[한수진의 SBS 전망대] "전세 늘려줘야 하는데…정부 '엇박자 정책'”

▷ 한수진/사회자:
월세 소득에 세금을 매기겠다, 정부가 지난 2월 26일 발표한 ‘임대차 시장 선진화 방안’의 핵심 내용인데요. 정책을 내놓은 지 일주일 만에 정부가 방침을 번복했습니다. 월세 소득에 대한 과세는 2016년으로 유예하고 형평성을 고려해서 전세에도 세금을 매긴다는 것인데요. 집주인 대책으로 변질됐다, 어떻게 일주일 만에 바뀌느냐, 졸속 대책이다, 여러 비판이 쏟아지고 있습니다. 관련해서 헤럴드경제 장용동 대기자와 이야기 나눠보도록 하겠습니다. 안녕하세요.

▶ 장용동 대기자 / 헤럴드경제:
안녕하세요.

▷ 한수진/사회자:
일주일도 못간 졸속대책이라는 비판이 쏟아지고 있는데, 장용동 기자께서는 어떻게 보세요?

▶ 장용동 대기자 / 헤럴드경제:
네, 그렇습니다. 현재의 시장이 공급자, 공급 물량이 적어서 전월세 문제가 심각해지고. 특히 전세대란이다, 아니다, 해서 굉장히 시끄러운 게 4~5년 째 계속되고 있는 상황인데요. 그런 시장의 상황이 배제된, 어떻게 보면 정말 탁상공론식의 대책이어서 시장 혼란만 더 가중시키고 있다, 이런 비판적인 여론들이 많습니다.
소득 있는 곳에 세금을 매긴다고 하는 것은 당연한 일인데, 시장의 안정을 전제로 했어야 되는데, 시장 안정 보다는 오히려 불안이 가중되고 있고요. 사실은 월세 집이나 전셋집이 부족한 상황들을 감안해보면, 다주택자를 통해서 공급을 확대하겠다고 해서 지난 연말에 다주택자 양도세 중과규제를 폐지한 것이 몇 년 째 현안이었었는데요. 그런 공급을 늘리기 보다는 오히려 공급을 불안하게 만드는, 정부 정책과도 엇박자가 나는, 정부 내부에서도 서로 맞지 않는 정책들을 내놓았다, 말씀드릴 수 있을 것 같습니다.

▷ 한수진/사회자:
이렇게 대책을 내놓으니까 말이죠. 사실 헷갈리잖아요. 혼란스럽고. 얼마나 불안합니까?

▶ 장용동 대기자 / 헤럴드경제:
네, 주택시장이 자가 중심으로 갔다가 임대중심으로, 거주 중심으로 변화하고 있기 때문에. 거주 중심으로 변화하는 수요자들을, 전세나 월세자들을 정부가 어떻게 공급을 확대해서 임대료도 낮추고 편안하게 좋은 집에서 임대를 살 수 있도록 해주냐 하는 것이 지금 가장 중요한 이슈인데. 그 이슈가 풀리기도 전에 공급시장을 흔들어 놓아 버렸기 때문에.
그리고 사실 은퇴자들이라든지 고령자들은 월세를 받아서 생활하는 입장이고 어떻게 보면 그런 부분에 있어서 가장 불안을 조장하는 정책이다, 보여지는데요. 어쨌든 이 파문이 굉장히 오래갈 것 같습니다. 그렇지 않아도 주택을 여러 채 가지고 있는 분들이 사회적으로 보면 항상 매도를 당해서 시장이 어떻게 보면 성숙되지 못한 시장이 되고 있는데. 또 다시 집을 여러 채 가지고 있는 사람들이 세금으로 인해서 이번에는 굉장히 불안을 많이 느꼈기 때문에.
특히 전세 시장 구조를 보면 우리가 전세를 다 선호하지만, 자꾸 전셋집이 월세 집으로 바뀌어서 문제가 되고 있거든요. 그런데 전셋집에서 월세 집으로 못 바꾸게 만드는 구조로 전세를 늘려주는 역할도 많이 했어야 했는데. 그런 전세 역할을 늘려주려면 역시 전셋집이 많이 생겨나도록, 여유 자금들이 시장으로 흘러들어가서 집을 여러 채 사서 그 전세를 놓도록 하는 구조가 되어야 하는데, 지금 그런 구조는 상당히 엇박자로 가고 있는 거죠.

▷ 한수진/사회자:
엊그제 보완대책 내놓은 것 보면요. 핵심은 일단 ‘월세 소득 연 2천만 원 이하인 사람은 과세를 2년 늦추겠다’ 이렇게 볼 수 있겠죠?

▶ 장용동 대기자 / 헤럴드경제:
그렇습니다. 크게 2가지로 구분해 볼 수 있는데요. 연간 임대 소득이 2천만 원 이하인 경우들은 2016년부터 소득에 과세를 한다, 14% 분리적용 과세적용을 하겠다, 이런 이야기이고. 또 하나 기준은 2천만 원이 넘는 기준. 그 넘는 기준은 2016년도부터 과세를 하는데. 연 임대소득이 2천만 원을 초과할 경우에는 종합과세의 대상이 되기 때문에 그 부분이 더 심각하게 임대를 놓으신 집주인들한테는 불안요인이 되는 거죠.

▷ 한수진/사회자:
그러면 노후에 월세소득으로 살아가려고 준비하는 분들은 특히 어떤 부분을 유념해야 할까요?

▶ 장용동 대기자 / 헤럴드경제:
전세로 놓을 건지 월세로 놓을 건지 이 부분이 가장 고민하시는 부분인 것 같고요. 그리고 또 집이 2채냐, 3채냐에 따라 달라지는 것 같습니다. 가장 먼저 생각을 해야 할 것은 2천만 원 기준에 대해서 정부가 달리 적용을 하고 있기 때문에 종합과세에 대상이 들어가면 최고 세율이 38%로 높아지게 됩니다. 그런데 종합과세가 되지 않고 분리과세가 되면 14% 밖에 세율 적용이 안 되기 때문에 2천만 원 이하의 소득으로 연 임대 소득을 낮춰서 가면서 보증금을 높이는, 벌써부터 시장에서 그런 이야기들이 많이 나오고 있는데요.

▷ 한수진/사회자:
다운 계약서가 나온다, 이런 이야기가 있죠?

▶ 장용동 대기자 / 헤럴드경제:
그렇습니다. 전세 보증금 쪽으로 많이 가고. 그 다음에 월세 부분 조금 줄여놓는 이런 쪽으로 가고 있습니다. 그러니까 또 다른 변칙들이 많이 나오는 것이죠. 시장을 건강하게 육성하기 위해서는 제대로 된 정책을 내놓고 예외적인 기준들이 안 나오게끔 만들어야 하는데. 지금 말씀하신대로 다운계약서를 쓴다든지 세입자한테 각서를 쓰게 한다든지 이런 일들이 많이 생겨나고 있고. 송파나 관악 쪽으로 가보면 특히 원룸 촌이 많은 곳들, 그런 곳들은 최근 은퇴자들이 2~3채 투자하시는 분들이 굉장히 많이 있거든요. 그런 분들이 가장 불안을 많이 느끼고 있죠. 어쨌든 연 임대 소득이 2천만 원 기준으로 해서 내가 해당되는 것이 어느 쪽인지 하는 것을 구분해보는 것이 좋을 것 같습니다.

▷ 한수진/사회자:
그리고 전세에도 세금을 물리겠다, 이것도 대책 중 하나인데요?

▶ 장용동 대기자 / 헤럴드경제:
그렇습니다. 그 부분도 굉장히 유념해야 할 부분인데. 예를 들면, 지금 정부가 내놓은 전세는 3억 기준으로 해서, 기준은 85제곱미터, 그러니까 우리가 흔히 이야기하는 25.7평이라고 하는 국민주택 규모 이하 기준치 가가 3억 원 이하인 경우는 소득이 있어도 세금을 안낸다는 것을 먼저 전제해서 알고 계셔야 합니다. 이분들까지도 굉장히 불안해하시는데요.
그래서 2010년도부터는 지금까지는 3주택을 가지신 분들한테만 과세를 했는데, 2주택, 2채 이상을 가진 사람에게 전세를 놓을 경우에도 과세를 하겠다는 것이 정부의 기준이고요. 그 기준 중에서 아까 말씀드린 대로 85제곱미터 이하에 3억 원 짜리를 한 채라도 가지고 있으면 이 분은 면세된다, 더 쉽게 이야기하면, 강남에 10억 짜리 하나 큰 대형 평이 하나 있고, 지방에 2억짜리 정도 소형 평이 하나 있다고 하면 이 분은 과세가 되지 않습니다.또 과세를 하더라도 14%의 단일세율을 적용하는데, 이때도 전세 보증금을 월세로 돌려서 수익이 얼마인지 하는 것들을 따져가지고 거기에서 운영 경비가 있으니까 경비를 다 제한 부분만 제해놓고 나머지 부분에 대해서 과세를 하게 되지요.
조금 복잡한데요. 그걸 간주 임대료라고 하는데요. 전체 전세 보증금을 다 과세를 하는 게 아니고, 전세 보증금을 은행에 맡겼을 때 돌아오는 소득으로 계산을 해서 거기서 들어가는 비용을 다 제외하고 그리고 빼는데, 이것도 역시 2천만 원을 초과하는 경우 아까 말씀드린 대로 세율이 38%까지 높아질 수 있기 때문에 내가 그 기준에 들어가는지, 안 들어가는지 따져볼 필요가 있습니다.

▷ 한수진/사회자:
그런데 서민들은 정작 혜택 받지 못한다는 지적 많았죠. 보완대책에서 이 부분 만들어졌으면 어땠을까요?

▶ 장용동 대기자 / 헤럴드경제:
그렇습니다. 지금 외벌이 같은 경우, 맞벌이는 충분히 혜택이 되는데, 외벌이 같은 경우는 이 부분에서도 또 제외되어 있습니다. 혼자 벌어서 힘들게 사시는 분들한테, 이 분들한테는 좀 월세에 있어서도 혜택을 많이 주는 것이 좋을 것 같고요. 그 다음에 전월세 부분에 아까 말씀드린 대로 변칙적인 행태들이 앞으로 많이 나올 것이기 때문에 그런 변칙적인 행태를 어떻게 줄일 수 있는가, 하는 추가 보완대책이 나와야 할 것 같습니다.

▷ 한수진/사회자:
알겠습니다. 지금까지 헤럴드경제 장용동 대기자였습니다. 감사합니다.