[한수진의 SBS 전망대] "1% 초저금리 대출? 집값 떨어지면 대출자 부담"

▷ 한수진/사회자:

연 1%대 초저금리 주택담보대출이 나온다고 하죠. 낮은 금리로 대출을 해주는 대신 주택 가격이 오르면 그 수익은 대출자와 은행이 나누는 겁니다. 수익 공유형 모기지 은행대출이라고 하는데요. 주택시장에는 어떤 영향을 미칠까요? 전문가와 함께 자세히 짚어보도록 하겠습니다. KB국민은행 박원갑 수석전문위원 전화연결 되어있습니다. 위원님 안녕하세요?

▶ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원

네, 안녕하십니까?

▷ 한수진/사회자:

먼저 최근 주택시장 분위기부터 간략히 정리해주실까요?

▶ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원

전반적으로 매매시장은 다소 주춤한 분위기고요. 전세는 계속해서 고공비행하는 상황인데, 지금 전세는 예년보다 겨울방학 이사철이나 봄 이사철이 빨리 시작된 게 아닌가 하는 생각이 듭니다. 성수기가 되면 전세값이 더 오를지 모른다는 두려움과 조바심 때문에 2~3달 전에 미리 구해놓는 사람들이 많거든요. 이 바람에 전세를 찾는 사람이 많지만, 정작 집주인들은 전세를 월세로 돌리고, 이 공급 부족 문제 때문에 결과적으로 계속해서 전세값이 오르는 상황들이 이어지고 있습니다.

▷ 한수진/사회자:

서울이나 수도권 현상인가요? 아님 전국적이라고 볼 수 있을까요?

▶ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원

사실상 전국적인 현상이라고 해도 과언이 아니죠. 최근에 전세가격을 보면 전국이 한 12% 정도, 광역시 같은 경우에 8%, 서울은 14% 정도 올랐거든요. 근데 많이 오른 분당이랑 용인 같은 경우는 한 20%씩 오르다보니까 세입자들의 비명소리가 더 커질 수밖에 없는 게 현실입니다. 

그래서 한 때 기성세대들은 내 집 마련이 목표라 했었잖아요. 근데 요즘은 젊은층 사회에서는 그게 아니고 전세마련이 어떻게 보면 인생의 목표가 돼 버린 거거든요. 전세값이 많이 올랐죠. 하지만 그게 빚 없이 되나요? 그래서 내집 마련 포기시대가 아니라 전세마련 포기시대가 있다, 이런 얘기 나올 정도로 전세난이 굉장히 고질화되고 있는 상황입니다. 

▷ 한수진/사회자:

그렇군요. 전세난이 잡히지 않으니 정부에서 1%대 초저금리 주택담보대출 상품까지 들고 나왔는데요. 일단 상품 설명 좀 쉽게 해주세요. 

▶ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원

이게 본질적으로 목돈이 있는 전세 부자들을 매매시장을 끌어들여서 결국 전세난을 완화하겠다는 거거든요. 근데 이번에 나온 게 지난 2013년에 출시되어서 한 때 로또모기지라고 불리었던 공유모기지를 은행권에서도 3월 달에 내놓겠다는 게 핵심입니다. 은행에서 판매하고 있는 것과 별도로 주택 기금에서 대출해주는 주택 기금 모기지는 다음달 16일 판매 될 예정이고요, 무주택자가 중소형 주택을 살 때 빌릴 수 있는 것입니다. 근데 이번에 억대 연봉자도 신청할 수 있다고 해서 관심을 모으고 있는. 

▷ 한수진/사회자:

무주택자가 아니어도 가능한 거군요? 

▶ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원

그렇습니다. 은행공유모기지는 사실상 아까 말씀 드린 대로 수익을 은행과 공유하는 모기지인데, 이게 자격이 소득제한이 없습니다. 그리고 무주택자 뿐만 아니라 1주택자도 기존 주택을 판다는 전제하에 빌릴 수도 있고요. 그리고 대상가격이 높습니다. 공시가격 9억원 이하거든요. 그럼 시세 한 11억 정도 이하면, 그리고 전형면적이 102㎡, 그러면 39평형 정도거든요. 그럼 강남의 고가아파트도 살 수 있다, 이렇게 보시면 될 것 같습니다.

▷ 한수진/사회자:

근데 이 대출이 7년까지만 적용이 되는 거죠?

▶ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원

그렇습니다. 일단은 20-30년 동안에 변동금리로 적용이 되거든요. 근데 예상되는 이자율이 1.1%로 시작할 것으로 보이는데, 그런데 이제 8년째부터는 이게 시중 주택담보대출금리로 전환이 되니까 좀 더 높을 것 같고요. 우리나라 사람들의 거주기간이 대부분 7~8년 정도 되거든요. 그래서 중간에 아마 파는 사람도 있을 것 같습니다. 왜냐하면 5년 이후가 되면 조기상환수수료가 없기 때문에 집을 팔아서 다른 쪽으로 가는 사람도 있지 않을까 예상하고 있습니다.

▷ 한수진/사회자:

그런데 집값이 오르면 수익을 나누는 그런 구조라면서요? 

▶ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원

그렇습니다. 지금 대출을 받아서 7년이 지나면 집을 팔지 않더라도 일단 그 시점에서 이익을 정산해야 하는 상황이거든요. 그래서 이익이 나면 최초매입가격에서 대출금 비율만큼 빼서 은행에서 가져가는 것입니다. 예를 들어서 6억 원짜리 집을 3억 원 대출을 받아서 7년 뒤에 1억 이익이 났다고 보면, 은행 대출 비율이 50%라면, 5천만 원을 이제 지급을 해야 되는 거겠죠. 그런데 대출자가 목돈이 없어요. 이럴 경우 어떻게 할 거냐, 집을 팔지도 못하고. 이런 경우에는 아무래도 그걸 기존대출로 전환한다, 그래서 갚아 나아가면 된다, 이런 걸로 보시면 될 것 같습니다.

▷ 한수진/사회자:

그럼 반대로 집값이 떨어지면 어떻게 되는 건가요?

▶ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원

집값이 떨어지면 대출자가 혼자 떠안는 겁니다. 수익형 모기상품은 이익만으로 대출자하고 은행하고 나누는 거고요. 집값이 떨어졌을 때 손실을 나누는 상품은 은행공유형 모기지가 아니라 주택기금 모기지, 2월 16일에 파는 이런 제도는 있지만, 이번에 하는 것은 집값이 떨어질 경우에는 대출받는 사람이 혼자 지어야 한다는 게 좀 전과는 다른 측면이 있다고 보시면 될 것 같습니다. 

▷ 한수진/사회자:

기존 모기지 상품에서는 손해조차도 나눴는데, 이번엔 그게 아니란 말씀이시군요?

▶ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원

그렇습니다.

▷ 한수진/사회자:

수익공유형 은행 대출상품, 시범가구 3천 가구한다는데, 과연 인기를 끌 수 있을까요? 

▶ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원

일단 3천 가구는 다 나갈 것 같아요. 이 상품은 집값이 너무 오르면, 오히려 인기가 떨어질 수 있겠죠. 왜냐면 집값이 크게 오른다고 생각을 하면 그 이익을 나 혼자 챙겨야 되겠다는 생각을 할 수가 있겠죠. 금리가 싸다고 굳이 이익을 나누겠느냐, 이런 생각을 하는데. 지금처럼 집값이 크게 오르지 않을 것이다, 올라봐야 물가상승률 근처에서 맴돌면 다소 매력적으로 받아들일 수 있겠다는 생각이 듭니다. 근데 이상품은 미래의 자산 가격, 말하자면 아파트 가격이 어떻게 될지 전망치에 따라서 수요가 굉장히 탄력적으로 움직이는 상품입니다. 그래서 앞으로 어떻게 수요가 늘어날지 여부는 조금 불확실한 측면이 있지 않느냐 이렇게 보고 있습니다.

▷ 한수진/사회자:

주택시장엔 어떤 영향을 미칠까요? 전세대란 잡는 데는 효과가 있을까요? 

▶ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원

전세대란을 잡는 데 어떻게 보면 효자상품은 되지 않을 것으로 보고 있고요. 일부 전세난이 심해지면서 이걸 반전세로 가는 거주자가 많거든요. 수도권에서 반전세 수익율이 연 6%입니다. 말하자면 1억이 반 전세로 넘어가면 연 600만원, 한 달에 50만원을 내야 되거든요. 근데 이건 1%로 빌릴 수 있다면 주거비를 낮추려는 수요자들 입장에서는 이 모기지를 어느 정도 선택할 수 있을 겁니다. 하지만 이 집을 산다고 해서 몇 사람이나 집을 사겠습니까? 지금 전세시장이 워낙에 월세로 대체되는, 이른바 전세종말이 속도가 너무 빠르기 때문에 전세난 잠재우기에는 여러 가지 한계가 많지 않을까 보고 있습니다.

▷ 한수진/사회자:

초저금리 대출로 정부가 집값 떠받치기 하고 있다, 이런 비판도 벌써 나오고 있어요? 

▶ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원

그런 지적으로부터 자유롭진 못하죠. 사실상 빚은 거품을 일으키기도 하지만, 그것을 유지시키기도 한다는 얘기가 있거든요. 지금 거품을 빼야하는데 오히려 그걸 확대하는 게 아니냐, 이런 지적이 나올만하고요. 가계부채 문제는 고혈압과 비슷해서 평상시에는 관리할 수 있지만, 외부에서 쇼크가 왔을 땐 이걸 감당 하지 못한 큰 위협이 될 수가 있는 거거든요. 그래서 아직 정부는 가계부채가 위험수위가 아니라고 하지만, 더 위험해지지 않도록 더 여러 가지 체계적인 모니터링 시스템이라든지 연착륙 대책들이 함께 수립되어야 하는 것이 아닌가 이런 생각을 해보고 있습니다. 

▷ 한수진/사회자:

위원님, 혹시 이런 경우는 없을까요? 낮은 금리로 대출받아 집을 사요, 그리고 월세로 돌리는 집주인들 없을까요? 

▶ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원

이번엔 그런 경우는 없을 것 같은데요. 만약에 다주택자한테 이 문을 허용했다면 가능하겠지만, 그렇지는 않거든요. 지금 이걸 빌릴 수 있는 자격이 무주택자이거나 1주택자라도 처분조건부대출이라고 그러거든요. 그러니까 기존 집을 팔아서 파는 사람에 대해서만 대출을 빌릴 수가 있기 때문에 그렇게 하는 사람들은 많지 않겠다, 보고 있습니다. 

▷ 한수진/사회자:

네, 오늘 여기까지 말씀 듣겠습니다. 고맙습니다. 

▶ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원

고맙습니다. 

▷ 한수진/사회자:

KB국민은행 박원갑 부동산 수석전문위원이었습니다.