공급을 원활하게 하자는 취지에서 시작됐습니다. 하지만 과잉공급으로 미분양이 넘쳐나는 이 시기에 언제까지 이렇게 선분양제를 고집해야할까요? 이제는 전면적인 재검토가 필요한 시점입니다.